Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư xác nhận về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Vậy trong trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì việc chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào? Đất thuê trả tiền một lần, hàng năm có được cấp sổ đỏ không?
Mục lục bài viết
1. Quy định về thuê đất trả tiền một lần, trả tiền hàng năm?
1.1. Thế nào là thuê đất trả tiền một lần, trả tiền hàng năm?
Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (hay gọi tắt là Nhà nước cho thuê đất) được quy định là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho người dân có nhu cầu sử dụng đất dưới hình thức hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì hiện nay việc Nhà nước cho thuê đất được thực hiện dưới hai hình thức:
– Cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm. Đây là hình thức trao quyền sử dụng đất cho người dân có nhu cầu sử dụng thông qua Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ đóng tiền thuê đất cho Nhà nước theo định kỳ hàng năm;
– Cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Đây là hình thức trao quyền sử dụng đất cho người dân có nhu cầu sử dụng thông qua Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ đóng tiền thuê đất cho Nhà nước một lần cho cả thời gian thuê.
1.2. Những đối tượng được thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì những đối tượng thuộc những trường hợp sau được nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
– Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thuê đất để sử dụng đất vào việc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
– Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;
– Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
– Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Ngoài ra, đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm còn được áp dụng thêm đối với trường hợp: Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh theo quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật Đât đai năm 2013.
2. Đất thuê trả tiền một lần, hàng năm có được cấp sổ đỏ không?
2.1. Thuê đất của Nhà nước:
Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất (bao gồm cả trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014) thì người sử dụng đất sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 174 và Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì sẽ có quyền vè nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, một trong những quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 luật Đất đai năm 2013 là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, qua những quy định của pháp luật về đất đai nêu trên thì cá nhân, tổ chức sử dụng đất dưới hình thức thuê đất của Nhà nước và trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2. Thuê lại đất của người sử dụng đất bao gồm cả cá nhân, tổ chức và hộ gia đình:
Ngoài việc thuê đất từ Nhà nước thì người sử dụng đất có nhu cầu vẫn có thể thuê lại đất từ cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Theo đó việc thuê đất này là một hợp đồng dân sự cụ thể, các bên liên quan có quyền thoả thuận với nhau về nội dung của hợp đồng nhưng không được trái với đạo đức xã hội và pháp luật Việt Nam.
Tuy nhiên, trong trường hợp này thì người sử dụng đất dưới hình thức thuê lại quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ trừ trường hợp được quy định tại Điều 19
Như vậy, khi người dân có nhu cầu thuê đất, không phân biệt hình thức trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thuê đất của Nhà nước, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Còn những trường hợp thuê đất khác sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
3. Người thuê đất đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì thực hiện thủ tục như thế nào để được cấp sổ đỏ?
Khi người sử dụng đất dưới hình thức thuê đất đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì sẽ thực hiện xin cấp sổ đỏ theo trình tự, thủ tục sau:
3.1. Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư số
– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK;
– Các hoá đơn, chứng từ thể hiện việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định hoặc chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế và lệ phí;
– Hợp đồng thuê đất của Nhà nước hoặc nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
3.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động đất đai:
Cá nhân hoặc hộ gia đình khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu trên thì cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký biến động đất đai cấp huyện, thành phố, quận thuộc tỉnh/ thành phố nơi có đất. Hoặc nếu địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai thì cá nhân hoặc hộ gia đình có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/ huyện. Hiện nay, một số địa phương đã có bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thì người sở hữu có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện.
Theo đó, cán bộ tại văn phòng đăng ký biến động đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và sửa đổi để đảm bảo tính hoàn thiện của hồ sơ. Nếu hồ sơ tiếp nhận đã đầy đủ, bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ nhận hồ sơ và viết phiếu giao nhận hồ sơ cho người nộp, trong phiếu này có ghi ngày hẹn trả kết quả.
3.3. Giải quyết hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận:
Để cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai phải nhận được thông báo của cơ quan thuế có thẩm quyền thông báo về việc chủ sở hữu đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận. Khi chủ sở hữu đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng Đăng ký biến động đất đai sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người yêu cầu.
Theo đó, chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ trao trực tiếp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nộp hồ sơ hoặc Văn phòng sẽ gửi Giấy chứng nhận về cho Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi có đất để Uỷ ban có thể trao lại cho hộ gia đình, cá nhân đã nộp hồ sơ tại cấp xã.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
