Đất giao khoán là gì? Đất giao khoán có được chuyển nhượng?

1. Đất giao khoán là gì?

Hiện nay, pháp luật về đất đai hiện hành cũng như các văn bản hướng dẫn có liên quan thì chưa có một quy định cụ thể nào nêu lên khái niệm “đất giao khoán”. Tuy nhiên, có thể căn cứ vào thực tế và khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì đất giao khoán có thể hiểu là loại đất mà chủ sở hữu loại đất này thoả thuận, khoán cho một bên thứ hai thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng, sản xuất, bảo vệ đất.

Việc giao khoán cho người khác sử dụng, quản lý đất phải được lập thành Hợp đồng giao khoán. Khi hợp đồng được ký kết thì bên được giao khoán phải thực hiện quản lý, sử dụng và khai thác theo đúng nội dung trong hợp đồng mà các bên đã thoả thuận.

Theo quy định của của pháp luật hiện hành thì chủ thể giao khoán đất là:

– Ban quản lý rừng đặc dụng;

– Ban quản lý rừng phòng hộ;

– Các công ty nông, lâm nghiệp có thẩm quyền.

Căn cứ theo quy định của Luật Cư trú năm 2020, Luật Đất đai năm 2013 thì bên nhận khoán đất là Hộ gia đình hoặc cá nhân đang cư trú hợp pháp tại xã/ phường/ thị trấn nơi có đất giao khoán.

Như vậy thì đất giao khoán được hiểu là đất được giao theo quyết định từ các tổ chức kinh tế, các cơ quan- tổ chức quản lý rừng cho cá nhân, hộ gia đình có thể nhận đất nông trường, đất lâm nghiệp như đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2. Đất giao khoán có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không?

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã hết hiệu nhưng một phần những quy định về những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận vẫn còn hiệu lực để áp dụng. Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này thì một số trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

– Tổ chức hoặc cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý khi thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 8 Luật Đất đai năm 2013;

– Người thuê hoặc thuê lại đất của người sử dụng đất chỉ trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu chế xuất, khu kinh tế; khu công nghệ cao;

– Không cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã/phường/thị trấn;

– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, nông nghiệp, lâm nghiệp, của ban quản lý rừng phòng hộ hoặc ban quản lý rừng đặc dụng;

– Người sử dụng đất không có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Tổ chức hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng không vì mục đích kinh doanh;

– Người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định về việc thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

Theo đó, người nhận khoán đất trong các nông trường thuộc 1 trong 7 trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này là phù hợp với định nghĩa về việc giao khoán đất nông trường nêu trên bởi vì người nhận đất giao khoán không phải cá nhân, tổ chức được nhà nước trực tiếp giao đất.

3. Đất giao khoán có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gằn liền với đất;

– Đất chuyển nhượng không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất được chuyển nhượng đang trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, theo những phân tích về Điều kiện chuyển nhượng đất nêu trên thì đất giao khoán không thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Đất đã giao khoán cho người dân thì có được thu hồi không? Nếu thu hồi thì người sử dụng đất có được hỗ trợ bồi thường không?

Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 luật Đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu hồi lại quyền sử dụng đất của cá nhân hay tổ chức được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật đất đai 2013 thì những trường hợp bị thu hồi đất dưới đây sẽ không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Cụ thể các trường hợp được quy định như sau:

– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật đất đai 2013;

– Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

– Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Thêm vào đó, theo quy định tại Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 thì những trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất bao gồm:

– Các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai năm 2013 đã phân tích ở trên;

– Đất được Nhà nước giao cho để quản lý;

– Đất bị thu hồi trong các trường hợp được quy định tại điều 64 và các điểm a,b,c và d khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013;

– Những trường hợp đất bị thu hồi mà không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ trừ trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 77 của luật Đất đai hiện hành.

Như vậy đất khoán để sản xuất nông-lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản hoặc làm muốn khi Nhà nước có kế hoạch thu hồi đất mà bị thi hồi thì sẽ không được bồi thường và hỗ trợ, bố trí khu vực tái định cư mới, bố trí bồi thường về đất. Thay vào đó, Nhà nước sẽ chi trả cho những cá nhân hay hộ gia đình nhận đất khoán những chi phí bỏ ra để đầu tư vào đất còn lại và đồng thời được hỗ trợ theo quy định của pháp luật hiện hành. Cụ thể như sau:

– Thứ nhất, về đối tượng được nhận hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất giao khoán. Các đối tượng được nhận hỗ trợ trong trường hợp này bao gồm:

+ Cá nhân hoặc hộ gia đình có người làm công nhân viên hoặc cán bộ của nông, lâm nghiệp quốc doanh hiện còn đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu hoặc đã nghỉ việc do mất sức lao động hoặc thôi việc thì được hưởng trực tiếp trợ cấp từ sản xuất nông-lâm nghiệp;

+ Cá nhân hoặc hộ gia đình đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp và nguồn sống của họ chủ yếu đều từ hoạt động sản xuất trên đất nông nghiệp này.

– Thứ hai, về mức hỗ trợ đối với cá nhân, hộ gia đình bị Nhà nước thu hồi đất giao khoán. Những đối tượng được nêu trên khi bị thu hồi đất giao khoán sẽ được nhận mức hỗ trợ bằng tiền tối đa bằng với giá đất bồi thường được áp dụng tính trên diện tích đất bị thu hồi trên thực tế. Tuy nhiên mức bồi thường này không được vượt quá so với hạn mức giao đất áp dụng cho đất nông nghiệp tại địa phương. Mức hỗ trợ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, quyết định phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương này.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai