Hiện nay, tình trạng đất không có lối đi vẫn còn tồn tại tương đối phổ biến, người có quyền sử dụng đất không có lối đi có được hưởng những quyền lợi giống với đất có lối đi hay không? Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có lối đi có thực hiện được không và thủ tục thực hiện như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Đất không có lối đi có chuyển nhượng, mua bán được không?
Chị Minh ở Ninh Bình có gửi câu hỏi tới Luật Dương Gia như sau: Chào luật sư tôi có vấn đề cần giải đáp như sau tôi có mua một mảnh đất nhưng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể hiện có lối đi, do trên thực địa mảnh đất này vẫn có lối đi nhỏ nằm trên diện tích thuộc thửa đất liền kề của bên bán và vì thấy giá rẻ nên hai bên đã ký hợp đồng mua bán và đã chuyển tiền cho bên bán. Tôi muốn hỏi là tôi có quyền yêu cầu bên bán mở lối đi cho mình không, và mảnh đất này có thể tiến hành mua bán, chuyển nhượng cho người khác được không?
Cảm ơn Chị Minh đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty Luật Dương Gia về vấn đề của chị chúng tôi xin giải đáp như sau:
1.1. Đất không có lối đi là gì?
Phần đất không có lối đi là phần diện tích đất bị vây bọc xung quanh bởi những bất động sản của chủ sở hữu khác do phần đất này nằm phía bên trong mà không có lối đi ra đường lớn. Đất không có lối đi cũng có thể hiểu là trên bản đồ địa chính không thể hiện đường đi vào phần diện tích đất này.
Để người sử dụng đất có thể thuận tiện trong việc sử dụng phần diện tích đất này, người có quyền sử dụng diện tích đất liền kề vây bọc phần diện tích đất này cần dành một phần đất của mình để mở một lối đi hợp lý cho người sử dụng đất mà không có lối đi này. Tuy nhiên, trên thực tế rất dễ xảy ra tranh chấp trong việc mở lối đi trên phần đất của chủ sở hữu khác.
1.2. Quyền về lối đi qua của đất không có đường đi:
Căn cứ Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền về lối đi qua theo đó người có quyền sử dụng đất không có đường đi được khi nhận về quyền lối đi qua cũng như thỏa thuận mở lối đi đối với loại bất động sản trên như sau:
– Chủ sở hữu có bất động sản không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ trong trường hợp diện tích đất của mình bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác dẫn tới không có lối đi.
Việc mở lối đi trên bất động sản liền kề nào dựa trên các tiêu chí như thuận tiện và hợp lý nhất, trong đó có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi và lợi ích của bất động sản bị vây bọc.
Chủ sở hữu bất động sản không có lối đi mà được hưởng quyền về lối đi qua có trách nhiệm phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, ngoại trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
– Giới hạn về chiều rộng, chiều dài, chiều cao và vị trí của lối đi do các bên thỏa thuận, làm sao cho có thể bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và hạn chế tối đa gây phiền hà cho các bên; trường hợp có tranh chấp xảy ra về vấn đề về lối đi thì một trong hai bên hưởng quyền và chịu hưởng quyền về lối đi qua có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
– Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Như vậy, trước tiên bạn cần xem xét diện tích tách thửa khu vực bạn đang sinh sống để có đủ điều kiện tách thửa. Nếu bất động sản không có lối đi ra đường công cộng cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phải kiểm tra xem xét mới cấp sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.
Ngoài ra theo quy định của Điều 171
– Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp, thoát nước cấp khí ga; thông tin liên lạc; đường dây tải điện, và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề;
– Để xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề cần tuân theo các quy định của pháp luật dân sự và phải tiến hành đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013.
1.3. Chuyển nhượng, mua bán đất không có lối đi có được không?
Căn cứ Điều 188
Người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
– Người sử dụng đất không có lối đi phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
– Diện tích đất không có lối đi dùng để mua bán, chuyển nhượng phải là đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không có lối đi không bị kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án;
– Nếu là đất có thời hạn sử dụng thì đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
Như vậy, nếu thửa đất của bạn bị vây kín bởi các bất động sản khác thì bạn vẫn có thể thực hiện thủ tục tách thửa và đăng ký quyền sử dụng đất cho mảnh đất này. Do đó bạn sẽ được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có lối đi này nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời, bạn cũng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành ra cho mình một lối đi hợp lý dựa trên nguyên tắc thỏa thuận giữa hai bên. Sau khi thỏa thuận được thì bạn có thể tiến hành đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có lối đi
Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có lối đi người có quyền sử dụng đất và bên mua cần thực hiện các thủ tục sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ Hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
– Bản sao căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân hoặc trường hợp bị mất căn cước công dân có thể các giấy tờ khác thay thế như hộ chiếu;
– Giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân của bên bán: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng độc thân;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất không có lối đi;
– Các bên có thể tiến hành dự thảo một bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi tới văn phòng công chứng;
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu quy định.
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng.
Các bên nộp các tài liệu, giấy tờ đã chuẩn bị cho Văn phòng công chứng và yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên
Các bên sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành nộp kèm theo các tài liệu có trong hồ sơ nêu tại bước 1 tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.
Bước 4: Xem xét tính hợp lệ của hồ sơ
Dựa trên tất cả tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ thực hiện việc kiểm tra nguồn gốc, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế cho người chuyển quyền sử dụng đất để tiến hành đi nộp các nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013.
