Đất sản xuất kinh doanh có được chuyển nhượng không?

1. Đất sản xuất kinh doanh có được chuyển nhượng không?

1.1. Quy định về đất sản xuất kinh doanh:

Đất sản xuất kinh doanh được quy định là đất phi nông nghiệp. Tại điểm đ khoản 2 Điều 10 của Luật đất đai 2013 có quy định về đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, theo quy định này thì mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh thường được sử dụng để:

– Xây dựng các khu chế xuất công nghiệp, khu công nghiệp và cụm công nghiệp;

– Đất để làm thương mại, kinh doanh, dịch vụ;

– Được sử dụng cho các cơ sở sản xuất phi công nghiệp;

– Dùng để thực hiện các hoạt động khai thác, buôn bán khoáng sản;

– Đất dùng làm vật liệu xây dựng;

– Đất làm nguyên liệu sản xuất đồ gốm;

– Sử dụng để tìm hiểu về những vấn đề xây dựng nhà ở trên các khu đất sản xuất kinh doanh.

Ký hiệu đất sản xuất kinh doanh trên bản đồ địa chính là SKC.

1.2. Đất sản xuất kinh doanh có được chuyển nhượng không?

Đất sản xuất kinh doanh là một trong những loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp (là đất phi nông nghiệp không phải đất ở).

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất sản xuất kinh doanh hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phải đáp ứng được các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh đều là người nước ngoài bởi người nhận thừa kế quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh đều là người nước ngoài thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Thêm nữa, tại khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 có quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) sản xuất kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, bao gồm:

– Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013;

– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất sản xuất kinh doanh;

– Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất sản xuất kinh doanh;

– Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất sản xuất kinh doanh;

– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất sản xuất kinh doanh.

Theo đó, trong tất cả các quyền của người sử dụng đất sản xuất kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất sản xuất kinh doanh là đất thuê trả tiền hàng năm.

Như vậy, người sử dụng đất sản xuất kinh doanh có quyền chuyển nhượng loại đất này nếu đáp ứng được các điều kiện pháp luật quy định, trừ trường hợp người sử dụng đất sản xuất kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Các bước thực hiện chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh:

2.1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh:

Pháp luật về đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Khi thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh, các bên thực hiện như sau:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh;

– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh (nếu hai bên đã dự thảo trước nội dung hợp đồng);

– Giấy tờ tuỳ thân của các bên:

+ Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.

+ Nếu căn cước công dân của các bên chưa được tích hợp các thông tin thì cần phải có thêm các giấy tờ sau:

++ Giấy tờ chứng minh chỗ ở: giấy xác nhận cư trú;

++ Giấy tờ về tình trạng hôn nhân: Đăng ký kết hôn/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/bản án/quyết định ly hôn;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Giầy tờ khác có liên quan (nếu có).

Bước 2: nộp hồ sơ

Người yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh nộp hồ sơ đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh hoặc đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh.

Bước 3: thụ lý hồ sơ

Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh hoàn toàn đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Bước 4: giải quyết hồ sơ

Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh tuân thủ đúng những quy định về thủ tục công chứng.

Bước 5:

Trường hợp 1: trong trường hợp công chứng hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh đã được soạn thảo sẵn

– Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh

– Nếu như trong dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh có các vấn đề sau thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng hợp đồng để họ sửa chữa:

+ Các điều khoản vi phạm pháp luật;

+ Các điều khoản trái với đạo đức xã hội;

+ Đối tượng của hợp đồng không phù hợp với những quy định của pháp luật.

– Nếu người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

Trường hợp 2: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng:

Nội dung, ý định trong giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh là xác thực, không bị vi phạm pháp luật, không trái với đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng.

Bước 6: Người yêu cầu công chứng tự mình đọc lại dự thảo hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

Bước 7: Người yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì thực hiện ký vào từng trang của hợp đồng.

Bước 8: công chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng.

2.2. Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính:

Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính về thuế thu nhập cá nhân trước thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai nếu như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thuế thu nhập cá nhân. Các bước thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh thực hiện như sau:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

– Bản chụp giấy chứng nhận và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh đã công chứng, chứng thực;

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 2: nộp hồ sơ

Người bán đất sản xuất kinh doanh nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đến bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế.

Bước 3: nhận thông báo nộp thuế của cơ quan thuế

Sau khi tiếp nhận hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, cơ quan thuế sẽ tính và gửi thông báo số thuế phải nộp cho người nộp thuế.

Bước 4: nộp thuế

Sau khi đã nhận được thông báo nộp thuế, người nộp thuế tiến hành nộp tiền thuế trong thời hạn đã được quy định.

2.3. Đăng ký biến động:

Ở bước này, sẽ làm gộp cả thủ tục kê khai, nộp nghĩa vụ tài chính thuế thu nhập cá nhân (nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh có thỏa thuận nộp thay); lệ phí trước bạ; phí thẩm định hồ sơ và đăng ký biến động. Các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Bản gốc Giấy chứng nhận;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh;

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có)

– Giấy tờ chứng minh bên bán đất sản xuất kinh doanh đã nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu không ủy quyền cho bên mua nộp thuế thu nhập cá nhân);

– Văn bản ủy quyền (nếu ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác nộp hồ sơ).

Bước 2: Nộp hồ sơ và giải quyết hồ sơ

Người nộp hồ sơ đăng ký biến động có thể nộp hồ sơ tại một trong những nơi sau:

– Bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa;

– Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ;

– Tại ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 3: nộp thuế

Nộp thuế sau khi nhận được thông báo nộp nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế.

Bước 4: nhận kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.