Đất nằm trong quy hoạch có được làm sổ hồng không? Có thể mua bán đất trong khu vực đã có quy hoạch không?
Đất nằm trong quy hoạch có được làm sổ hồng không? Có thể mua bán đất trong khu vực đã có quy hoạch không?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chỉ giùm em với. Em định mua 1 miếng đất 3.4 x 22m thuộc phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12. Trên đất đã có nhà cấp 4 dạng tạm bợ. Em thấy đất chỉ có tờ kê khai bổ sung cấp số nhà 1/2006 chứ chưa có sổ hồng. Trên bản đồ quy hoạch (nguồn internet) em thấy có quy hoạch đường 15m đi qua miếng đất, và miếng đất chỉ còn lại 3.4 x 8.7m. Nên nếu em mua lại căn nhà này thì em có làm được sổ hồng không ạ và chi phí khoảng bao nhiêu ạ? Mong sớm được quý công ty hồi âm!
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Thông tư số 124/2011/TT-BTC.
2. Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, xin giải đáp vấn đề nếu bạn mua lại căn nhà này thì có làm được sổ hồng không?
Theo thông tin mà bạn cung cấp trên bản đồ quy hoạch mà bạn lấy từ nguồn internet thì thấy có quy hoạch đường 15m đi qua miếng đất tức mảnh đất này thuộc diện quy hoạch và miếng đất chỉ còn lại 3.4 x 8.7m tức miếng đất có diện tích 29,58 m2. Tuy nhiên, bạn cần tới Ủy ban nhân dân cấp huyện để xác nhận chính xác vấn đề này.
Trường hợp 1: Miếng đất bạn định mua có diện tích chính xác trên bản đồ quy hoạch là 3.4 x 8.7m.
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 thì:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Trong đó, tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 có quy định về các giấy tờ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ”.
Theo thông tin mà bạn cung cấp miếng đất mà bạn định mua chỉ có tờ kê khai bổ sung cấp số nhà 1/2006 chứ chưa có sổ hồng. Như vậy, miếng đất này không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất liệt kê tại Khoản 1 Điều 100 nêu trên. Do đó, đối chiếu với các quy định trích dẫn ở trên, mảnh đất này nếu được xem xét để Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích được cấp sẽ là phần diện tích trên bản đồ quy hoạch (29,58 m2).
Mảnh đất bạn định mua thuộc Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh nên mảnh đất này phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Theo đó, đối với trường hợp mảnh đất đã có nhà hiện hữu tại Quận 12 thì phải có diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét (căn cứ điểm b, Khoản 1, Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND). Như vậy trong trường hợp này, mảnh đất bạn định mua có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) được quy định như sau:
– Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu chỉ được cấp Giấy chứng nhận nếu được hình thành trước ngày 25/10/2014 – thời điểm Quyết định 33/2014/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).
– Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.
Như vậy, trường hợp của bạn không đáp ứng đủ các điều kiện nói trên để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.
Trường hợp 2: Mảnh đất bạn định mua đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu theo phân tích ở trên và không thuộc diện quy hoạch (thông tin trên bản đồ quy hoạch mà bạn thu thập được là không chính xác).
Trong trường hợp này do mảnh đất bạn định mua chỉ có tờ kê khai bổ sung cấp số nhà mà không có các giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013. Theo đó, trong trường hợp này để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 bạn phải có giấy tờ chứng minh đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Trường hợp 3: Mảnh đất bạn định mua đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu và thuộc diện quy hoạch.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc diện quy hoạch được áp dụng theo quy định tại Khoản 2, Điều 49 Luật đất đai 2013. Cụ thể:
>>> Luật sư tư vấn pháp
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật".
Theo quy định trên thì mảnh đất bạn định mua có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc quy hoạch hay không phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất của Uỷ ban nhân dân cấp huyện với khu đất này đã có hay chưa:
– Nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất với khu đất bạn sẽ không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
– Nếu như kế hoạch sử dụng đất chưa được phê duyệt thì gia đình bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khi có có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013 và theo thủ tục luật định.
Thứ hai, trong trường hợp mảnh đất bạn định mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thì chi phí là bao nhiêu?
Các khoản phí mà bạn phải nộp trong trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
– Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP, Thông tư số 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% x giá trị chuyển nhượng.
– Lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định: Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC, tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.
– Ngoài ra còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí trích lục hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do địa phương quy định.
Như vậy, bạn cần kiểm tra lại các thông tin và đối chiếu với các trường hợp mà chúng tôi phân tích ở trên để giải đáp thắc mắc của mình dựa trên các căn cứ chúng tôi đã trình bày.
