Người mua đất (tức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) khi đi mua đất, dù mua loại đất nào, là đất nền dự án, là đất ở, ... đều mong muốn sở hữu đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài nhưng trên thực tế thời hạn sử dụng đất là 50 năm, 70 năm, 30 năm... Vậy đất 50 năm là gì? Cách chuyển từ sổ đỏ 50 năm sang đất ở như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Khái niệm đất sổ đỏ 50 năm? Đất 50 năm là đất gì?
Hiện nay, trong cuộc sống, người ta vẫn thường nhắc đến khái niệm “đất sổ đỏ 50 năm”, “chuyển đất sổ đỏ 50 năm lên đất ở”; “mua đất sổ đỏ 50 năm”, “thời hạn sử dụng đất 50 năm”. Tuy nhiên, trong quy định của Luật Đất đai năm 2013, và các văn bản hướng dẫn có liên quan không có quy định về khái niệm “đất sổ đỏ 50 năm”. Tuy nhiên, căn cứ vào định nghĩa khái niệm “đất có thời hạn” có thể hiểu:
“Đất sổ đỏ 50 năm” được hiểu là đất có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, điều đó cũng có nghĩa là đây là mảnh đất mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý và sử dụng trong thời hạn 50 năm. Đồng thời khi gọi là “đất có sổ đỏ 50 năm” cũng đồng nghĩa với việc đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, một diện tích đất sẽ được xác định là “đất sổ đỏ 50 năm” khi thuộc một trong các trường hợp sau:
– Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối mà hộ gia đình được Nhà nước giao để sản xuất nông nghiệp.
– Đất trồng cây lâu năm được giao cho hộ gia đình.
– Đất rừng sản xuất được giao cho mỗi hộ gia đình.
– Đất trống, đất đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.
– Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê với thời hạn 50 năm.
– Đất được giao/cho thuê cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà thời hạn giao đất được xác định là 50 năm.
– Đất được giao/cho thuê trong thời hạn 50 năm cho tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
– Đất được giao/cho thuê trong thời hạn 50 năm cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư.
2. Phương pháp chuyển từ đất sổ đỏ 50 năm sang đất ở:
Về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đối với các loại đất được xác định là “đất sổ đỏ 50 năm” như đã phân tích ở trên thì hiện nay căn cứ theo quy định tại Điều 52, 57 Luật Đất đai năm 2013; Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, người sử dụng đất phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:
Trước hết, Đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (theo điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013); còn đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng rừng đều được xác định là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp (khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013. Do vậy khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, căn cứ theo khoản 1 Điều 57
– Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
– Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Về thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở: Căn cứ theo quy định tại Điều 69
– Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường (tùy vào từng trường hợp mà có thể nộp hồ sơ lên Phòng tài nguyên – môi trường cấp huyện hoặc Sở tài nguyên môi trường).
– Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích, xem xét kế hoạch sử dụng đất, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
– Sau quá trình thẩm định, thẩm tra hồ sơ của người sử dụng đất, cơ quan tài nguyên môi trường lập hồ sơ để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết. Hồ sơ gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất (theo mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp của người sử dụng đất.
Biên bản xác minh thực địa mảnh đất cần chuyển mục đích sử dụng đất.
Một số văn bản liên quan đến dự án đầu tư như bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện sử dụng đất…. (tùy vào từng trường hợp).
Trích lục bản đồ, sơ đồ địa chính.
Tờ trình dự thảo cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Người có thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định về việc cho phép/ hoặc không cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng “đất sổ đỏ 50 năm” sang đất ở. Việc quyết định có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét trên căn cứ nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất thể hiện trong đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu đáp ứng điều kiện được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì người sử dụng đất sẽ được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Nội dung về nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo quy định tại Điều 5
Như vậy, có thể thấy, không phải loại đất nào cũng được xác định là đất sử dụng ổn định lâu dài, một số trường hợp đất vẫn được xác định là loại đất có thời hạn 50 năm. Cụm từ “đất sổ đỏ 50 năm” là cách gọi của nhân dân về các trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trên Giấy chứng nhận thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm. “Đất sổ đỏ 50 năm” vẫn có thể được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nếu người sử dụng đất làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Sổ đỏ 50 năm hết hạn có được gia hạn không? Hay phải trả Nhà nước?
Tóm tắt câu hỏi:
Mình muốn hỏi luật sủ về thời hạn sử dụng của tầng 1 dịch vụ của chung cư. Hiện tại trên thị trường có bán nhiều về tầng 1 thông với tầng 2 của khối đế chung cư (shophouse). Theo như đội ngũ tư vấn bán hàng thì sổ đỏ được cấp là 50 năm. Nhưng sau này khi hết 50 năm thì sẽ được gia hạn vì chưa có trường hợp nào mà nhà nước thu hồi khi hết thời hạn sổ đỏ.
Do đó tôi muốn hỏi luật sư theo luật hiện hành thì khi hết hạn sử dụng của shophouse đó thì có được gia hạn hay không hay chỉ hết 50 năm phải trả cho nhà nước? Cám ơn luật sư nhiều.
Luật sư tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay bạn đang muốn xác định thời hạn sử dụng của tầng 1 dịch vụ của chung cư, hay của shophouse theo quy định của pháp luật về cấp Sổ đỏ – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của công trình này. Để giải đáp vấn đề này của bạn cần xem xét các phương diện sau:
Trước hết, shophouse là loại hình công trình kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh thương mại, còn được gọi với tên gọi khác là nhà phố thương mại. Loại hình này được hình thành do nhu cầu của thị trường và được đề xuất, xây dựng tại một số địa phương như thành phố Hà nội, thành phố Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, hiện nay khái niệm Shophouse (nhà phố thương mại) chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư.
Mặc dù vậy, dựa trên những thông tin bạn cung cấp thì phần công trình shophouse (nhà phố thương mại) này là phần tầng 1 dịch vụ này của một chung cư. Để có thể kết hợp kinh doanh thương mại cũng kết hợp để ở thì khu chung cư này phải là chung cư được xây dựng trong dự án kinh doanh, thương mại, kết hợp để ở.
Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật đầu tư năm 2014 thì chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng, thực hiện dự án nếu thực hiện trong khu kinh tế thì thời gian hoạt động của dự án đầu tư là không quá 70 năm, còn trường hợp hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế thì không quá 50 năm. Khi thực hiện một dự án đầu tư, thì chủ đầu tư sẽ được nhà nước cho thuê đất, giao đất với một thời hạn nhất định.
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013. Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật đầu tư năm 2014, khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì dự án xây dựng đầu tư nhà ở thương mại, kinh doanh dịch vụ kết hợp để ở ngoài khu kinh tế thì thường có thời hạn 50 năm. Do vậy khi chung cư này được xây dựng theo dự án này thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Xem xét trong trường hợp của bạn, bạn dự định mua, nhận chuyển nhượng phần tầng 1 của Tòa nhà chung cư, hoặc phần công trình nhà phố thương mại của một căn hộ chung cư. Mặc dù trong quy định của pháp luật không quy định cụ thể về khái niệm nhà phố thương mại (shophouse), tuy nhiên, dựa trên cách hiểu về khái niệm này thì phần công trình bạn dự định mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng sẽ vừa có sự kết hợp giữa mục đích để ở, và mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ.
Trong trường hợp này, khi bạn mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng phần công trình này thuộc chung cư được xây dựng theo dự án kinh doanh nhà ở này thì bạn vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, do có mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ nên phần công trình này sẽ không được xác định với mục đích lâu dài như đối với người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, mà chỉ được quyền sở hữu công trình, quyền sử dụng đất theo thời hạn giao đất cho chủ đầu tư, theo thời hạn thực hiện dự án.
Khi hết thời hạn, nếu bạn vẫn có nhu cầu sử dụng thì vẫn được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất. Trường hợp bạn không có nhu cầu sử dụng đất, hoặc không được xem xét gia hạn sử dụng đất thì sẽ bị thu hồi đất theo quy định tại Điều 65 Luật đất đai năm 2013.
Như vậy, dựa trên những căn cứ nêu trên, thì thời hạn sử dụng đối với phần công trình tầng 1 của nhà chung cư mà bạn dự định nhận chuyển nhượng, mua để ở kết hợp kinh doanh sẽ chỉ có thời hạn giao đất, cho thuê đất của chủ đầu tư theo dự án nhà chung cư này và tối đa không quá 50 năm. Bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này với thời hạn sử dụng đất của công trình này theo thời hạn giao đất của chủ đầu tư.
Khi hết thời hạn sử dụng phần tầng 1 – nhà phố thương mại mà bạn nhận chuyển nhượng thì tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng của bạn, thì cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định việc gia hạn hoặc không gia hạn thời hạn sử dụng đất cho bạn. Trường hợp bạn không có nhu cầu sử dụng, hoặc không được gia hạn thời hạn sử dụng đất thì phần diện tích tầng 1 – nhà phố thương mại này có thể bị thu hồi theo quy định của pháp luật.
