Đất không chính chủ là gì? Các rủi ro khi mua đất không chính chủ?

1. Đất không chính chủ là gì?

Pháp luật không quy định hay giải thích về đất không chính chủ. Tuy nhiên, qua thực tế có thể hiểu đất không chính chủ là người sử dụng đất hiện tại có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) nhưng mang tên người khác.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính chủ:

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

1. Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

3. Đất không có tranh chấp;

4. Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình nếu có đủ các điều kiện trên. Trong đó, Sổ đỏ phải đứng tên mình hoặc phải được người khác ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng.

3. Những rủi ro sau khi mua bán đất không chính chủ:

Một là, hợp đồng mua bán bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015, một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự đó là “mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Điều cấm của luật được định nghĩa là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều 118 Luật nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở được quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp sau:

• Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.
• Bán lại nhà ở cho đơn vị quản lý của nhà ở xã hội đó hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội trong trường hợp đơn vị quản lý nhà ở xã hội mua với giá thấp hơn giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại với nhà ở xã hội đó tại cùng một địa điểm, cùng thời điểm bán. Quy định này chỉ áp dụng khi bên mua hoặc bên thuê mua nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán hết số tiền mua, số tiền thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở.
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép các bên tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi không có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp nêu trên). Do đó, việc tiến hành giao dịch khi không có Giấy chứng nhận là nội dung của giao dịch đã vi phạm điều cấm của luật. Theo Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2013, giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu, điều này đồng nghĩa với việc: giao dịch không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Qua đó có thể thấy việc mua bán nhà đất không có Giấy chứng nhận tạo ra rủi ro rất lớn cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua. Chẳng hạn khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra toà yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Hai là, không thể tiến hành công chứng hợp đồng, sang tên cho bên mua.

Thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng và thủ tục đăng ký biến động (sang tên Giấy chứng nhận) là hai thủ tục quan trọng trong quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà. Tuy nhiên, khi không có Giấy chứng nhận, các bên không thể tiến hành thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng cũng như thủ tục sang tên theo quy định, cụ thể:

• Thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng: Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên/ các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, theo Điều 40, 41 Luật công chứng năm 2014 và Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, hồ sơ khi thực hiện công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Do đó, nếu các bên không xuất trình được Giấy chứng nhận thì thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng không thể thực hiện.
• Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận: Căn cứ Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), hồ sơ khi thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận bắt buộc phải có Giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Do không có Giấy chứng nhận và hợp đồng cũng không thể công chứng nên không thể tiến hành thủ tục sang tên cho bên mua.

Ba là, bên bán có thể bị xử phạt vi phạm hành chính do chuyển nhượng nhà, đất không đủ điều kiện giao dịch.

Căn cứ Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận thì có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng (đối với khu vực nông thôn), từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng (đối với khu vực đô thị).

Bốn là, bên mua có thể đối mặt với việc xảy ra tranh chấp về pháp lý.

Do nhà, đất không được cấp Giấy chứng nhận nên rất khó trong việc xác minh chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất; khó xác minh nguồn gốc tài sản, tranh chấp ra sao,… Điều này tạo ra rất nhiều rủi ro cho bên mua khi giao dịch được thực hiện. Chẳng hạn như nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Hoặc có trường hợp bên bán không phải là chủ sở hữu, người sử dụng đất; hoặc cũng có trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà bán nhà, đất cho nhiều người cùng một lúc,… Do đó, việc mua nhà, đất không có Giấy chứng nhận khiến bên mua có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Năm là, bên mua khó chuyển nhượng lại nhà, đất cho người khác.

Dù thực tế nhà, đất không có Giấy chứng nhận có thể sẽ có mức giá thấp hơn rất nhiều so với nhà, đất có đầy đủ Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, vì có nhiều rủi ro về pháp lý lẫn thực tiễn, nên việc chuyển nhượng lại cho người khác rất khó thực hiện.

Sáu là, không thể thế chấp để vay tiền ngân hàng.

Để vay thế chấp nhà, đất thì các ngân hàng đều yêu cầu phải có bản chính Giấy chứng nhận. Do đó, bên mua không thể thế chấp nhà, đất để vay vốn, điều này giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc quản lý, sử dụng tài sản.

Bảy là, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn đối với trường hợp phải cấp Giấy phép xây dựng.

Căn cứ Điều 95, 96 Luật Xây dựng năm 2014, một trong những loại hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng phải có đó là giấy tờ hợp pháp về đất đai. Theo đó, nhà, đất chưa có Giấy chứng nhận có thể xin phép xây dựng nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Tuy nhiên, nếu nhà, đất không có Giấy chứng nhận và cũng không có giấy tờ khác tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì không thể xin phép xây dựng.

Tám là, bên mua không được bồi thường khi đất bị thu hồi.

Căn cứ Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013, điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là:

• Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
• Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, nếu nhà, đất không có Giấy chứng nhận và cũng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì bên mua sẽ không được bồi thường về đất khi đất bị Nhà nước thu hồi.

4. Biện pháp hạn chế rủi ro và lưu ý:

Trường hợp nhà, đất không có Giấy chứng nhận do chưa đủ điều kiện cấp: các bên không nên tiến hành giao dịch, vì theo quy định pháp luật thì trường hợp này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Trường hợp nhà, đất không có Giấy chứng nhận do đủ điều kiện cấp nhưng chưa được/ chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận: Các bên nên ký hợp đồng hứa mua hứa bán, thoả thuận thời gian hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Khi có Giấy chứng nhận các bên tiến hành ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tại Phòng, Văn phòng công chứng.

Đối với bên mua nên lưu ý thêm những điểm sau:

• Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất; tình trạng tranh chấp, quy hoạch. Để xác minh các thông tin này người mua có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất.
• Tìm hiểu rõ tài sản sở hữu chung hay riêng, sở hữu của hộ gia đình để yêu cầu người ký kết đầy đủ.
• Yêu cầu bên bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà, đất cho bên mua.
• Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền đầy đủ.
• Nhận bàn giao nhà, đất ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà, đất.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Bộ luật dân sự năm 2015

– Luật đất đai 2013

– Luật nhà ở năm 2014

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP