Một trong những thách thức phổ biến mà các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản thường gặp phải là việc xây dựng trên đất hỗn hợp. Trong bối cảnh này, một trong những câu hỏi phổ biến mà các bên liên quan thường đặt ra là liệu đất hỗn hợp có thể được cấp phép xây dựng hay không.
Mục lục bài viết
1. Đất hỗn hợp là gì?
Theo
Cụ thể, theo Thông tư này, đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch và được sử dụng nhằm mục đích xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc một số mục đích khác.
Từ các quy định trên, ta có thể nhận thấy đất hỗn hợp thường được sử dụng để phát triển các không gian đô thị, cơ sở hạ tầng vật chất, khu dân cư… Điều này giúp cải thiện và hoàn thiện các chức năng của khu vực được quy hoạch và các địa phương tương ứng.
Ví dụ cụ thể về việc sử dụng đất hỗn hợp là khi đất được quy hoạch để xây dựng các loại nhà ở kết hợp với các hoạt động sản xuất hoặc kinh doanh. Cụ thể, có thể kể đến các dự án như nhà ở kết hợp với văn phòng, hoặc nhà ở kết hợp với cửa hàng buôn bán (shophouse). Ngoài ra, đất hỗn hợp cũng có thể được sử dụng cho việc xây dựng các khu nhà ở cùng với các công trình sản xuất phi nông nghiệp như nhà máy, kho hàng, hoặc các cơ sở đóng gói sản phẩm.
2. Đất hỗn hợp có được cấp giấy phép xây dựng không?
Nhiều người dân khi nghiên cứu về quy định liên quan đến đất hỗn hợp thường gặp phải lo lắng và thắc mắc liệu họ có được phép xây dựng trên đất này không. Trong nhiều năm qua, việc giải quyết hiện trạng của đất quy hoạch hỗn hợp và việc cấp phép xây dựng chính thức thường gặp nhiều khó khăn. Tình trạng này đã khiến cho các hộ dân trong khu đô thị cảm thấy bức xúc suốt một thời gian dài.
Nếu đất được sử dụng cho mục đích hỗn hợp không bao gồm chức năng ở, các hộ dân sẽ không được cấp phép xây dựng nhà ở. Đồng thời, họ cũng không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở và không được phép tách thửa đất. Đối với các khu vực nhà ở liên quan đến đất quy hoạch hỗn hợp, việc làm thủ tục đất đai và xây dựng cho cư dân sẽ gặp phải nhiều khó khăn.
Công trình xây dựng sẽ chỉ được cấp phép tạm. Nếu công trình đã được xây dựng hoàn tất, hồ sơ hoàn công cũng sẽ không được giải quyết. Đến tháng 11/2018, Sở Xây dựng đã đồng ý với đề xuất về việc phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân, cụ thể như sau:
– Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích
Trong khu vực mà diện tích đất hỗn hợp chiếm trên 50%, cấu trúc chính sẽ là các tòa nhà chung cư, kết hợp với các dịch vụ và hoạt động thương mại văn phòng. Điều này phản ánh xu hướng sử dụng đất đai để phát triển các khu dân cư đa chức năng, nhằm tạo ra một môi trường sống và làm việc tiện nghi và đa dạng.
Bên cạnh đó, sự hiện diện của nhiều đất ở và nhà ở trong khu vực này có thể ảnh hưởng đến các quyền lợi pháp lý của cư dân. Do đó, để đảm bảo việc xây dựng đúng quy trình và tuân thủ các quy định pháp luật, việc cấp phép xây dựng chính thức là cần thiết. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người dân và đảm bảo sự phát triển bền vững của khu vực.
– Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% diện tích
Đối với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp, chức năng chính của nó sẽ là các công trình dịch vụ, thương mại và văn phòng, không bao gồm nhà ở. Ngoài ra, các khu vực chứa nhà xưởng và cơ sở sản xuất trong ngành công nghiệp, gây ra ô nhiễm, cần phải được di dời.
