Đất không có đường đi (lối đi) có được cấp sổ đỏ không?

1. Đất không có đường đi (lối đi) có được cấp sổ đỏ không?

Các văn bản pháp luật về Đất đai và những văn bản pháp luật có liên quan khác chưa có điều khoản nào giải thích hoặc quy định rõ thế nào là đất không có đường đi (lối đi). Tuy nhiên, từ thực tế, có thể hiểu, đất không có đường đi (lối đi) là phần diện tích đất của người sử dụng đất ở phía trong bị vây bọc xung quanh các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc là không đủ lối đi ra đường công cộng.

Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận, theo quy định này nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho những trường hợp sau đây:

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/07/2014;

– Người được chuyển đổi quyền sử dụng đất;

– Người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Người được thừa kế quyền sử dụng đất;

– Người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất;

– Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

– Người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;

– Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;

– Người được sử dụng đất quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa;

– Nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất thực hiện chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Đồng thời, Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp sau không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm có:

– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013;

– Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất;

– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý của rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ;

– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích là xây dựng những công trình công cộng.

Có thể thấy, từ quy định về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận và những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận đã nêu trên thì pháp luật không quy định việc đất không có đường đi (lối đi) sẽ không được cấp giấy chứng nhận, tức là thửa đất cần cấp giấy chứng nhận chỉ phải tuân thủ các điều kiện pháp luật quy định để cấp giấy chứng nhận chứ không bắt buộc phải có đường đi (lối đi).

Tuy nhiên, trên thực tế trong một số trường hợp người có yêu cầu cấp sổ đỏ có thể gặp những khó khăn nhất định trong việc thẩm định các điều kiện để được cấp sổ (thực tế có thể phức tạp hơn quy định).

Riêng đối với trường hợp người sử dụng đất yêu cầu cấp giấy chứng nhận cho thửa đất mới sau khi tách thửa đất thì khi tách thửa phải có lối đi cần thiết cho người sử dụng bất động sản phía trong. Mặc dù Luật Đất đai không quy định khi tách thửa đất phải có lối đi thì mới được phép tách thửa mà chỉ quy định không cấp sổ đỏ đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp sổ đỏ thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn so với diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nhưng tại khoản 3 Điều 254 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho những chủ sở hữu, những chủ sử dụng khác nhau thì khi thực hiện chia phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong mà không có đền bù. Tức là, khi chủ sử dụng đất muốn tách thửa đất thành hai hay nhiều thửa mới và cấp giấy chứng nhận cho những thửa đất đó thì khi tách thửa đất bắt buộc phải có lối đi. Thông thường, diện tích, chiều cạnh của lối đi khi thực hiện tách thửa sẽ do ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

2. Cách giải quyết khi đất không có đường đi (lối đi):

Trên thực tế, việc đất bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng sẽ gây khá nhiều bất lợi cho người sử dụng đất bị vây bọc ví dụ như:

– Khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Khó khăn khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng,…

Chính vì thế, nếu như phần đất bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì chủ sử dụng phần đất bị vây bọc có thể thực hiện bằng một trong các phương thức sau để mở đường đi (lối đi):

2.1. Thương lượng:

Đây là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích nhưng không bắt buộc, thế nên các bên sử dụng phương thức này hay không sẽ phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.

Việc thỏa thuận mở lối đi phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực theo quy định.

2.2. Hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã:

Tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp lối đi nói riêng, nếu các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn yêu cầu hòa giải về tranh chấp lối đi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Theo đó, nếu như các bên tranh chấp lối đi không tự hòa giải được thì phải gửi đơn yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã nơi có đất để hòa giải; nếu như không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Như vậy, đây là phương thức giải quyết tranh chấp lối đi bắt buộc phải có trước khi người có yêu cầu mở lối đi khởi kiện ra tòa án hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Nếu hòa giải thành về tranh chấp lối đi thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để cập nhật lối đi.

2.3. Khởi kiện:

Trường hợp đã thực hiện mọi cách để hòa giải, thương lượng nhưng các bên tranh chấp lối đi không đạt hiệu quả mong muốn thì thực hiện khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi. Thủ tục khởi kiện được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện tranh chấp lối đi

Người có yêu cầu mở lối đi nộp hồ sơ khởi kiện tranh chấp lối đi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất, hồ sơ bao gồm có:

– Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp lối đi;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương;

– Biên bản hòa giải không thành;

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện/người bị kiện;

– Các chứng cứ, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện.

Bước 2: Thụ lý vụ án

– Sau khi nhận được đơn khởi kiện tranh chấp lối đi, Tòa án phải xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết, nếu như xét thấy vụ án tranh chấp lối đi thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện tranh chấp lối đi biết để nộp tiền tạm ứng án phí.

– Sau khi người khởi kiện tranh chấp lối đi nộp tạm ứng án phí, phải nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.

– Tòa án thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp lối đi kể từ khi nhận được biên lai này.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp lối đi, thẩm phán được phân công giải quyết vụ án phải:

– Tiến hành lấy lời khai của các đương sự (nguyên đơn, bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan);

– Tiến hành các phiên họp thực hiện kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai các chứng cứ;

– Hòa giải;

– Tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc định giá, ủy thác thu thập chứng cứ (nếu có).

Bước 4: Đưa vụ án tranh chấp lối đi ra xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án tranh chấp lối đi ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai.