Đất quy hoạch là gì? Có nên mua đất trong quy hoạch không?

1. Quy hoạch là gì?

Quy hoạch là quá trình sắp xếp, bố trí các đối tượng quy hoạch vào một không gian nhất định nhằm đạt được mục tiêu của kế hoạch đề ra

2. Quy hoạch sử dụng đất là gì?

Quy hoạch sử dụng đất là việc lên kế hoạch phân bổ và xác định một vùng đất đai để sử dụng cho một mục đích nhất định chẳng hạn như để sử dụng cho mục tiêu bảo vệ quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với những thay đổi tiêu cực của khí hậu, phát triển kinh tế – xã hội đồng thời có những thay đổi, định hướng sử dụng quỹ đất phù hợp nhu cầu sử dụng đất của từng ngành, từng lĩnh vực ở từng địa phương. Việc định hướng như vậy được áp dụng với từng vùng kinh tế, trong một khoảng thời gian xác định, và được phân chia thành từng kỳ quy hoạch sử dụng đất cụ thể.

3. Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.

4. Làm thế nào để biết đất đang trong quy hoạch?

Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương là không giống nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời gian, thêm nữa quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, cho nên nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch như thế nào hay không thì có thể tìm hiểu bằng các phương thức sau.

– Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).

Trong trường hợp đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.

– Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch.

Do những công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai cho nên họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.

– Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương cho nên họ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong quy hoạch như thế nào, cho nên người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có được thông tin chính xác cho mình.

Và để chắc chắn xác thực hơn, người mua đất có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mình định mua, việc này sẽ giúp có được thông tin đảm bảo chính xác và rõ ràng. Tuy nhiên về mặt thời gian thì có thể sẽ lâu do thời gian để có chứng chỉ xác nhận là sẽ là từ 10-15 ngày tùy từng địa phương.

Có nhiều cách để xác định việc đất đai có đang nằm trong quy hoạch không, hay thuộc diện quy hoạch nào, bạn có thể lựa chọn cách thức phù hợp và thuận tiện nhất với mình.

5. Có nên mua đất trong quy hoạch không?

Việc có nên mua đất trong quy hoạch không còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông, hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng.

Tuy nhiên nếu trong trường hợp nhà đất này đang nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua, vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian, cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.

Tùy vào mục đích sử dụng mà có thể đưa ra lựa chọn cho phù hợp. Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro tuy nhiên trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Cho nên việc của người đi mua đất là phải tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình dự định mua để có thể có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.

Bên cạnh việc tìm hiểu đất có nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua cũng nên tìm hiểu một số thông tin khác về đất chẳng hạn như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất này là như thế nào, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án… đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng, do đất đai là tài sản có giá trị lớn cho nên việc tìm hiểu trước rõ ràng khi mua bao giờ cũng sẽ giúp được người mua đất có thể tránh được rủi ro cho mình.

6. Mua đất quy hoạch theo giá của nhà nước hay giá của thị trường?

Tóm tắt câu hỏi:

Nhà tôi trúng quy hoạch đường vào năm 2006 với 800m2 ngay ngã tư với giá nhà nước quy định là 200.000 đồng/m2. Vậy Luật sư cho tôi hỏi gia đình tôi mua lại phần đất đó có phải theo giá mà nhà nước đã trả cho gia đình tôi lúc quy hoạch không hay phải theo giá đất trên thị trường tại thời điểm hiện tại?

Luật sư tư vấn:

Theo  nguyên tắc tại Điều 6 Luật đất đai năm 2013 thì đất phải được sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng cho nên diện tích 800m² mà cơ quan có thẩm quyền đã thu hồi của gia đình bạn để quy hoạch làm đường phải thuộc phần đất thu hồi phụ cận  để sau đó đem ra bán thì gia đình bạn mới có thể mua lại diện tích đất đó được.

Tại Điều 39 Luật đất đai năm 2013 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và tại Điều 40 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện của Luật đất đai năm 2013 đều quy định như sau:

“Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh“.

Từ những quy định này, thấy rằng gia đình bạn muốn mua lại diện tích 800m² đất nằm trong quy hoạch làm đường thì phải thông qua hình thức mua bán đấu giá.