Việc di dời những khu vực gây ô nhiễm nhằm bảo vệ môi trường và sức khỏe của cộng đồng là rất quan trọng. Tuy nhiên, việc di dời này không gây ảnh hưởng đến quyền lợi pháp lý của cư dân trong khu vực. Do đó, chính quyền sẽ cấp phép xây dựng có thời hạn cho các dự án tại khu vực này. Điều kiện duy nhất là các hộ dân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, đảm bảo tính hợp pháp và trách nhiệm của việc sử dụng đất đai.
– Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích
Ở những khu vực mà tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20%, phần lớn là các khu vực hiện đang có nhiều nhà ở và đất ở của cư dân mà không được quản lý và phát triển một cách tổ chức, gây ra tình trạng lụp xụp. Do đó, để cải thiện tình hình này và thu hút các nhà đầu tư, cần phải triển khai xây dựng các dự án đô thị mới có kế hoạch hợp lý.
Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa cấp giấy phép xây dựng tạm thời cho các dự án này. Để giải quyết vấn đề này, các địa phương cần tiến hành rà soát và điều chỉnh đất đai thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi hoàn tất quy trình điều chỉnh này, cư dân mới sẽ được cấp giấy phép xây dựng chính thức.
– Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác
Khi nghiên cứu về đất hỗn hợp, bạn có thể nhận ra rằng nó thường xuất hiện trong khu vực được quy hoạch là đất dành cho dân cư và xây dựng mới. Do đó, chính quyền thường sẽ cấp phép xây dựng cho từng hộ dân riêng biệt trong khu vực này. Điều này cho thấy sự linh hoạt trong quản lý đô thị, giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của cộng đồng và thúc đẩy sự phát triển bền vững của khu vực. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng việc quy hoạch đất hỗn hợp cần được thực hiện một cách cẩn thận để đảm bảo sự phù hợp với kế hoạch quy hoạch và bảo vệ quyền lợi của cộng đồng.
3. Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không?
Do đất hỗn hợp có tính chất đa dạng và đa mục đích, việc đưa ra quyết định về việc mua đất này thường không đơn giản. Người mua cần phải xem xét cả các ưu và nhược điểm của đất hỗn hợp để đảm bảo rằng nhu cầu và mục tiêu của họ sẽ được đáp ứng. Quyết định cuối cùng về việc mua đất quy hoạch hỗn hợp thường phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng cụ thể của mỗi người, mục tiêu đầu tư và tình hình tài chính cá nhân.
Tuy vậy, khi mua đất hỗn hợp, người dân cần lưu ý về một số khó khăn sau đây:
– Vì thiếu các quy định chính thức điều chỉnh về đất hỗn hợp, các thủ tục pháp lý và việc xin giấy phép vẫn chưa được rõ ràng và hiệu quả cho đến thời điểm hiện tại.
– Đất hỗn hợp thực tế là đất được quy hoạch, vì vậy việc xây dựng nhà ở hoặc công trình trên đất hỗn hợp ở nhiều địa phương vẫn chưa được cấp phép chính thức mà chỉ được coi là các công trình xây dựng tạm thời.
– Tình trạng quy hoạch đất có thể thay đổi liên tục, làm cho người dân gặp khó khăn trong việc nắm bắt và lập kế hoạch cho việc đầu tư xây dựng và sử dụng lâu dài.
Do đó, người dân cần xác định rõ ràng các vấn đề sau trước khi ra quyết định mua đất hỗn hợp để giảm thiểu tối đa rủi ro có thể gặp phải:
– Cần xác định rõ ràng mục đích mua đất là gì? Để đầu tư, kinh doanh hay để ở?
– Xác định xem liệu đất ở hỗn hợp đã được cấp sổ hồng hay chưa?
– Có đang tồn tại công trình nào trên đất hỗn hợp hay không? Nếu có thì công tình đó thuộc loại gì và đã được nghiệm thu hay chưa?
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Thông tư 01/2021/TT-BXD ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
THAM KHẢO THÊM:
