Đất rừng có sổ đỏ không? Các lưu ý khi mua bán đất rừng trồng? Điều kiện để đất rừng được cấp sổ đỏ theo quy định là gì? Những lưu ý khi chuyển nhượng đất rừng phòng hộ hiện nay.
Đất rừng chiếm một diện tích lớn trên lãnh thổ Việt Nam,Hiện nay giao dịch về đất rừng diễn ra khá phổ biến đặc biệt là những người đang có nhu cầu bán hoặc chuyển nhượng. Những câu hỏi thường được đặt ra là Đất rừng có sổ đỏ không? Có lưu ý gì khi xác lập giao dịch mua bán đất rừng không?. Qua bài viết này Luật Dương Gia sẽ giải đáp cho bạn
Căn cứ pháp lý:
– Luật đất đai 2013;
– Nghị định 43/2014NĐ-CP.
1. Đất rừng gồm những loại đất nào theo pháp luật hiện hành
Căn cứ vào Điều 10 quy định các loại đất rừng trong nhóm đất nông nghiệp hiện nay có 3 loại bao gồm:
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng.
2. Mục đích sử dụng các loại rừng
Rừng sản xuất: được sử dụng chủ yếu để sản xuất, kinh doanh gỗ, các lâm sản, đặc sản rừng, động vật rừng và kết hợp phòng hộ, bảo vệ môi trường sinh thái.
Rừng phòng hộ: được sử dụng chủ yếu để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống xói mòn, hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu, góp phần bảo vệ môi trường sinh thái.
Rừng đặc dụng: được sử dụng chủ yếu để bảo tồn thiên nhiên, mẫu chuẩn hệ sinh thái rừng quốc gia, nguồn gen thực vật, động vật rừng; nghiên cứu khoa học; bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa và danh lam thắng cảnh, phục vụ nghỉ ngơi, di lịch.
3. Chế độ sử dụng đất rừng
Hiện nay, quy định pháp luật về chế độ sử dụng đất rừng như sau:
– Đất rừng sản xuất
Đất rừng sản xuất là loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất kinh doanh gỗ, lâm sản và đặc sản rừng, động vật rừng có kết hợp với việc bảo vệ môi trường hệ sinh thái và phòng hộ.
Đối với nhóm đất rừng sản xuất sẽ được phân thành các nhóm sau:
- Đất rừng sản xuất là đất rừng tự nhiên sẽ là nhóm đất rừng được phục hồi bằng biện pháp khoanh nuôi và xúc tiến tái sinh tự nhiên. Loại đất rừng sản xuất tự nhiên này được giao với mục đích để quản lý, bảo vệ và phát triển rừng. Hình thức quản lý của loại đất này là giao và cho thuê đất.
- Đất rừng sản xuất là rừng trồng sẽ bao gồm: Rừng trồng bằng vốn có ngân sách nhà nước, rừng trồng bằng vốn chủ rừng tự đầu tư.
Đối với rừng tự nhiên
Theo quy định tại Khoản 33 Điều 2
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sinh sống trong khu vực rừng sản xuất là rừng tự nhiên nơi chưa có tổ chức quản lý rừng mà có nhu cầu, khả năng bảo vệ, phát triển rừng thì được Nhà nước giao đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không thu tiền sử dụng đất để bảo vệ, phát triển rừng và được kết hợp khai thác các lợi ích khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
Đối với rừng trồng
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 135 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định sau đây:
- Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hạn mức quy định là không quá 30 hecta để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp. Đối với diện tích đất rừng sản xuất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất;
- Cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất trong các trường hợp trên thì được sử dụng diện tích đất chưa có rừng để trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm.
– Đất rừng phòng hộ là gì?
Đất rừng phòng hộ là loại đất phục vụ cho mục đích bảo vệ nguồn sinh thái đất, chống xói mòn, bảo vệ nguồn nước, giảm trừ phòng chống thiên tai, điều hòa khí hậu.
Đất rừng phòng hộ là đất nông nghiệp được phân thành các nhóm đất sau:
- Đất rừng phòng hộ đầu nguồn;
- Đất rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay;
- Đất rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển
- Đất rừng phòng hộ bảo vệ môi trường sinh thái.
– Đất rừng đặc dụng là gì?
Đất rừng đặc dụng là loại đất phục vụ chủ yếu cho mục đích bảo tồn thiên nhiên hoang dã, tạo ra hệ sinh thái rừng quốc gia, lưu trữ và bảo vệ nguồn gen động thực vật, phục vụ nghiên cứu khoa học, di tích, danh lam, thắng cảnh, nghỉ dưỡng sinh thái…
4. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất rừng
Theo Điều 33
1. Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong đó xác định Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để trồng rừng sản xuất;
2. Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng;
3. Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với rừng sản xuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;
4. Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đã có hiệu lực pháp luật;
5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà đã trồng rừng sản xuất bằng vốn của mình thì phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;
6. Đối với tổ chức trong nước thực hiện dự án trồng rừng sản xuất bằng nguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư để trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về đầu tư;
7. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án trồng rừng sản xuất thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư để trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về đầu tư;
8. Trường hợp chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này, phải có
Trong trường hợp này, người sở hữu phải có:
- Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng
- Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với rừng sản xuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực
- Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đã có hiệu lực pháp luật.
Trường hợp không có giấy tờ thì thửa đất rừng phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
5. Những lưu ý khi chuyển nhượng đất rừng phòng hộ
Vì vậy, để đảm bảo an toàn khi thực hiện các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng đất rừng bạn cần lưu ý những vấn đề sau đây:
- Xác minh tính pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận là thật hay giả, có được cấp theo đúng quy định, trình tự thủ tục pháp luật hay không, thông tin ghi nhận có đúng với số liệu trên thực tế không. Nếu cần thiết, cá nhân có thể kiểm tra thông tin tại các cơ quan có thẩm quyền.
- Tính chính chủ của quyền sử dụng đất: Người đứng ra chuyển nhượng có phải là cá nhân được cấp quyền sử dụng đất hoặc đáp ứng đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Nếu không là “chính chủ”, có giấy ủy quyền nào về việc mua bán hay không (giấy ủy quyền phải đáp ứng quy định về hình thức, công chứng chứng thực).
- Nghĩa vụ tài chính ở thời điểm chuyển nhượng: Khi tiến hành giao dịch, các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sử dụng đất cần phải được thực hiện đầy đủ trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng.
- Người chuyển nhượng có quyền sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng hợp pháp.
- Người nhận chuyển nhượng đất rừng phải đảm nhận diện tích chuyển nhượng trong hạn mức không quá 300 ha theo quy định.
- Đất rừng chuyển nhượng sẽ phải còn thời hạn: Bởi nếu mua đất rừng giá rẻ hãy nhớ kiểm tra thời hạn sử dụng đất rừng 50 năm. Bởi chính sách về thời hạn giao đất rừng không quá 50 năm.Vì vậy, nếu có nhu cầu mua bán đất rừng 50 năm thì thời điểm sử dụng sẽ được tính từ thời điểm được giao đất chứ không tính từ thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng của cá nhân, hộ gia đình.
- Nếu dự định mua đất rừng xây dựng nhà thì phải xem xét về khả năng chuyển đổi quyền sử dụng đất rừng sang đất ở làm xây nhà hợp pháp.
- Nếu nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ và đặc dụng thì người nhận chuyển nhượng phải sinh sống trong khu vực có đất rừng chuyển nhượng.
- Đảm bảo đất rừng không bị tranh chấp, không bị cầm cố ngân hàng và không vướng các vấn đề pháp lý
- Đất rừng không nằm trong diện quy hoạch, đặc biệt các quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng chi tiết
- So sánh giá giữa các khu đất rừng lân cận, tránh mua hớ giá hoặc bán quá thấp
- Không nên mua đất rừng thông qua cò mồi, trung gian
- Hình thức mua thông qua đấu giá sẽ đảm bảo hơn về giá cả và pháp lý đất rừng, đất rừng cũng được định giá chính xác hơn.
- Với trường hợp đất rừng chưa có sổ đỏ, người mua phải yêu cầu bên bán cung cấp đủ các giấy tờ và chứng minh các điều kiện đủ để được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Nếu như không đủ điều kiện và không có bất kỳ giấy tờ gì thì không nên mua bán vì sẽ vi phạm pháp luật và dễ gặp phải rủi ro.
Ngoài các quy chế về giao đất, chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng mua bán đất rừng thì còn có các quy định về thu hồi đất rừng trong đó có xác định rõ đất rừng bị thu hồi khi nào, chính sách bồi thường, đền bù khi thu hồi đất rừng không sổ đỏ, có sổ đỏ…
Ngoài ra, các bên cần sử dụng hợp đồng mua bán không vi phạm điều cấm của pháp luật, Các giấy tờ liên quan đến hợp đồng mua bán phải được lập thành 2 bản, mỗi bên giữ một bản và có công chứng của chính quyền địa phương. cân đối các điều khoản, nội dung chặt chẽ, thỏa thuận rõ ràng về giá, quyền và nghĩa vụ các bên, phương thức giải quyết tranh chấp…
