Đất nghĩa trang, nghĩa địa có mua bán tặng cho được không?

1. Đất nghĩa trang, nghĩa địa có mua bán tặng cho được không?

1.1. Khái quát chung về đất nghĩa trang, nghĩa địa: 

Hiện nay đất nghĩa địa đã trở nên vô cùng phổ biến và không còn quá xa lạ trong đời sống của người dân. Căn cứ theo quy định tại Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, có ghi nhận về đất nghĩa trang, theo đó thì có thể thấy, đất nghĩa trang là loại đất để làm nơi mai táng tập trung cho người đã khuất, hoặc đất làm các nhà tang lễ và xây dựng các công trình để hỏa táng. Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 10 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về nhóm đất phi nông nghiệp, theo đó thì nhóm đất này bao gồm các loại đất cơ bản sau đây: 

– Đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư), bao gồm cả đất thổ cư ở nông thôn hoặc đất thổ cư ở đô thị;

– Các loại đất sử dụng để làm trụ sở của các cơ quan và tổ chức;

– Các loại đất sử dụng vào mục đích quốc phòng hoặc an ninh theo quy định của pháp luật;

– Đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở của các tổ chức sự nghiệp công lập, các loại đất để xây dựng các cơ sở văn hóa hoặc xã hội, xây dựng các cơ sở y tế và giáo dục đào tạo, xây dựng các khu thể dục thể thao hoặc phục vụ cho nhu cầu khoa học và công nghệ, ngoại giao vào các công trình sự nghiệp khác theo quy định của pháp luật;

– Đất để sử dụng vào mục đích sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm đất trong các khu công nghiệp hoặc của công nghiệp, trong các khu chế xuất hoặc thương mại và đất dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của các chủ thể, đất sử dụng cho hoạt động khai thác khoáng sản và các loại tài nguyên thiên nhiên, đất sản xuất các loại vật liệu xây dựng hoặc làm đồ gốm;

– Đất được sử dụng vào mục đích xây dựng và phục vụ cho các công trình công cộng, bao gồm đất giao thông và đất thuỷ lợi;

– Đất có các khu di tích lịch sử văn hóa hoặc danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng và xây dựng các khu vui chơi giải trí hoặc các khu công cộng, đất để xây dựng các công trình năng lượng hoặc công trình bưu chính viễn thông, xử lý các loại chất thải hoặc phục vụ cho các công trình công cộng khác;

– Đất làm cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng theo tôi định của pháp luật;

– Đất làm nghĩa trang hoặc đất nghĩa địa, đất làm nhà hỏa táng và các nhà tang lễ;

– Đất sông ngòi, kênh rạch hoặc sông suối, mặt nước chuyên dùng;

– Và một số loại đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy theo phân tích bản trên thì có thể thấy, đất nghĩa trang và đất nghĩa địa thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

1.2. Đất nghĩa trang, nghĩa địa có mua bán, tặng cho được hay không?

Hiện nay rất nhiều người sở hữu các khu đất nghĩa trang vào nghĩa địa. Nhiều người đặt ra câu hỏi: Đất nghĩa trang, nghĩa địa có mua bán hoặc tặng cho được hay không? Căn cứ theo quy định tại Điều 192 của Được đất đai năm 2013 có quy định về một số trường hợp bị cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những trường hợp bị cấm tặng cho quyền sử dụng đất, có thể kể đến như sau:

– Các chủ thể là tổ chức và hộ gia đình hoặc cá nhân, các chủ thể là cộng đồng dân cư hoặc các cơ sở tôn giáo, chủ thể được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ không được phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với những trường hợp mà pháp luật Việt Nam không cho phép chuyển nhượng hoặc không được phép tặng cho quyền sử dụng đất;

– Các chủ thể là tổ chức kinh tế sẽ không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất trồng lúa hoặc đất rừng phòng hộ, các loại đất rừng đặc dụng của hộ gia đình hoặc cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và phê duyệt;

– Các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được phép nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa vì sẽ gây lãng phí tài nguyên;

– Các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân không được nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất thổ cư hoặc đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu của các khu bảo vệ nghiêm ngặt, khu vực phục hồi sinh thái thuộc phạm vi của các loại rừng đặc dụng, nếu như không sinh sống trong các khu vực đó.

