Người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng quy định về mục đích sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp người sử dụng đất với mục đích là đất phi nông nghiệp thì người sử dụng đất có được xây nhà không? Đất phi nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?
Mục lục bài viết
1. Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về đất phi nông nghiệp?
Đất phi nông nghiệp được xác định là một loại đất được sử dụng vào mục đích không phải là mục đích nông nghiệp. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị;
– Đất dùng để xây dựng trụ sở cơ quan;
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
– Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
– Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, bao gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác; thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
– Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Theo đó, đất phi nông nghiệp có nhiều loại đất với nhiều mục đích sử dụng khác nhau mà không phải là sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
2. Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 thì khi sử dụng đất, ngưới sử dụng đất phải đảm bảo sử dụng theo đúng nguyên tắc- đúng mục đích sử dụng đất được quy định. Theo đó, việc xây dựng nhà ở phải được xây dựng trên thổ cư hay còn gọi là đất ở- đất cho phép xây dựng nhà ở.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 và những phân tích được trình bày tại mục 1 của bài viết này thì đất phi nông nghiệp bao gồm cả đất ở, bao gồm cả đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Theo đó, nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ghi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp là đất ở thì người sử dụng đất được phép xây dựng nhà trên đất phi nông nghiệp. Trong trường hợp đất phi nông nghiệp là loại đất được sử dụng cho mục đích khác như quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 mà không phải đất ở thì người sử dụng đất không được thực hiện việc xây nhà trên đất phi nông nghiệp đó.
Như vậy, đất phi nông nghiệp vẫn được xây dựng nhà ở nếu đất phi nông nghiệp đó được quy định là đất ở theo quy định của pháp luật hiện hành.
3. Đất phi nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?
Khi đất sử dụng đáp ứng được đầy đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100, Điều 101 và Điều 102 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Theo đó điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cá nhân, hộ gia đình được quy định như sau:
– Thứ nhất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, cá nhân, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp nếu có các giấy tờ về quyền sử dụng đất như:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
– Thứ hai, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 101 Luật Đất đai năm 2013:
Trong trường hợp này thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp khi đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
+ Được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận đã sử dụng đất ổn định và lâu dài;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
– Thứ ba, đối với người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 102 Luật Đất đai năm 2013:
Trong trường hợp này thì tổ chức tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp phải sử dụng đúng mục đích của đất phi nông nghiệp là đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng và có đầy đủ các điều kiện sau thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
+ Được Nhà nước cho phép hoạt động tín ngưỡng, tôn giáo;
+ Không có tranh chấp;
+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Như vậy, đối với từng trường hợp cụ thể thì người sử dụng đất phải đảm bảo có đầy đủ các điều kiện trên thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất phi nông nghiệp.
4. Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất phi nông nghiệp:
4.1. Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau:
– Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu số 04a/ĐK được ban hành kèm theo
– Chứng từ thể hiện thể hiện việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất hoặc Giấy tờ chứng minh về việc người sử dụng đất thuộc diện được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Ngoài những giấy tờ, tài liệu nêu trên nếu cá nhân, hộ gia đình có những giấy tờ, tài liệu theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18
4.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Cá nhân hoặc hộ gia đình khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu trên thì cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký biến động đất đai cấp huyện, thành phố, quận thuộc tỉnh/ thành phố nơi có đất. Hoặc nếu địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai thì cá nhân hoặc hộ gia đình có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/ huyện.
Trong trường hợp nếu cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thì có thể nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi có đất để Uỷ ban trực tiếp gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký biến động đất đai để giải quyết.
Theo đó, cán bộ tại văn phòng đăng ký biến động đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và sửa đổi để đảm bảo tính hoàn thiện của hồ sơ. Nếu hồ sơ tiếp nhận đã đầy đủ, bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ nhận hồ sơ và viết phiếu giao nhận hồ sơ cho người nộp, trong phiếu này có ghi ngày hẹn trả kết quả.
4.3. Giải quyết hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận:
Để cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai phải nhận được thông báo của cơ quan thuế có thẩm quyền thông báo về việc chủ sở hữu đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận. Khi chủ sở hữu đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng Đăng ký biến động đất đai sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người yêu cầu.
Theo đó, chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ trao trực tiếp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nộp hồ sơ hoặc Văn phòng sẽ gửi Giấy chứng nhận về cho Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi có đất để Uỷ ban có thể trao lại cho hộ gia đình, cá nhân đã nộp hồ sơ tại cấp xã.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 Quy định về hồ sơ địa chính.
