Thực trạng về việc tái định cư trong chính sách đất đai của Nhà nước ta được coi là một trong những vấn đề nóng, thường gây ra nhiều tranh cãi giữa người dân với chính quyền. Vậy Đất tái định cư là gì?
Mục lục bài viết
1. Đất tái định cư là gì?
Đền bù hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất được quy định bằng nhiều hình thức khác nhau trong đó có: bằng tiền, bằng nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư để người dân tự xây nhà. Phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ bố trí chỗ ở mới hoặc chi trả các chi phí để người bị thu hồi đất tìm nơi định cư mới.
Hiện nay, thông thường đối với các trường hợp thu hồi đất nhà nước vẫn ưu tiên bố trí đất tái định cư, nhà tái định cư tại chỗ nơi khu vực có đất thu hồi nếu diện tính đất ở đó có đủ đảm bảo, hạn chế việc các chủ thể bị thu hồi đất phải di chuyển ra khu vực mới ngoài khu vực thu hồi của dự án.
Các chính sách tái định cư cơ bản được lập ra để giúp người dân ổn định cuộc sống, bồi thường thiết hại với các chủ sở hữu nhà, đất, tài sản gắn liền với đất bị nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật.
Đất tái định cư là đất được Nhà nước cấp cho người dân bị thu hồi đất nhằm mục đích để bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất. Mục đích của việc cấp đất tái định cư là để giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống.
Xét về mặt pháp lý, đất tái định cư là đất thổ cư, có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới theo quy định của pháp luật hiện hành. Các quy định về đất tái định cư lần đầu tiên được ban hành trong bộ Luật Đất đai năm 2013.
Cũng chính bởi vì đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên người được thừa hưởng cũng có các quyền sử dụng đất hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.
2. Trường hợp bị thu hồi đất được bồi thường đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư:
Các trường hợp các chủ thể bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, bao gồm:
– Khi các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi bị Nhà nước thu hồi đất mà có sổ đỏ hoặc đã đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì được bồi thường bằng đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư. Tuy nhiên, cá nhân sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam vẫn cần đáp ứng được các điều kiện cụ thể được quy định dưới đây:
+ Các cá nhân sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam đã bị thu hồi hết đất ở.
+ Diện tích đất thổ cư còn lại sau khi bị thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi bị thu hồi đất.
+ Các cá nhân sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam không còn nhà ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn bị thu hồi đất ở.
Cần lưu ý rằng khi các cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhu cầu bồi thường bằng nhà hoặc bằng đát ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật hiện hành.
– Nhiều hộ gia đình là đồng sở hữu và các hộ gia đình đó đều có chung quyền sử dụng một thửa đất thuộc khu đất bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi thu hồi đất sẽ căn cứ vào quỹ nhà ở, đất ở tái định cư cũng như tình hình thực tế tại địa phương để quyết định cấp mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình nhưng phải đảm bảo các quy định cụ thể của pháp luật.
– Các cá nhân hoặc hộ gia đình nằm trong khu vực hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác thuộc địa bàn xã, phường, thị đất nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật Việt Nam.
– Các cá nhân hoặc hộ gia đình được hỗ trợ tái định cư dưới hình thức nhà ở, đất ở tái định cư trong các trường hợp sau đây:
+ Đất thuộc khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
+ Đất có nguy cơ sạt lở, sụt lút, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa tính mạng người dân.
3. Đất tái định cư có bán được không?
Theo Khoản 1 Điều 502
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Bên cạnh đó, tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cũng đã đưa ra quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”
Ngoài ra, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện quan trọng nhất của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên phải thực hiện thông qua một hợp đồng nhất định. Cũng cần lưu ý rằng, trong trường hợp người sử dụng đất đang ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì cần phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nói một cách dễ hiểu hơn, đối với trường hợp đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì chưa thể tiến hành việc chuyển nhượng đối với đất tái định cư.
Tuy nhiên, nếu đất tái định cư đảm bảo các quy định về điều kiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật cụ thể như là: đảm bảo diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sở hữu làm thủ tục xin tách sổ đỏ… thì đất tái định cư cũng được tách sổ đỏ hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đất thông thường. Đối với trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ nhưng đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể tách sổ, sang tên, chuyển nhượng hoặc thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành.
4. Trường hợp mua bán đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ:
Tuy pháp luật Việt Nam không cho phép việc mua bán đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng hiện nay, việc mua bán đất tái định cư khi chưa có sổ đỏ vẫn diễn ra trên thực tế.
Việc mua bán đất tái định cư trong trường hợp lúc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua bởi theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, một trong những điều kiện bắt buộc để được chuyển quyền sử dụng đất đó là phải có sổ đỏ. Để có thể mua bán đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên mua và bên bán sẽ phải giao dịch theo cách khá lòng vòng, thông thường là thực hiện cam kết thông qua
Đối với trường hợp này, bên bán ủy quyền cho bên mua được phép thay mặt mình quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến thửa đất tái định cư mà Nhà nước đã cấp cho mình. Hợp đồng ủy quyền này tuy vẫn được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật tuy nhiên lại không loại trừ trường hợp bên bán thấy giá đất tăng hoặc gặp người mua trả giá cao hơn liền thay đổi quyết định ban đầu, yêu cầu
Ngay cả đối với trường hợp khi giao dịch mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền được diễn ra theo đúng hợp đồng, người mua đất tái định cư vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ cho thửa đất được cấp để tái định cư đó. Bởi vì pháp luật nước ta không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận. Cho nên nên khi cấp sổ đỏ của suất tái định cư thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp cho người được bố trí tái định cư, tức là người bán chứ không phải là người mua theo quy định của pháp luật.
Cũng cần lưu ý rằng, khi mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ đó là rất khó để chuyển nhượng cho người thứ ba. Nguyên nhân là bởi vì thửa đất được bố trí tái định cư sau quá trình giao dịch mua bán không rõ ràng về mặt pháp lý, giao dịch chuyển nhượng lòng vòng thông qua hợp đồng ủy quyền nên việc chuyển nhượng cho người thứ ba rất phức tạp.
