Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có được chuyển nhượng không?

Đất nông nghiệp là một nhóm đất phục vụ sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai. Vậy, trong quá trình sử dụng đất nông nghiệp khi đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có được chuyển nhượng không?

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Dịch vụ Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.6568      

1. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Hay nói cách khác, đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông, lâm nghiệp.

Theo quy định của pháp luật hiện hành đất nông nghiệp được phân chia thành các loại như là : đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác); Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác (đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh)

Mỗi loại đất đều có thời hạn sử dụng nhất định, đất nông nghiệp cũng vậy. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định cụ thể tại Điều 126 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì ta có thể xác định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp như sau:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối , đất trồng cây lâu năm , Đất rừng sản xuất và đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định trên.

– Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp thì thời hạn cho thuê đất nông nghiệp là không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

– Đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 50 năm.

– Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 50 năm.

– Đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Tóm lại, từ những quy định trên có thể khẳng định được rằng, các cá nhân, hộ gia đình khi sử dụng đất nông nghiệp thì đều được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai thì thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân được giao đất hoặc thuê đất nông nghiệp là 50 năm.Đối với cá nhân được giao đất nông nghiệp thì khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này. Đối với cá nhân thuê đất nông nghiệp thì khi hết thời hạn thuê đất nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

2. Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có được chuyển nhượng không?

Khi chuyển nhượng đất nông nghiệp thì các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện nhất định. Cụ thể là những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì ta có thể hiểu về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, từ quy định này ta xác định được rằng để chuyển nhượng đất nông nghiệp thì cá nhân phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp, không bị kê biên và phải trong thời hạn sử dụng đất. Hay nói cách khác trong trường hợp đất nông nghiệp đã hết hạn sử dụng đất thì không được phép chuyển nhượng quyền sở hữu. Vì vậy, để chuyển nhượng được đất nông nghiệp đã hết thời hạn thì ta  cần làm thủ tục xin gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình trước thì mới có thể chuyển nhượng.

3. Thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Liên quan đến thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì vấn đề này đã được pháp luật quy định rất cụ thể và chi tiết, các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu gia hạn đất nông nghiệp thì có thể thực hiện theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo quy định này thì ta xác định được trình tự, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất bao gồm các giấy tờ, tài liệu như sau:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết

Khi tiếp nhận hồ sơ xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiêp của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sau khi kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ hợp lệ thì ủy ban nhân dân cấp xã sẽ chuyển hồ sơ của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp đến Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc thiếu sót thì ủy ban nhân dân cấp xã trả hồ sơ và ghi rõ lý do trả hồ sơ hoặc hướng dẫn cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp bổ sung thêm các giấy tờ tài liệu còn thiếu theo quy định để hoàn thiện hồ sơ.

Sau khi ủy ban nhân dân cấp xã chuyển hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai thì lúc này Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Cuối cùng là văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Tuy nhiên, pháp luật cũng đã có quy định rằng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013 mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Như vậy, các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp cũng cần xem xét quy định này trước khi làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp.

Việc xin gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp thì có phải đóng phí gia hạn hay không cũng là một câu hỏi của rất nhiều người dân. Liên quan đến vấn đề này ta căn cứ theo quy định tại Điều 109 Luật Đất đai 2013  về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất thì ta có thể xác định được như sau:

Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.

Như vậy, việc nộp phí xin gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp còn tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất mà pháp luật quy định.Trường hợp cá nhân thuê đất nông nghiệp thì phải nộp tiền để gia hạn thời gian sử dụng đất.

Tóm lại, từ những lập luận và phân tích cùng những căn cứ pháp lý đã đưa ra như trên thì có thể thấy rằng khi sử dụng đất nông nghiệp mà loại đất này đã hết thời hạn sử dụng đất thì các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất được mà phải tiến hành thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất trước.