Vấn đề đất đai luôn là một trong số những vấn đề được nhiều người quan tâm. Vì thế ta thấy rằng, bất cứ vấn đề nào liên quan đến pháp lý về giấy tờ chứng nhận đều cần phải tuân thủ đúng luật. Vậy, đất ở nông thôn là gì? Đất ở nông thôn được xây mấy tầng?
Mục lục bài viết
1. Đất ở nông thôn là gì?
Ta hiểu về đất ở nông thôn như sau:
Đất ở được định nghĩa là đất để các chủ thể xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống cụ thể chúng ta có thể kể đến các công trình cụ thể như: đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.
Đất ở sẽ bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Đối với trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì bên cạnh việc phải thực hiện thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ đó là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Đất ở tại nông thôn được hiểu cơ bản chính là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển cụ thể tại các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại lại đang thuộc xã quản lý.
Căn cứ cụ thể theo quy định tại Điều 143
“Điều 143. Đất ở tại nông thôn
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp”.
Như vậy ta có thể xác định đất ở tại nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nói chung, chúng ta có thể hiểu đơn giản đất ở nông thôn như sau:
– Đất ở do các chủ thể là những cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng ở nông thôn.
– Đất được sử dụng để nhằm mục đích xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ cuộc sống.
– Đất xây ao, vườn, chuồng trại cùng trong thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Đất ở nông thôn có những đặc điểm cụ thể sau đây:
– Đặc điểm đầu tiên đó là phần lớn các cụm dân cư là hộ gia đình gồm nhiều thế hệ và gắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống chặt chẽ.
– Khu dân cư thông thường được hình thành ở những nơi có vị trí địa lý thuận lợi, các nơi gần các trung tâm vùng, gần sông ngòi và hệ thống giao thông kết nối giữa các tỉnh thành.
– Diện tích đất ở thì thường sẽ có xu hướng tăng do nhu cầu gia tăng dân số nhanh chóng và việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
2. Đất ở nông thôn được xây mấy tầng?
Đất ở nông thôn có được xây nhà hay không?
Đất ở nông thôn là đất thổ cư nên các chủ thể sẽ được phép xây nhà, cụ thể:
– Đất ở như chúng ta đã nói cụ thể ở trên là đất để làm nhà ở và xây dựng các công trình nhằm mục đích để phục vụ đời sống của con người trên cùng mảnh đất thuộc khu dân cư, bao gồm đất ở nông thôn và đất ở thành thị.
– Nếu như đất ở kết hợp với mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp thì đất đó sẽ cần phải thống kê rõ ràng mục đích bao gồm mục đích chính là để ở, mục đích phụ đó là dùng để sản xuất phi nông nghiệp và kinh doanh.
Đất ở nông thôn được xây mấy tầng?
Căn cứ tại khoản 7 Điều 79
“a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.”
Cụ thể thì khoản 3 Điều 79 Luật xây dựng 2014 quy định nội dung sau đây:
Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.”
Như vậy, ta nhận thấy, căn cứ cụ thể quy định được nêu trên đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét thì các hộ gia đình sẽ được tự thiết kế nhưng các chủ thể cần phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và các chủ thể đó sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận. Còn đối với những trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ với quy mô lớn hơn trường hợp được nêu cụ thể bên trên thì hộ gia đình phải thuê cá nhân, đơn vị có năng lực thiết kế xây dựng và thực hiện đúng các thủ tục theo đúng các quy định pháp luật thực hiện.
3. Hạn mức đất ở nông thôn:
Hạn mức đất ở nông thôn được hiểu cơ bản chính là diện tích đất mà các chủ thể là những hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng tối đa được nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ các chủ thể là những người khác do khai hoang phục hóa. Hạn mức đất ở nông thôn này được ban hành nhằm mục đích để khống chế diện tích đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền được giao cho cá nhân và hộ gia đình sử dụng.
Hạn mức đất ở nông thôn cũng là cơ sở pháp lý để nhằm mục đích có thể thông qua đó giới hạn diện tích đất được phép sử dụng của cá nhân, hộ gia đình mà quyền sử dụng đất được hình thành từ việc Nhà nước giao đất, cụ thể như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ đưa ra quy định cụ thể về hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn căn cứ cụ thể vào quỹ đất của địa phương và căn cứ vào quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc phê duyệt; Diện tích tối thiểu sẽ được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán cụ thể tại các địa phương.
– Việc phân bổ đất ở tại nông thôn có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ cần phải có sự đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp. Bên cạnh đó thì việc phân bổ đất ở tại nông thôn phải bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
Cần lưu ý về việc phân bổ đất ở tại nông thôn:
Phân bổ đất ở tại nông thôn trong kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất sẽ cần phải đồng bộ với quy hoạch của các công trình công cộng, công trình sự nghiệp. Phân bổ đất ở tại nông thôn cũng cần phải đảm bảo sự thuận tiện cho đời sống nhân dân, công tác sản xuất, vệ sinh môi trường. Đồng thời cần thực hiện phân bổ theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
4. Đất ở tại nông thôn có phải đất thổ cư không?
Hiện nay, khái niệm về đất thổ cư được sử dụng khá nhiều trong đời sống vì thường được hiểu là đất ở bình thường. Đây chỉ là tên gọi là tên truyền thống để chỉ đất ở. Tuy nhiên, đất thổ cư không phải là đất ở tại nông thôn. Hai khái niệm này khác nhau hoàn toàn về bản chất.
Đất thổ cư được hiểu là đất ở bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Còn đất ở tại nông thôn chỉ được hiểu là đất ở thuộc khu vực nông thôn. Tuy nhiên, vì tên gọi đất thổ cư chỉ là thuật ngữ chung mà người dân hay thường sử dụng cho đất ở, nên nhiều người vẫn hay nhầm tưởng bởi hai loại đất này.
Đất ở chỉ dùng để làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho nhu cầu hằng ngày của mỗi cá nhân trong đời sống xã hội gắn liền với ngôi nhà trên cùng mảnh đất đó đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận.
Như vậy, có thể hiểu đất ở tại nông thôn không phải là đất thổ cư mà đất thổ cư là khái niệm chung bao gồm cả đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Đất ở nông thôn chỉ có mục đích sử dụng đất là dùng làm đất ở nhưng tại khu vực nông thôn và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) có ghi rõ là đất ở nông thôn. Còn đất thổ cư thì được xây dựng nhà ở tại cả nông thôn và đô thị đã được pháp luật công nhận.
Và hiện nay do đời sống ngày càng phát triển và hiện đại hơn nên diện tích đất ở nông thôn đang bị giảm xuống và thay vào đó là những khu đất ở đô thị. Đây cũng được xem là một điểm đáng mừng vì thể hiện cho đời sống của người dân tại các vùng nông thôn đang được thay đổi tốt hơn, họ có điều kiện để chăm sóc sức khỏe, giáo dục và môi trường làm việc được văn minh và hiện đại hơn.
5. Quy định về đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị:
Thứ nhất, đất ở tại nông thôn
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
- Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
Thứ hai, đất ở tại đô thị
- Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
- Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
- Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
– Luật đất đai năm 2013.
– Luật xây dựng 2014.
