Đất ở lâu năm chưa có sổ đỏ, phải làm gì để được cấp sổ?

1. Vì sao đất ở lâu năm nhưng vẫn chưa có sổ đỏ?

Hiện nay, có rất nhiều lý do để đất ở lâu năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan quy định về việc, người sử dụng đất muốn được cấp sổ đỏ, tức là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải đáp ứng được các điều kiện nhất định. Về cơ bản thì thửa đất đó phải là đất sử dụng ổn định và lâu dài, không có tranh chấp bởi các bất động sản liền kề và có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và đóng thuế với cơ quan nhà nước có thẩm quyền … Điều đó đồng nghĩa với việc, mặc dù các mảnh đất đã được sử dụng qua nhiều đời, tuy nhiên vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xuất phát từ lý do cơ bản sau:

– Bất động sản không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Bất động sản đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tuy nhiên người sử dụng đất chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục luật định.

Trong bất kỳ trường hợp nào thì đất ở lâu năm mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì cũng đều tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

2. Đất ở lâu năm chưa có sổ đỏ, phải làm gì để được cấp sổ?

Có thể nói, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa là quyền vừa là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì suy cho cùng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất được nhà nước công nhận cho những người sử dụng đất hợp pháp, thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi. Do vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất cần phải được thực hiện theo trình tự luật định. Đối với những loại đất ở lâu năm nhưng chưa được cấp sổ đỏ, cần phải được thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất), và đất ở lâu năm này phải đắp ứng được đầy đủ các điều kiện để được cấp sổ đỏ căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 (Đất ở lâu năm phải được sử dụng phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sử dụng ổn định và lâu dài không có tranh chấp trên thực tế, hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước). Cần phải thực hiện các giai đoạn cơ bản sau đây để cấp sổ đỏ cho đất ở lâu năm, cụ thể như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất ở lâu năm. Thành phần hồ sơ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau:

– Đơn đề nghị và đăng ký biến động đất đai theo mẫu do pháp luật quy định;

– Các loại giấy tờ và tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Điều 100 của Còn đất đai năm 2013;

– Các loại giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất ở lâu năm;

– Giấy tờ xác minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Các loại giấy tờ liên quan đến thừa kế theo quy định của pháp luât

Bước 2: Nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hoạt động xác nhận hiện trạng và thực hiện các công việc chuyên môn như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hoạt động xác minh hiện trạng đối với đất ở lâu năm và hiện trạng tài sản gắn liền với đất trong nội dung kê khai;
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ và xác nhận hiện trạng của đất ở lâu năm, nguồn gốc và tình trạng tranh chấp, thời gian sử dụng ổn định lâu dài của đất ở lâu năm;

– Thông báo cho văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành hoạt động trích đo địa chính nếu chưa có bản đồ địa chính trên thực tế;

– Chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện các công việc cần thiết.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành hoạt động thẩm định hồ sơ và thực hiện các công việc chuyên môn. Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành hoạt động trích lục bản đồ địa chính và trích đo địa chính trên thực tế. Tiến hành hoạt động kiểm tra hồ sơ và xác minh thực địa khi thấy cần thiết, xác minh rằng đất ở lâu năm đã đầy đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gửi số liệu đến cho các cơ quan thuế để tiến hành hoạt động xác định nghĩa vụ và thông báo nghĩa vụ tài chính trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nộp hồ sơ, cập nhật thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất trên cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Phòng tài nguyên và môi trường sẽ kiểm tra hồ sơ và trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để tiến hành hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người yêu cầu. Sau đó chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai để trả kết quả cho người dân. Khi nhận kết quả thì người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này được xác định là:

– Tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;

– Lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật;

– Phí thẩm định hồ sơ khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;

– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy có thể nói, trong trường hợp đất ở nông thôn chưa được cấp sổ mà mày muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho diện tích đất theo trình tự nêu trên.

3. Đất ở lâu năm chưa có sổ đỏ có được bán hay không? 

Hiện nay căn cứ theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015, giao dịch mua bán liên quan đến bất động sản cần phải tiến hành hoạt động công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuy nhiên đối với những mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ hoạt động công chứng không thể diễn ra. Vì thế giao dịch này cho nên vô hiệu. Có thể nói, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, vấn đề này hiện nay được quy định cụ thể tại Điều 188 của Đất đai năm 2013. Do đó đối với những mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì không thể thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không thể hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng. Hành vi cố tình mua bán đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính căn cứ theo quy định tại Nghị định số 04/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ, cụ thể như sau:

Hành vi vi phạm	Khu vực nông thôn	Khu vực đô thị
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện.	Từ 03 triệu đồng – 05 triệu đồng	Từ 05 triệu đồng – 10 triệu đồng
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên.	Từ 05 triệu đồng – 10 triệu đồng	Từ 10 triệu đồng – 20 triệu đồng
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 40 triệu đồng).

Tuy nhiên trên thực tế, có một số trường hợp ngoại lệ, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện hoạt động mua bán, bao gồm:

– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất sẽ được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất và quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Trường hợp nhận thừa kế từ quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ (chưa cần có sổ đỏ trên thực tế).

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

– Nghị định số 04/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ.