Hiện nay, các nhu cầu mua bán đất đang diễn ra nhiều trong mục đích tìm kiếm lợi nhuận của con người. Việc mua bán đất nền cũng được lựa chọn bởi sự cân đối, phù hợp về giá cả. Tuy nhiên đi kèm với nó cũng là khả năng rủi ro lớn hơn, tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Cùng tìm hiểu một số lưu ý của nhà đầu tư khi tìm hiểu, tìm mua đất nền.
Mục lục bài viết
1. Đất nền là gì?
Đất nền là những lô đất nguyên vẹn, ở mặt phẳng và chưa có bất kỳ sự tác động nào từ con người. Do đó chưa có hiện trạng như: đào bới, san lấp hay khởi công xây dựng,… Các quy hoạch có thể đã được xác định, nhưng chưa thực hiện trên thực tế.
Điều này có nghĩa là, đất nền là đất được giữ nguyên hiện trạng ban đầu, không có tác động nhằm mục đích khác của con người. Do đó đất đã xây nhà thì sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.
Đất nền thường có rất nhiều loại, tùy vào mục đích sử dụng mà người ta xác định tên gọi cho nó. Có thể kể đến các mục đích để ở, để xây dựng công trình, nông nghiệp,…
2. Thuật ngữ tiếng Anh:
Đất nền tiếng Anh là The ground.
3. Các loại đất nền thường gặp và đặc điểm:
3.1. Đất nền dự án:
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được quy hoạch. Nhà nước xác định quy hoạch, sẽ giao cho chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện trong tương lai.
Đất nền dự án thường được sử dụng trong các dự án xây dựng quy mô lớn với nhiều tiện ích bao quanh. Ở đó có định hướng rõ ràng của nhà nước trong mục đích phát triển kinh tế, xã hội. Đó có thể là khu dân cư, các dự án nhà ở, công ty, nhà xưởng, văn phòng hay khu sinh thái,…
Khi dự án được quy hoạch, chủ đầu tư sẽ là người đứng ra chịu toàn bộ trách nhiệm nếu xảy ra tình trạng phải đền bù. Các thủ tục pháp lý được thực hiện, cam kết rõ ràng vì được nhà nước giao thực hiện.
Tính pháp lý:
– Đây là loại đất được quy hoạch một cách minh bạch, công khai, thủ tục pháp lý chặt chẽ. Được thực hiện sau khi có sự kiểm tra và cấp phép từ các đơn vị chức năng, cơ quan nhà nước. Do đó chắc chắn thực hiện, hướng đến tiếp cận các mục đích sử dụng trên.
Tiện ích sử dụng:
– Các nhà đầu tư chú trọng đầu tư và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng. Kể đến như hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy,…
– Chú trọng tới hệ thống tiện ích như: trường học, trung tâm thương mại, công viên,…
Từ đó đáp ứng các quy hoạch, hướng đến mục tiêu quốc gia.
3.2. Đất nền thổ cư:
Đất thổ cư là đất được khai thác để ở, trong quy hoạch thành đất ở. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, thường xuất hiện ở rất nhiều nơi, từ nông thôn đến thành thị. Các diện tích đất này được chuyển đổi mục đích sử dụng đặt dưới sự quy hoạch của nhà nước.
Đất nền thổ cư thường được dùng để xây nhà, xây vườn gắn với nhà, hoặc các công trình phúc lợi xã hội. Giải quyết các vấn đề đất ở của người dân và các tổ chức xã hội trong hoạt động quản lý nhà nước.
Tính pháp lý:
– Tính pháp lý của đất nền thổ cư thường tiềm ẩn rủi ro. Bởi trong nhiều trường hợp, các mảnh đất thường chỉ có giấy ký kết giữa 2 bên, mà không được kiểm chứng và cấp phép bởi cơ quan chức năng. Nó cũng không đảm bảo việc tuân thủ của chủ đầu tư trong quy hoạch của nhà nước.
Những mảnh đất không có giấy tờ như thế sẽ gây khó dễ cho việc sở hữu, mua bán hoặc trao đổi trong tương lai. Các cò đất thường lợi dụng tung tin về đất thổ cư để người dân quan tâm, mắc bẫy.
Tiện ích sử dụng:
– Đất nền thổ cư là đất để xây nhà ở với quy mô nhỏ, nên nhà đầu tư thường không quá chú trọng vào hệ thống tiện ích xung quanh. Mục đích cấp quyền sử dụng cho các cá nhân, tổ chức sử dụng.
3.3. Đất nền liền kề:
Đất nền liền kề là những lô đất, mảnh đất nằm trong cùng một khu vực thi công dự án. Chúng có tính chất liền kề nhau, nằm gần nhau với một kết cấu nhất định. Thường có diện tích tương đương nhau.
Tính pháp lý:
– Đất nền liền kề được phân lô, phân khu một cách rõ ràng, minh bạch. Do đó các thông tin về mảnh đất rõ ràng, có quy hoạch của cơ quan thẩm quyền. Đất nền liền kề có giấy phép đến từ các đơn vị chức năng, có sổ đỏ,…. Do đó tính pháp lý, độ an toàn trong giao dịch cao.
Tiện ích sử dụng:
– Được chủ đầu tư chú trọng về hệ thống tiện ích như: trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, hệ thống giao thông,…
4. Loại đất nền nào tuyệt đối nên tránh khi đầu tư bất động sản:
Để không đầu tư nhầm chỗ, tiền mất tật mang thì nhà đầu tư cần phân biệt được bốn loại đất nền cần tránh. Bao gồm:
4.1. Đất nền dự án ma:
Dự án ma là thuật ngữ không quá xa lạ trong giới đầu tư bất động sản. Bởi nó không có thật trên thực tế, tính lý tưởng của nó được các nhà đầu tư hay cò đất vẽ lên để chiếm đoạt tiền cọc của người có nhu cầu.
Các dự án ảo này đương nhiên không thể chứng minh bằng giấy tờ hay các thủ tục pháp lý liên quan. Khi mắc bẫy, nhà đầu tư không có căn cứ quyền lợi để được bảo vệ, bởi họ đang thực hiện đầu tư rủi ro.
4.2. Đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép:
Do chưa được cấp phép, nên cũng không có giấy tờ, thủ tục pháp lý liên quan.
Khi mua nhằm đầu tư kinh doanh, các rủi ro cũng tạo trở ngại lớn cho người có nhu cầu.
Đối với những khách hàng mua nhà ở thực, sẽ không được sở hữu sổ đỏ. Bởi chưa có sự chắc chắn trong quyết định, cấp phép cho chủ đầu tư triển khai các dự án. Như vậy, rủi ro khi mua phải đất nền chưa phân lô là tương đối lớn.
Vì vậy để đảm bảo được quyền lợi của người mua, nên chọn đất nền đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ, các thủ tục pháp lý liên quan.
Mua đất có sổ đỏ thì khi xảy ra tranh chấp hay thu hồi thì người mua sẽ được đền bù. Đặc biệt là các quyền lợi của họ được nhà nước bảo vệ, xác nhận.
4.3. Đất nền đang bị cầm cố ngân hàng bởi chủ đầu tư:
Nhiều rủi ro khi nhà đầu tư mua phải đất nền đang bị cầm cố. Bởi chủ đầu tư đang không có khả năng huy động, sử dụng hiệu quả nguồn vốn.
Sổ đỏ của đất nền thì đã bị người bán cầm cố. Nhà đầu tư nếu xây nhà hay sang nhượng cũng bây giờ thì chẳng có quyền. Bởi họ chỉ đang mua bán bằng giao dịch trao tiền, chưa nhận được các giấy tờ pháp lý công nhận.
Nếu chủ đầu tư phá sản hay ngân hàng phát mãi đất nền, nhà đầu tư chắc chắn sẽ ra về tay không. Không có lời, lại chẳng có cả vốn. Bởi đất nền lúc này về pháp lý vẫn thuộc quyền quản lý, cầm cố, là tài sản bảo đảm được chủ đầu tư cầm cố cho ngân hàng để vay vốn.
4.4. Đất nền được thanh lý giá rẻ:
Tâm lý giá rẻ có thể thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm. Trên thực tế các loại đất này thường nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh. Chưa kể đến việc bị dính tranh chấp, nên bạn có thể mất trắng nếu không thận trọng. Hoặc cũng có thể là các dự án ma, các dự án chưa được cấp sổ đỏ, rủi ro cao mà nhà đầu tư không nên mạo hiểm.
4.5. Những lưu ý khi đầu tư đất nền:
Quan tâm đến chủ đầu tư của dự án đất nền:
Các thông tin đồn thổi trên thị trường đa phần không rõ ràng, thông tin ảo, không có thật,… Nhà đầu tư phải chắn chắn về chủ đầu tư của dự án là ai, cũng như các thông tin liên quan đến dự án đó. Nói cách khác là bạn cần tìm hiểu tính khả thi và năng lực hoàn thiện của chủ dự án.
Hãy bắt đầu từ việc chọn lựa chủ đầu tư uy tín, nắm bắt được nhiều thông tin của họ. Như:
+ Có tiểu sử tốt.
+ Thành tích làm việc tốt.
+ Có tiềm lực tài chính dồi dào.
Bạn nên tham khảo dự án đã được triển khai trước đây để có định hướng tốt hơn.
Thủ tục, giấy tờ, hồ sơ pháp lý của đất nền:
Trước khi mua phần đất nào, bạn cần chắc chắn rằng đã có quyết định giao đất của các cơ quan có thẩm quyền và được phê duyệt quy hoạch. Khi đó, các giấy tờ cũng như thủ tục pháp lý đảm bảo để quyền lợi của bạn được bảo vệ.
Tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý trước khi chọn mua đất nền:
Để an toàn trong quá trình sở hữu thì bạn nên chọn mua những khu đất đã có sổ đỏ. Nếu xảy ra tranh chấp hay thu hồi, thì bạn cũng sẽ có lợi từ công tác đền bù. Ngoài ra cũng đảm bảo về tính pháp lý, quyền sử dụng đất của bạn.
Hồ sơ pháp lý của đất nền dự án thường bao gồm:
– Các văn bản chứng minh khu đất nền đã được giao đất bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã được cấp sổ đỏ cho khu đất nền đó.
–
– Nếu trong trường hợp phải đem bu thì cần có chứng minh lô đất nền đã hoàn tất giải tỏa đền bù.
– Một số giấy tờ có trong hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển tới văn phòng kiến trúc sư trưởng. Kèm theo văn bản kiến trúc sư.
Đây là các căn cứ có thể xem xét để đảm bảo quyền lợi.
Xem xét kỹ hợp đồng và tiến độ thanh toán:
Thời gian để mua đất nền với giá tốt đến trực tiếp từ chủ đầu tư khoảng từ 2 đến 3 năm. Có nhiều quyền, nghĩa vụ phát sinh, thay đổi, cần được đảm bảo trong khoảng thời gian này. Do đó bạn cần phải lưu ý về hợp đồng giá cả và tiến độ thanh toán trong hợp đồng.
Bao gồm các cam kết về tiến độ xây dựng, thanh toán của dự án, để tránh tranh chấp hay đảm bảo quyền lợi pháp lý cho bạn nếu chủ đầu tư vi phạm.
