Đất hợp tác xã có được cấp sổ đỏ, được chuyển nhượng không?

1. Đất hợp tác xã có được cấp sổ đỏ không?

1.1. Đất hợp tác xã là gì?

Trước hết ta cần hiểu rằng hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập, có tư cách pháp nhân. Được thành lập nhằm mục đích hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã.

Hợp tác xã cũng có thể thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Do đó Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hợp tác xã để thực hiện các dự án đó.

Bên cạnh đó thì nhà nước cũng cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê đối với hợp tác xã là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất. Theo đó thì việc sử dụng đất phải tuân theo quy định như sau:

Nhà nước thu hồi đất đối với những trường hợp:  đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Nhà nước không thu hồi đất, quyền sử dụng đất là của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác xã, nghị quyết của đại hội thành viên đã quy định trong điều lệ của hợp tác xã với những trường hợp:  đất của hợp tác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã

Khi hợp tác xã bị phá sản, giải thể thì quyền sử dụng đất của hợp tác xã sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản của pháp luật có liên quan

1.2. Đất hợp tác xã có được cấp sổ đỏ không?

Liên quan đến vấn đề liệu đất hợp tác xã có được cấp sổ đỏ hây không thì tâ căn cứ theo  quy định tại khoản 27, Điều 3 Luật Đất đai . Theo quy định này thì ta có thể hiểu rằng đất hợp tác xã có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên do hợp tác xã được xác định là tổ chức kinh tế sử dụng đất nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hợp tác xã phải được thực hiện như việc cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức kinh tế.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất hợp tác xã được thực hiện như sau:

Trường hợp có tên trong sổ đăng ký ruộng đất  thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hợp tác xã được xác định theo quy định tại Điều 25 của Nghị định số 43/2014/NĐ .Theo quy định này thì, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra thực tế sử dụng đất và quyết định xử lý theo quy định trên cơ sở báo cáo hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cụ thể là kiểm tra những nội dung:

Kiểm tra diện tích đất của tổ chức đang sử dụng có đúng mục đích hay không, nếu đúng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Kiểm tra về thời hạn sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định. Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì được xác định theo giấy tờ đó. Nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ không ghi thời hạn sử dụng đất hoặc có ghi thời hạn sử dụng đất nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật được xác định tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993.Còn với trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được tính từ ngày có quyết định giao đất và cho thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau.

Sau khi tiến hành kiểm tra các thông tin trên thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ có hai hướng giải quyết. Nếu hồ sơ hợp lệ thì tiến hành trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai tài sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu hồ sơ không hợp lệ thì trả lại hồ sơ hoặc hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung giấy tờ tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ.

2. Đất hợp tác xã có được chuyển nhượng không?

2.1. Điều kiện chuyển nhượng đất hợp tác xã:

Trước hết, như chúng tôi đã nêu ở phần mục trên thì có thể thấy rằng đất hợp tác xã là đất mà hợp tác xã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật.

Việc chuyển nhượng đất hợp tác xã cũng cần phải tuân theo những quy định của luật đất đai, theo đó điều kiện chuyển nhượng đất và tài sản trên đất của hợp tác xã được quy định tại Điều 174, Điều 188, cụ thể ta có thể hiểu như sau:

– Để chuyển nhượng đất thì đất và tài sản trên đất của hợp tác xã phải được cấp sổ đỏ hay còn gọi là  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất;

– Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hợp tác xã không có tranh chấp và phải  không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Đất của hợp tác xã phải đang trong thời hạn sử dụng đất;

– Đất của hợp tác xã phải hông thuộc trường hợp có thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi đất;

– Tài sản trên đất không thuộc trường hợp phải tháo dỡ theo Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

– Đất của hợp tác xã phải không thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm;

– Bên mua và bên nhận chuyển nhượng phải thỏa mãn các điều kiện được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất , được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án;

Đất của hợp tác xã phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013. Bên cạnh đó thì khi chuyển nhượng đất hợp tác xã cũng cần phải thỏa mãn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 192 Luật Đất đai.

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi chuyển nhượng đất hợp tác xã cần phải đáp ứng được điều kiện riêng đó là phải được hội đồng thành viên đồng ý nếu tài sản bán có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất do đất  này là tài sản của hợp tác xã.

Tóm lại, đất hợp tác xã có thể được chuyển nhượng, nhưng khi chuyển nhượng loại đất này thì phải đáp ứng được những điều kiện nhất định như đã nêu ở trên.

2.2. Thủ tục chuyển nhượng đất của hợp tác xã:

Bước 1: Soạn thảo hợp đồng và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất và các bên có thể thỏa thuận về các chi phí khi sang tên sổ và các loại thuế có liên quan

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ sang tên

Hồ sơ bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng

– Chứng minh nhân dân của 2 bên ( Bản sao)

– Sổ hộ khẩu 2 bên ( Bản sao)

– Tờ kê khai thuế ( Theo mẫu)

– Đơn đăng ký biến động ( Theo mẫu)

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của hợp tác xã

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên đến Văn phòng đăng ký đất đai

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013