Đất không có đường đi có phép được xây dựng nhà không?

1. Đất không có đường đi có phép được xây dựng nhà không?

Pháp luật hiện nay căn cứ vào nhiều phương diện khác nhau để phân loại đất, tuy nhiên chủ yếu sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng đất. Vì thế pháp luật hiện nay không có bất cứ điều luật nào quy định cụ thể về đất không có đường đi. Tuy nhiên trên thực tế, có thể hiểu một cách đơn giản, thì đất không có đường đi hay còn gọi là đất không có lối đi chính là khái niệm để chỉ phần diện tích đất của người ở phía trong bị với bọc bởi những bất động sản xung quanh của các chủ sở hữu khác mà không có lối để đi ra đường lớn và các khu vực công cộng. Đất không có lối đi cũng có thể được xác định là những loại đất khi tra cứu trên bản đồ địa chính không thể xác định được lối đi trên bản đồ để có thể đi vào phần diện tích bất động sản đó. Phần lối đi dẫn ra đường công cộng của người sử dụng đất được người dân sử dụng làm lối đi chung, tuy nhiên thực tế việc xác định diện tích để xây dựng lối đi chung không rõ ràng là một trong những vấn đề rất dễ xảy ra tranh chấp. Đất không có đường đi được Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể về quyền lối đi qua tại Điều 254. Theo đó thì, nếu một người mua đất thì đất đó phải có lối đi chung, nếu như một người mua phải bất động sản không có lối đi thì họ hoàn toàn có quyền yêu cầu các hộ dân xung quanh và các chủ đất liền kề mở cho họ một lối đi hợp lý để đi ra đường công cộng. Các bên sẽ thỏa thuận với nhau và cùng nhau đưa ra quyết định sao cho đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho hai bên. Các chủ sở hữu có thể đền bù hoặc không đền bù tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong quá trình mở lối đi.

Nhiều người hiện nay đặt ra câu hỏi: Đất không có đường đi có được phép xây dựng nhà hay không? Để trả lời được câu hỏi này thì cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật về giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

– Người đang sử dụng đất có đầy đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật đất đai năm 2013;

– Người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất từ sau giai đoạn Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực;

– Người được chuyển đổi hoặc nhận chuyển nhượng, những người được thừa kế hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận có vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để tiến hành hoạt động thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, có quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án nhân dân, hoặc quyết định thi hành án của cơ quan thì ngán và quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành trên thực tế;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc người sử dụng đất trong các khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế;

– Người mua nhà và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

– Người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thanh lý và hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở và những người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, người sử dụng đất đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị mất.

Như vậy thì có thể nói, những bất động sản bị vây bọc sẽ có quyền yêu cầu mở lối đi chung theo quy định của pháp luật. Đất không có lối đi vẫn sẽ được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng nếu đáp ứng được đầy đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo như phân tích nêu trên vì theo quy định của pháp luật hiện nay, không có quy định về trường hợp từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những thửa đất không có đường đi. Vì vậy đất không có đường đi thì vẫn sẽ được phép xây dựng nhà, trong quá trình xây dựng sẽ cần phải tiến hành thủ tục xin giấy phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Đất không có đường đi có được mở lối đi riêng không?

Pháp luật hiện nay có quy định cụ thể về quyền yêu cầu mở lối đi đối với những bất động sản bị vây bọc căn cứ theo quy định tại Điều 254 của Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

– Những đối tượng được xác định là chủ sở hữu của các bất động sản bị bao bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật mà không có lối đi hoặc không có đầy đủ lối đi để đi ra đường công cộng, thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản bao bọc dành cho mình một lối đi hợp lý theo sự thỏa thuận của các bên trên diện tích đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận lợi và hợp lý nhất thì sẽ được mở trên bất động sản đó, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm và lợi ích của bất động sản bị bao bọc, có tính đến thiệt hại gây ra là ít nhất cho các bất động sản mở lối đi, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua sẽ phải đền bù cho chủ sở hữu các bất động sản chịu hưởng quyền một khoản lợi ích theo sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về việc không hưởng lợi ích;

– Vị trí và giới hạn về chiều dài hoặc chiều rộng, giới hạn về chiều cao của lối đi chung xe do các bên thỏa thuận và phải đảm bảo thuận lợi nhất cho việc đi lại của người dân, ít gây phiền hà cho các bất động sản xung quanh, nếu có tranh chấp về lối đi thì sẽ có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác xác định theo quy định;

– Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phân cho các chủ sở hữu và các chủ sử dụng khác nhau theo quy định của pháp luật, thì sẽ phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong căn cứ theo quy định tại Điều 254 của Bộ luật dân sự năm 2015 mà không có đền bù.

Như vậy có thể nói, căn cứ theo điều luật nêu trên thì người có bất động sản bị bao bọc, tức là đất không có đường đi hoàn toàn có quyền yêu cầu mở lối đi đối với các chủ sở hữu bất động sản bao bọc mình. Các bên hoàn toàn có thể tự thỏa thuận và đưa ra quyết định hợp lý trên phần đất của mình để mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua sẽ phải có trách nhiệm đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền theo quy định của pháp luật phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

3. Thành phần hồ sơ và thủ tục đăng ký lối đi qua cho đất không có đường đi: 

Trong quá trình đăng ký mở lối đi đối với phần đất không có đường đi sẽ được thực hiện cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký mở lối đi đối với đất không có đường đi.

– Thành phần hồ sơ trong trường hợp này sẽ bao gồm các loại giấy tờ và tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu do pháp luật quy định;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Giấy tờ xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Sơ đồ thể hiện vị trí và kích thước đối với phần diện tích đất có quyền sử dụng;

– Và các loại giấy tờ khác khi được yêu cầu.

Bước 2: Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ hợp lệ nêu trên thì sẽ nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có thể nộp trực tiếp tại Uỷ ban nhân dân xã hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất, hoặc có thể nộp hồ sơ thông qua dịch vụ bưu chính.

Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật. Sau đó trả kết quả cho người dân. Không quá 10 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, và không quá 20 ngày làm việc đối với những nơi thuộc vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn theo quy định của pháp luật. Như vậy trong trường hợp đất không có lối đi ra đường công cộng do bị bất động sản vây bọc thì người kế trong hoàn toàn có quyền yêu cầu người bên ngoài mở lối đi hợp lý trên phần đất của họ, trong trường hợp người đó không chấp nhận thì có quyền yêu cầu khởi kiện để mở lối đi tại tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Sau khi mở lối đi qua thì sẽ phải đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai về việc mở lối đi đó.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.