Đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?

1. Thế nào là đất quy hoạch? 

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định quy hoạch sử dụng đất được hiểu là việc thực hiện phân bổ cũng như khoanh vùng đất đai theo không gian để nhằm mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Trên cơ sở đó, có thể hiểu đất quy hoạch chính là đất được phân bổ và khoanh vùng đất đai không gian sử dụng cho các mục tiêu như quy định trên.

Ví dụ: đất thuộc quy hoạch thực hiện đường giao thông, các công trình công cộng khác hoặc thu hồi với mục đích quốc phòng, an ninh.

2. Đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?

Căn cứ Điều 52 Luật đất đai quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ trên 02 yếu tố sau: 

– Dựa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

– Dựa vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Như vậy, theo quy định trên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không phải cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển là chuyển được luôn, mà phải đáp ứng đủ 02 điều kiện trên. 

Và để biết được đất nằm trong quy hoạch có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không phải xem đất trong quy hoạch này đã có kế hoạch sử dụng đất hay chưa. Nếu mới có quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất thì vẫn thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất được, còn trường hợp nếu đã có kế hoạch sử dụng đất rồi thì không được chuyển mục đích sử dụng.

3. Những trường hợp nào chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép? 

Theo khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền bao gồm: 

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. 

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp. 

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm. 

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. 

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. 

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. 

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

4. Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất: 

4.1. Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất: 

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu ố 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT). 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Biên bản xác minh thực địa. 

4.2. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất: 

Bước 1: Nộp hồ sơ: 

Chủ thể có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp hồ sơ đến Sở tài nguyên và môi trường địa phương nơi có đất cần chuyển mục đích sử dụng.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết: 

– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ. 

– Thực hiện việc xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. 

– Cán bộ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

– Sau đó, thực hiện trình hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

– Cuối cùng thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính. 

Lưu ý: Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

5. Sử dụng đất nông nghiệp (không phải đất trồng lúa) trái mục đích bị xử phạt ra sao? 

Như trên đã phân tích, khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là đất lúa sử dụng cho mục đích khác phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp sử dụng đất trái mục đích sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính các mức như sau: 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta: xử phạt từ 3 triệu đến 5 triệu đồng. 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta: xử phạt từ 5 triệu đến 8 triệu đồng. 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta: xử phạt từ 8 triệu đến 15 triệu đồng. 

 – Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta: xử phạt từ 15 triệu đến 30 triệu đồng. 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta: xử phạt từ 30 triệu đến 50 triệu đồng. 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta: xử phạt từ 50 triệu đến 100 triệu đồng. 

– Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên: xử phạt từ 100 triệu đến 200 triệu đồng. 

Lưu ý: Đối với trường hợp vi phạm tại khu vực đô thị thì mức xử phạt sẽ bằng 02 lần mức phạt quy định như trên.

– Ngoài ra, cá nhân, hộ gia đình thực hiện sai sẽ phải áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả sau:

+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. 

+ Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. 

+ Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất. 

(căn cứ Điều 11 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP). 

6. Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

————————

                                                                                                             …, ngày….. tháng …..năm ….

ĐƠN XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Kính gửi: Ủy ban nhân dân (1) ……………….

1. Người xin chuyển mục đích sử dụng đất……….

2. Địa chỉ/trụ sở chính: (2)………….

3. Địa chỉ liên hệ:………..

4. Địa điểm khu đất:………..

5. Diện tích (m2):…………

6. Để sử dụng vào mục đích:(3)……….

7.Thời hạn sử dụng:………..

8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có)

                                                   Người làm đơn 

                                                 (Ký và ghi rõ họ tên)

* Hướng dẫn viết đơn: 

(1) Điền đầy đủ thông tin tên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại nơi có đất.

(2) Điền đầy đủ thông tin họ tên cá nhân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc cá nhân đại diện cho hộ gia đình, cá nhân đại diện pháp luật cho pháp nhân; điền đầy đủ các thông tin của cá nhân, họ và tên; ngày tháng năm sinh;  số chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu, cơ quan cấp chứng minh nhân dân/căn cước công dân, địa chỉ thường trú…; hoặc ghi đầy đủ các thông tin về tổ chức như quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp; văn bản công nhân tổ chức tôn giáo; giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; giấy chứng nhận đầu tư nếu là tổ chức nước ngoài.

(3) Đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì cần ghi rõ mục đích sử dụng đất để tiến hành thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư.

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:

Luật đất đai 2013. 

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 

Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa chính mới nhất.