Đất thương mại dịch vụ bị thu hồi không? Đền bù thế nào?

1. Đất thương mại dịch vụ bị thu hồi không?

1.1. Quy định của pháp luật về đất thương mại dịch vụ:

Căn cứ Phụ lục 1 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và Điều 153 Luật đất đai 2013 quy định về đất thương mại, dịch vụ như sau:

– Mục đích sử dụng: 

+ Xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại;

+ Xây dựng các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại. 

(Trong đó có bao gồm cả đất xây dựng trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất được sử dụng để làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; đất được sử dụng để làm bãi tắm).

– Đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Theo đó, các chủ thể (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường. 

– Hình thức sử dụng đất thương mại, dịch vụ:

+ Nhà nước cho thuê đất; 

+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; 

+ Thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; 

+ Nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ (đối với trường hợp Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật).

– Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ: 

Đất thương mại dịch vụ có thể được sử dụng ổn định lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn, cụ thể: 

+ Đối với trường hợp sử dụng ổn định lâu dài: trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi là “Lâu dài”. 

+ Đối tượng sử dụng đất thương mại, dịch vụ ổn định lâu dài: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. 

– Sử dụng có thời hạn: 

+ Thời hạn sử dụng: không quá 50 năm, thời hạn này sẽ do cơ quan có thẩm quyền quyết định, cụ thể Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên thời hạn sử dụng đất có thể được kéo dài nhưng không quá 70 năm đối với trường hợp dự án đầu tư lớn nhưng việc thu hồi vốn chậm hoặc là các dự đầu tư vào các địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà trong quá trình thực hiện dự án cần phải có thêm thời gian để hoàn thiện.  

Trường hợp đã hết thời hạn sử dụng đất nêu trên,  người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì làm thủ tục gia hạn và phải được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất lần đầu.

1.2. Đất thương mại dịch vụ có bị thu hồi không?

Đất thương mại, dịch vụ được sử dụng với mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, tuy nhiên trong một số trường hợp Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất thương mại, dịch vụ theo quy định của pháp luật để bảo đảm việc thực thi pháp luật. Việc thu hồi đất thương mại, dịch vụ trong một số trường hợp sẽ được bồi thường và một số trường hợp sẽ không được bồi thường. Theo đó, những trường hợp bị thu hồi đất thương mại, dịch vụ gồm có: 

– Thu hồi do chủ sở hữu vi phạm pháp luật về đất đai như sử dụng đất không đúng mục đích; người sử dụng đất cố tình huỷ hoại đất; đất thương mại dịch vụ giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật; người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này; đất thương mại dịch vụ được giao, cho thuê nhưng không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ ngày được giao, cho thuê….

– Thu hồi đất do Nhà nước do chủ sở hữu được giao, cho thuê đất thương mại dịch vụ tự nguyện trả lại đất cho nhà nước; đất thương mại dịch vụ được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn và đã hết thời hạn sử dụng đất.

– Thu hồi đất thương mại, dịch vụ do Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất như sau:

+ Vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

+ Trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

2. Quy định về đền bù khi thu hồi đất thương mại dịch vụ?

Như đã nêu ở trên, đất thương mại dịch vụ có thể sẽ bị thu hồi nếu thuộc các trường hợp mà pháp luật quy định, tuy nhiên đối với những trường hợp thu hồi có đền bù thì các khoản đền bù bồi thường khi thu hồi đất thương mại dịch vụ cũng tương tự như những loại đất khác và gồm có các khoản bồi thường về: 

– Đất;

– Chi phí đầu tư vào đất còn lại (trường hợp không được bồi thường về đất);

– Tài sản gắn liền với đất và những tài sản có trên đất;

– Cây trồng, vật nuôi trên đất  (nếu có) 

Tuy nhiên, không phải trong tất cả các trường hợp khi người sử dụng đất bị thu hồi đất đều được đền bù mà chỉ khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất mới có thể được nhận các khoản đền bù bồi thường.

Theo đó, điều kiện để được nhận đền bù, bồi thường khi bị thu hồi đất thương mại, dịch vụ là:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ được nhận đền bù bồi thường về đất thương mại dịch vụ nếu bị thu hồi nếu: 

+ Đất thương mại, dịch vụ đang sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền;

+ Đất thương mại, dịch vụ đang sử dụng thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất;

+ Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thương mại, dịch vụ nhưng không đủ điều kiện để được bồi thường về đất thì được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại. Theo đó, chi phí đầu tư vào đất được dựa trên căn cứ là giá đất cụ thể theo khung giá đất mà pháp luật quy định; diện tích đất bị thu hồi; thời hạn sử dụng đất còn lại. 

Không chỉ vậy, khi thu hồi đất thương mại, dịch vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng còn được bồi thường về tài sản khi thu hồi đất thương mại, dịch vụ theo quy định của pháp luật. Theo đó, mức bồi thường được xác định dựa trên  mức thiệt hại của tài sản khi bị thu hồi đất; về giá đất được sử dụng làm căn cứ để tính tiền bồi thường được tính dựa trên giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại khi thu hồi đất.

Đối với một số trường hợp có cây trồng, vật nuôi trên đất thì khi thu  hồi cũng được bồi thường về cây trồng, vật nuôi. Theo đó, việc đền bù về cây trồng, vật nuôi có trên đất thương mại dịch vụ mà khi thu hồi bị thiệt hại được bồi thường dựa trên giá trị sản lượng hoặc được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây tùy thuộc loại cây là cây hàng năm hoặc lâu năm. Đối với những cây trồng chưa được thu hoạch có thể di chuyển đến địa điểm khác thì mức bồi thường được tính  dựa trên chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, trồng lại;

Trường hợp được bồi thường vật nuôi nếu có thiệt hại do bị thu hồi đất là thủy sản. Trường hợp  vật nuôi chưa đến thời kỳ thu hoạch mà phải di chuyển hoặc thu hoạch sớm hơn so với thực tế thì mức bồi thường được tính dựa trên chi phí di chuyển hoặc thiệt hại do phải thu hoạch sớm.

Do đó, các khoản đền bù bồi thường khi thu hồi đất thương mại dịch vụ được thực hiện theo quy định của pháp luật, và cũng được bồi thường tương tự như đối với các trường hợp thu hồi các loại đất khác mà pháp luật quy định. 

3. Thẩm quyền thu hồi đất thương mại, dịch vụ:

Thẩm quyền thu hồi đất thương mại, dịch vụ được quy định tại Điều 66 Luật đất đai 2013, đó là những chủ thể sau:

– Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

– Uỷ ban nhân dân cấp huyện

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 27/2018/TT-BTNMT thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.