Như vậy thì có thể thấy, đất nghĩa trang và đất nghĩa địa thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo như đã phân tích ở trên, và xem xét một số trường hợp bị cấm chuyển nhượng và cấm tặng cho trong điều luật như trên thì không có trường hợp nghiêm cấm đối với hiện tượng mua bán hoặc tặng cho đất nghĩa trang. Vì vậy cho nên mình hoàn toàn có quyền tiến hành việc chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất nghĩa trang ở đất nghĩa địa di động bằng các điều kiện về nhận tặng cho và điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp (vì đất nghĩa trang thuộc nhóm đất phi nông nghiệp). Theo đó căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 có quy định về một số điều kiện để được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

– Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đất là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng phải không có tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đất trong các giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho vẫn còn thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy thì người dân sẽ được chuyển nhượng hoặc tặng cho đất nghĩa trang và đất nghĩa địa khi đáp ứng được các điều kiện nêu trên, và trong quá trình chuyển nhượng cũng như tặng cho không thực hiện các hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật. Tuy nhiên khi mua đất nghĩa trang và đất nghĩa địa thì người dân cũng cần hết sức lưu ý để xem xét quý đất của địa phương và quy hoạch phát triển của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong địa bàn đó, cần thực hiện tốt theo đúng quy định của pháp luật, để tránh những rủi ro không đáng có.

2. Mua đất nghĩa trang, nghĩa địa thì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? 

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có ghi nhận một số trường hợp mà nhà nước sẽ không tiến hành hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm một số trường hợp:

– Các chủ thể là tổ chức hoặc cộng đồng dân cư được nhà nước giao đất nhằm mục đích quản lý và bảo quản theo quy định;

– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì cũng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất hợp pháp có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Tổ chức hoặc chủ thể của thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp xã đã được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích xây dựng các công trình công cộng và công trình phúc lợi phục vụ cho địa phương bao gồm các tuyến đường giao thông hoặc các công trình dẫn nước, xây dựng các khu nghĩa trang và nghĩa địa … không nhằm mục đích kinh doanh và thương mại.

Như vậy thì có thể thấy, theo như điều luật phân tích ở trên thì đất nghĩa trang và đất nghĩa địa sẽ không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên có thể thấy, đối với những phần nghĩa trang tự phát mà người dân tự lập nên, các khu đất này không nằm trong quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc nằm trong kế hoạch sử dụng đất của nhà nước để làm đất nghĩa trang hoặc đất nghĩa địa, và người sử dụng đất ở khu vực đó đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì đất đó vẫn được cấp sổ đỏ theo thủ tục thông thường. Và nhìn chung thì những khu đất nghĩa địa và các khu đất nghĩa trang thường tự phát trên những khu đất mà nhà nước chưa có kế hoạch sử dụng, đồng thời thì công tác thanh tra và kiểm tra các khu đất này cũng không được diễn ra thường xuyên và kỹ lưỡng.

3. Có nên đầu tư mua đất nghĩa trang, đất nghĩa địa hay không?

Để trả lời được câu hỏi có nên đầu tư để mua đất nghĩa trang nghĩa địa hay không thì sẽ tùy vào nhu cầu và lựa chọn của mỗi người. Tuy nhiên hiện nay thì nhu cầu lựa chọn đất nghĩa trang ngày càng gia tăng và giá của đất đai cũng ngày càng đẩy mạnh. Nhìn ở góc độ tích cực thì có thể thấy việc đầu tư vào các phần đất nghĩa trang chính là cơ hội tốt dành cho những ai muốn kinh doanh và tìm kiếm lợi nhuận, vì thế chúng ta có thể cân nhắc một vài yếu tố sau đây:

– Nhu cầu luôn có trên thực tế, các loại nước này luôn được nhiều người tìm kiếm, bởi vì ai cũng muốn được an nghỉ một cách bình yên và được quan tâm đến chuyện hương hoả sau này;

– Giá đất ngày càng tăng theo thời gian, vì vậy cho nên việc sở hữu một mảnh đất tại nghĩa trang và đầu tư đúng cách sẽ đem đến cho chúng ta nhiều lợi nhuận trong tương lai;

– Ít rủi ro, bởi vì theo một số chuyên gia phân tích thì hoạt động đầu tư bất động sản nghĩa trang không cần sử dụng đòn bảy tài chính, vì thế tính ổn định của loại hình đầu tư này rất cao;

– Khách hàng dễ tính, nhìn chung thì những khách hàng khi tìm đến các loại đất này thường ít có khả năng trả giá so với một số loại đất thổ cư khác, vì họ đang tìm kiếm nơi an nghỉ cho chính bản thân mình hoặc những người thân của họ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.