7. Mua nhầm đất quy hoạch có đòi lại được tiền không?

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi mới mua một mảnh đất của ông A, nhưng sau khi đặt cọc xong 1/3 số tiền thì gia đình tôi mới được biết là đất đó đang trong diện tích quy hoạch. Vậy tôi có đòi lại tiền được không?

Luật sư tư vấn:

Đối với trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Trong giao dịch dân sự của bạn thì có thể thấy gia đình nhà mình hoàn toàn không biết về việc diện tích đất đó nằm trong dự án quy hoạch do vậy theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, theo các quy định vừa viện dẫn thì giao dịch đặt cọc mà bạn đã thực hiện sẽ bị vô hiệu. Bạn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp việc đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu thì bạn sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.

8. Cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho công trình trên đất quy hoạch:

Tóm tắt câu hỏi:

Cho hỏi hiện nay nếu nhà tôi nằm trên diện tích quy hoạch giao thông, thì có thể xin phép xây dựng có thời hạn không ạ, và có thời hạn ở đây là bao lâu vậy thưa luật sư?

Luật sư tư vấn:

Về việc xin Giấy phép xây dựng có thời hạn đối với công trình, nhà ở trên diện tích đất đã được quy hoạch:

Trước hết, theo quy định tại khoản 17, 18 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 thì Giấy phép xây dựng được xác định là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Giấy phép xây dựng có thời hạn được xác định là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì có thể thấy, đối với đất nằm trong quy hoạch thì bạn chỉ có thể xây dựng mới nhà ở, công trình nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà, công trình hiện có thì phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Đồng thời theo quy định tại Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014 thì một trong các hành vi bị nghiêm cấm được xác định có bao gồm hành vi xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn. Khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 cũng có quy định trước khi khởi công xây dựng công trình thì chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Căn cứ theo Điều 94 Luật xây dựng năm 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Cũng căn cứ theo quy định của Điều 93 Luật Xây dựng thì điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị như sau:

+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch

+ Bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường

+ Thiết kế xây dựng bảo đảm tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn ( nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn sử dụng, mỹ quan và bảo vệ môi trường, phù hợp với điều kiện tự nhiên; hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2, hoặc có chiều cao dưới 12m; phù hợp. Nếu như trong trường hợp đáp ứng các điều kiện nêu trên và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì bạn có thể xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. 

Như vậy, đối chiếu theo các quy định nêu trên, khi đất của gia đình bạn đang nằm trong quy hoạch giao thông thì bạn chỉ có thể xây dựng mới nhà ở, công trình khi phần đất này chưa có kế hoạch sử dụng đất đã được công bố của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Nếu bạn xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch xây dựng phân khu xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép và có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì không được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng mới nhà ở.

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn: 

Theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Thông tư 15/2016/TT- BXD thì hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được quy định đối với từng loại công trình. Trong đó đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ, thì hồ sơ xin cấp giấy phép có thời hạn bao gồm những hồ sơ, giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính của một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc Bản vẽ thiết kế xây dựng; hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

+ Đối với công trình xây chen có tầng hầm, thì trong hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công mong của chủ đầy tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn với công trình liền kề.

Khi có đầy đủ hồ sơ thì bạn sẽ nộp hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp huyện – cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã thuộc địa bàn mình quản lý, trừ các công trình xây dựng thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh theo quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014.

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phé xây dựng phải xem xét hồ sơ, thực hiện việc xác minh, kiểm tra hồ sơ, nếu nhận thấy trường hợp của bạn đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 nêu trên, thì sẽ cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn trong thời gian 30 ngày.

Về thời hạn của giấy phép xây dựng có thời hạn:

​Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể về thời hạn của giấy phép xây dựng có thời hạn, mà chỉ quy định về thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp Giấy phép xây dựng (căn cứ theo khoản 10 Điều 90 Luật Xây dựng năm 2014).

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định về khái niệm giấy phép xây dựng có thời hạn tại Khoản 18 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 thì Giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Vậy nên, có thể hiểu thời hạn của giấy phép xây dựng có thời hạn được xác định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng, và được ghi nhận cụ thể trong Giấy phép xây dựng có thời hạn.