Đất trồng cây lâu năm được xây nhà tạm, nhà cấp 4 không?

1. Thế nào là nhà tạm, nhà cấp 4?

Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 thì nhà tạm được xác định là công trình xây dựng tạm có thời hạn phục vụ cho mục đích nhất định. Cụ thể nhà tạm được xây dựng trong các trường hợp sau:

– Xây dựng nhà tạm để ở trong thời gian đang xây dựng công trình nhà ở chính;

– Xây dựng nhà tạm để tổ chức các hoạt động hay sự kiện có thời hạn nhất được được Uỷ ban nhân dân tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện đồng ý.

Căn cứ theo quy định tại mục 2.1.1 Bảng 2 Phụ lục II được ban hành kèm theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD thì tiêu chí phân cấp nhà cấp 4 được xây dựng như sau:

– Chiều cao: bé hơn hoặc bằng 6 mét;

– Số tầng của nhà cấp 4: 01 tầng;

– Tổng diện tích sàn nhà: bé hơn 1000 m2.

So sánh với những chỉ tiêu về cấp bậc của nhà thì nhà cấp 4 được xác định là nhà có cấp thấp nhất trong các loại nhà. Một số người cho rằng nhà cấp 4 là nhà tạm nhưng cũng có một số trường hợp cho rằng nhà cấp 4 không phải là nhà tạm. Tuy nhiên, nhà tạm và nhà cấp 4 đều là những căn nhà nhỏ, có chất lượng công trình thấp.

2. Đất trồng cây lâu năm được xây nhà tạm, nhà cấp 4 không?

Trước hết, cần hiểu đúng thế nào là đất trồng cây lâu năm? Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất trồng cây lâu năm là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, tại Phục lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành ngày 14 tháng 12 năm 2018 cũng đã quy định đất trông cây lâu năm là loại đất được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần nhưng có mức độ sinh trưởng và chi thu hoạch trong nhiều năm. Theo đó, đất trồng cây lâu năm có thể trồng các loại cây sau:

– Cây công nghiệp lâu năm;

– Cây ăn quả lâu năm;

– Cây dược liệu lâu năm;

– Các loại cây lâu năm.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về vấn đề người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ chung sau:

– Sử dụng vào đúng mục đích của đất được giao, đúng ranh giới của thửa đất, đúng quy định về việc sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, phải thực hiện bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ theo quy định khác của pháp luật có liên quan;

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành;

– Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

– Tuân thủ theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm ảnh hưởng, tổ hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan…

Như vậy, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng mục đích của đất được giao. Do đó, người sử dụng đất trồng cây lâu năm chỉ được sử dụng vào việc trông các loại cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả lâu năm, cây dược liệu lâu năm và các loại cây lâu năm khác được quy định tại Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã nêu tại mục 1 của bài viết này. Do đó, nếu người sử dụng đất trồng cây lâu năm không được phép xây dựng nhà tạm, nhà cấp 4. Nếu người sử dụng đất trồng cây lâu năm vẫn muốn xây dựng các công trình trên thì phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở thì mới bảo đảm việc sử dụng đất theo đúng mục đích đã giao. Nếu người sử dụng vẫn xây dựng nhà tạm, nhà cấp 4 trên đất trồng cây lâu năm thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP.

3. Làm thế nào để có thể xây dựng nhà tạm, nhà cấp 4 trên đất trồng cây lâu năm?

Như đã phân tích tại mục 3 của bài viết này cũng như xét về bản chất của đất trồng cây lâu năm thì người sử dụng đất chỉ được phép trồng các loại cây lâu năm mà không được phép sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác. Nếu người sử dụng đất vẫn muốn xây dựng nhà tạm hoặc nhà cấp 4 trên thửa đất trên thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 và khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì khi người sử dụng đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của luật Đất đai thì việc cho phép người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải thực hiện theo ý chí chủ quan của cơ quan có thẩm quyền mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của Uỷ ban nhân dân dân cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cũng như nhu cầu của người sử dụng đất.

Nếu người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sang đất ở thì người có nhu cầu chuyển đổi sẽ làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai để được công nhận mục đích sử dụng đất mới- đất ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau khi được phép chuyển đổi và được công nhận mục đích sử dụng đất là đất ở thì người sử dụng đất được phép xây dựng nhà tạm, nhà cấp 4.

4. Người sử dụng đất tự ý xây dựng nhà tạm, nhà cấp 4 trên đất trồng cây lâu năm sẽ bị xử lý như thế nào?

Nếu người sử dụng đất trồng cây lâu năm tự ý xây dựng nhà tạm, nhà cấp 4 mà không có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bị xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thep theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 11 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP.

Cụ thể, tuỳ từng mức độ vi phạm và diện tích đất bị đưa vào sử dụng sai mục đích cho phép thì người vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền khác nhau. Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định số 91/219/NĐ-CP thì việc chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp (trong trường hợp này là đất ở) tại khi vực nông thôn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính ở mức sau:

– Xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

– Xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 05 đồng đến 08 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

– Xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 08 đồng đến 15 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

– Xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 15 đồng đến 30 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

– Xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 30 đồng đến 50 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

– Xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 50 đồng đến 100 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

– Xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 100 đồng đến 200 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

Như vậy, đối với đất trồng cây lâu năm ở nông thôn mà người sử dụng đất sử dụng trái mục đích cho phép sẽ bị xử phạt cao nhất lên đến 200 triệu đồng. Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều luật này cũng quy định mức xử phạt đối với hành vi này tại khu vực đô thị bằng 02 lần mức xử phạt ở khu vực nông thôn. Do đó, nếu người sử dụng đất vi phạm đối với thửa đất ở đô thị thì mức xử phạt cao nhất có thể lên đến 400 triệu đồng.

Bên cạnh việc bị xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền thì người sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 11 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định số 04/2022/NĐ-CP. Cụ thể biện pháp khắc phục được áp dụng bao gồm:

– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm;

– Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19/11/2019 Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Nghị định số 04/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 22/1/2022 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ.