Đất trồng cây lâu năm là gì? Đất trồng cây lâu năm có được cấp sổ đỏ không?

1. Đất trồng cây lâu năm là gì?

Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định các nhóm đất nông nghiệp như sau

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Như vậy đất trồng cây lâu năm được quy định vào nhóm đất nông nghiệp căn cứ vào mục đích sử dụng

2. Những loại đất trồng cây lâu năm nào được cấp sổ đỏ, sổ hồng?

Căn cứ theo Điều 4 Thông tư liên tịch 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT quy định cụ thể loại đất trồng cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu bao gồm:

• Cây công nghiệp lâu năm: là cây cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa,…
• Cây ăn quả lâu năm: là cây cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài,…
• Cây dược liệu lâu năm: là cây cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm,…
• Cây lấy gỗ, cây bóng mát và cây cảnh quan lâu năm: là loại cây trồng một lần, sinh trưởng và phát triển trong nhiều năm như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,…

Theo đó, các loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu phải có đặc tính:

• Cây gieo trồng một lần, cho thu hoạch sản phẩm (mà thân chính vẫn giữ nguyên) hoặc sử dụng làm cây lấy gỗ, cây cảnh quan, cây bóng mát, có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng đến khi thanh lý trên 05 năm.
• Thuộc một trong các nhóm cây sau: cây thân gỗ, cây thân bụi hoặc cây thân leo.
• Cây thân gỗ là loại cây thân hóa gỗ, có kích thước khác nhau tùy loài.
• Cây thân bụi là loại cây thân có thể hóa gỗ, thân chính không có hoặc kém phát triển, cành nhánh phát triển từ gốc của thân chính.
• Cây thân leo là loại cây không mọc thẳng đứng được, phải dựa vào cây khác hay vật thể làm giá đỡ hoặc nhờ các cơ quan như rễ phụ, cành, tua cuốn, lá để bám leo lên.

Căn cứ quy định tại Điều 4 của Thông tư liên tịch này, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chủ trì xây dựng, trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định ban hành Danh mục loài cây trồng thuộc các loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu trên địa bàn. Căn cứ Danh mục loài cây trồng thuộc các loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu trên địa bàn, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ) theo quy định của pháp luật về đất đai cho chủ sở hữu cây lâu năm.

Trên thực tế, danh mục này có thể có sự khác nhau vì UBND cấp tính quyết định ban hành dựa trên ý kiến của Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn. Do đó, người sử dụng đất phải theo dõi, cập nhật những quy định riêng của địa phương mình để thực hiện cho đúng và phù hợp.

3. Đất trồng cây lâu năm bị thu hồi đất trong trường hợp nào?

Căn cứ vào Điều 64 Luật đất đai 2013 quy định về việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đối với đất trồng cây lâu lăm quy định như sau:

“h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;”

Do vậy, khi đất trồng cây lâu năm bị bỏ hoang 18 tháng liên tục, nhà nước sẽ thực hiện quyền thu hồi của mình đối với thửa đất đó

4. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm:

Căn cứ vào Điều 44 Luật đất đai 2013 quy định về Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với đất trồng cây lâu năm là

a) Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

5. Quy định của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 100 và 101 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Hoặc:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, Để được chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm thì điều đầu tiên là đất đã được hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp Sổ đỏ và thuộc quyền sở hữu của người đề nghị được cấp Sổ đỏ, cụ thể là phải có giấy tờ hoặc phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất với trường hợp không có giấy tờ để chứng minh điều kiện được chứng nhận.

– Trường hợp 1: Có giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013

Theo Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, chủ sở hữu cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi có một trong các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà trong đó xác định Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để trồng cây lâu năm phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi trên giấy tờ đó;
• Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với cây lâu năm đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
• Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu cây lâu năm đã có hiệu lực pháp luật.

– Trường hợp 2: Không có giấy tờ 

Theo khoản 4 Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ (theo quy định tại trường hợp 1) thì phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì mới được chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm.

Lưu ý:

• Đối với tổ chức trong nước thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư để trồng cây lâu năm theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Trường hợp chủ sở hữu cây lâu năm không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ để làm điều kiện chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm thì chủ sở hữu cây lâu năm phải có thêm 02 loại giấy tờ sau:
• Văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng cây lâu năm đã được công chứng hoặc chứng thực;
• Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất.

• Thời điểm chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm được diễn ra tại một trong hai thời điểm: Cùng với thời điểm cấp Sổ đỏ cho đất hoặc là đăng ký chứng nhận bổ sung (đất đã có Sổ đỏ).

6. Những trường hợp nào không được cấp sổ đỏ, sổ hồng?

Theo quy định của Luật đất đai 2013, các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

• Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
• Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
• Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
• Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Luật đất đai 2013

– Thông tư liên tịch 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT.