Hiện nay có rất nhiều trường hợp chủ sở hữu đất thương mại dịch vụ có nhu cầu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất thổ cư. Vậy đất thương mại dịch vụ có được chuyển lên đất thổ cư không?
Mục lục bài viết
1. Đất thương mại dịch vụ có chuyển lên thổ cư được không?
Đất thương mại dịch vụ được biết đến với mục đích là để kinh doanh thương mại, đất thổ cư được biết đến là đất được dùng để ở, bao gồm đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Hai loại đất này có mục đích sử dụng khác nhau.
1.1. Đất thương mại dịch vụ là gì?
Căn cứ Điều 153
Căn cứ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Mục đích sử dụng đất: sử dụng với mục đích kinh doanh thương mại và việc sử dụng đất thương mại dịch vụ phải phù hợp với:
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
– Quy hoạch xây dựng đô thị;
– Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Các quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
Chủ thể sử dụng đất thương mại dịch vụ: cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế.
Hình thức sử dụng: cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế sử dụng đất thương mại thông qua các hình thức sử dụng như sau:
+ Được Nhà nước cho thuê đất;
+ Được nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
– Đặc biệt, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại dịch vụ thông qua hình thức:
+ Được Nhà nước cho thuê đất;
+ Được thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác;
+ Được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại thông qua các hình thức sau:
+ Được Nhà nước cho thuê đất;
+ Được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Được thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
1.2. Đất thổ cư là gì:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, không có khái niệm “đất thổ cư” đây chỉ là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ đất ở. Căn cứ Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định đất ở gồm có: đất ở tại nông thôn (NOT) và đất ở tại đô thị (OĐT),
– Thời hạn sử dụng: đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
– Phân loại: đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn, cụ thể:
+ Đất thổ cư đô thị (OĐT): được hiểu là loại đất được dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị. Đất thổ cư đô thị được quản lý bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Đất thổ cư đô thị gồm có đất vườn ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị và đất xây dựng công trình phục vụ cuộc sống, xây dựng nhà ở.
+ Đất thổ cư nông thôn (ONT): được hiểu là loại đất do cơ quan quản lý cấp xã quản lý và nằm tại khu vực nông thôn. Đất thổ cư nông thôn được phân thành đất vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn và đất để xây dựng nhà ở, đất ở do hộ gia đình, xây dựng các công trình phục vụ đời sống;
Thời hạn của đất thổ cư hiện nay được chia thành 02 loại:
– Loại đất thổ cư có thời hạn sử dụng: được quy định trong các giấy tờ đất, hợp đồng mua bán đất.
– Loại đất thổ cư được sử dụng ổn định, lâu dài: Thông thường thời hạn của các loại đất này có thể là từ 20 -50 năm hoặc 70 năm.
Lưu ý rằng, đối với loại đất thổ cư sử dụng ổn định và lâu dài, thời hạn sử dụng đất này sẽ phụ thuộc vào diện tích đất đã có xem có bị rơi vào trường hợp bị Nhà nước thu hồi hay không.
1.3. Đất thương mại dịch vụ có chuyển lên thổ cư được không?
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, theo quy định này thì những trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau phải xin phép cơ quan chức năng có thẩm quyền:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất nhưng có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào những mục đích công cộng mà có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, một trong những trường hợp người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất đó chính là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, tức được chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất thổ cư. Tuy nhiên, người sử dụng đất cần lưu ý rằng, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất thổ cư phải xin phép cơ quan chức năng có thẩm quyền, không được tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.
Thêm nữa, khi chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
2. Thủ tục chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất thổ cư:
Trường hợp các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất thổ cư thì phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên không phải trong tất cả mọi trường hợp, cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp huyện) sẽ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất thổ cư mà còn phải căn cứ vào những yếu tố sau:
– Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của chủ sở hữu.
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Hộ gia đình, cá nhân từ đất thương mại, dịch vụ sang đất thổ cư được thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất thổ cư cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm có những giấy tờ sau:
+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc);
+ Sổ hộ khẩu, CCCD/CMND bản sao có chứng thực;
+ Những giấy tờ khác có liên quan (nếu có yêu cầu).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ được nộp tại:Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.
+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật.
+ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ: cơ quan có thẩm quyền yêu cầu, bổ sung, hoàn thiện hồ sơ trong thời gian 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ.
Bước 4: Trả kết quả
– Cơ quan có thẩm quyền (Bộ tài nguyên và môi trường) trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trong thời hạn:
+ Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
+ Không quá 25 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Chú ý, trên thực tế thời gian này có thể kéo dài hơn, phụ thuộc vào tình hình, số lượng hồ sơ cần xử lý của các địa phương.
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai 2013.
