Khi mà mật độ dân số ở nước ta ngày càng cao ở những thành phố lớn đã dẫn đến nhiều tình trạng như là thiếu nhà để ở. Do vậy mà nhà nước ta đã đề ra hướng giải quyết về việc cấp đất giãn dân cho những nhà bị quy hoạch. Vậy đất giãn dân là gì? Đất giãn dân có được cấp sổ đỏ không?
Mục lục bài viết
1. Đất giãn dân là gì?
Hiện nay, các quy định của pháp luật về đất đai và những luật khác có liên quan chưa có một quy định nào giải thích rõ ràng về đất giãn dân, tuy nhiên qua các quy định về đất đai thì có thể hiểu đất giãn dân đó chính là đất thuộc kiểu tái định cư của vùng đó và sẽ được sử dụng nhằm mục đích chính đó là để xây dựng chỗ ở. Khi hiện nay nhu cầu về đất đai nhằm để xây dựng chỗ ở ngày càng cao thì nhà nước ta cũng đã có những chính sách liên quan đến đất giãn dân. Mục đích của những chính sách này là để mở rộng những diện tích đất và để phục vụ cho nhu cầu của dân cư. Đất giãn dân sẽ được nhà nước ta cấp cho khi mà những người dân đang nằm trong những trường hợp như sau:
– Những hộ gia đình mà có diện tích nhà ở ngay trên đất đang nằm trong khu quy hoạch hay là đang giải tỏa;
– Những hộ gia đình mà có những thành viên mà không có nơi để ở vì không có đủ về điều kiện kinh tế để mua đất;
– Những hộ gia đình mà có gia cảnh khó khăn.
Nhưng để có thể cấp được đất giãn dân thì chắc chắn sẽ không được miễn tiền sử dụng đất mà người dân vẫn sẽ phải đóng tiền cho việc sử dụng đất đó. Thông thường thì mức tiền sử dụng đất sẽ tính ở mức giá rất thấp để cho người sử dụng đất có thể đủ tiền đóng so với thu nhập.
Đất giãn dân được cấp cho người sử dụng đất thường là nằm ở ngoài rìa, ven thủ đô hoặc là các thành phố nhằm mục đích “giãn dân” giảm bớt về mật độ dân số khu vực trung tâm.
2. Đất giãn dân có được cấp sổ đỏ không?
Đất giãn dân là đất được các cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp và trao quyền sử dụng cho những người dân mà có hoàn cảnh khó khăn hoặc là không có đủ chỗ ở. Với mục đích sử dụng là để ở và được toàn quyền sử dụng thì đất giãn dân cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản găn liền với đất (sổ hồng) như đất thổ cư.
Sau khi mà người dân có được đất giãn dân thì sẽ do chính Nhà nước cấp và trao lại quyền sử dụng. Cùng với đó là mục đích của đất này là sẽ được dùng để ở thì họ sẽ được toàn quyền sử dụng miếng đất. Tại điều 100 của Luật đất đai 2013 thì đất giãn dân cũng sẽ được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng như loại đất thổ cư. Song song với đó phải được sự cho phép của các cơ quan chính quyền xác nhận với hộ gia đình đó đã ở nơi đó ổn định lâu dài và không có tranh chấp.
Như vậy, đất giãn dân hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất giãn dân:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Cá nhân, hộ gia đình làm sổ đỏ lần đầu cho cho đất giãn dân cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo (theo Mẫu số 04a/ĐK);
– Một trong những loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của
– Một trong những giấy tờ được quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp là đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Trường hợp là đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc là công trình xây dựng thì sẽ phải có sơ đồ về nhà ở, về công trình xây dựng;
– Báo cáo về kết quả rà soát về hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp là tổ chức trong nước, các cơ sở tôn giáo mà đang sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2004 (theo Mẫu số 08a/ĐK);
– Chứng từ thực hiện về nghĩa vụ tài chính; các giấy tờ có liên quan đến việc miễn, giảm về nghĩa vụ tài chính về đất đai, các tài sản gắn liền với đất (nếu có);
– Đối với các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân khi sử dụng đất vào mục đích là quốc phòng, an ninh thì ngoài các giấy tờ được quy định tại các điểm a, b và d của khoản này thì phải có quyết định của chính Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, của Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc là địa điểm của công trình; bản sao của quyết định của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt về quy hoạch sử dụng đất vào mục đích là quốc phòng, an ninh ở trên địa bàn các quân khu, ở trên địa bàn các đơn vị mà thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, ở trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên của đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
– Trường hợp mà có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với các thửa đất mà liền kề thì phải có hợp đồng hoặc các
– Khi nộp các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo các quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, theo các Điều 18, 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhằm để làm thủ tục đăng ký lần đầu hoặc là đăng ký biến động theo các quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Thông tư này thì những người nộp hồ sơ sẽ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
+ Nộp bản sao các loại giấy tờ mà đã có công chứng hoặc là chứng thực theo các quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
+ Nộp các bản sao giấy tờ và phải xuất trình các bản chính để các cán bộ tiếp nhận hồ sơ thực hiện kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
+ Nộp các bản chính giấy tờ.
Khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
+ Nộp bản sao đã có công chứng hoặc có chứng thực theo đúng quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
+ Nộp bản sao và phải xuất trình các bản chính để các cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và thực hiện xác nhận vào bản sao;
Bước 2: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện/bộ phận một cửa/địa chính nơi có đất
Bước 3: Sau khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện, các cán bộ sẽ tiếp nhận và sẽ trực tiếp kiểm tra thông tin hồ sơ.
Bước 4: Các cá nhân, hộ gia đình phải thực hiện về nghĩa vụ tài chính sau khi mà nhận thông báo thuế (nếu có). Sau đó sẽ phải nộp biên lai thuế trực tiếp cho chính bộ phận tiếp nhận và sẽ nhận phiếu hẹn lấy giấy chứng nhận.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
4. Chi phí làm sổ đỏ đất giãn dân:
Tại Điều 4
– Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân mà được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà thông qua hình thức đấu giá về quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng diện tích đất mà có thu tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất đã trúng đấu giá của mục đích sử dụng đất đấu giá.
– Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà được Nhà nước giao đất mà có thu tiền sử dụng đất mà không thông qua đấu giá về quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất sẽ phải nộp được xác định theo công thức sau:
| Tiền sử dụng đất sẽ phải nộp | = | Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất | x | Diện tích đất mà phải nộp tiền sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất mà được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có) | – | Tiền bồi thường và giải phóng mặt bằng mà được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó:
+ Diện tích đất mà phải nộp tiền sử dụng đất chính là diện tích đất mà có thu tiền sử dụng đất có ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo các quy định tại Điểm b, Điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định này.
+ Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất chính là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các kinh phí tổ chức thực hiện về việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo các phương án mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.
– Lệ phí trước bạ:
Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định:
“Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 3 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc đối tượng miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định này”.
Trong đó, Điều 3 của Nghị định trên đã quy định về đối tượng mà phải nộp lệ phí trước bạ gồm có “nhà, đất”
Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về giá tính lệ phí trước bạ đối với đất như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất chính là giá đất tại Bảng giá đất do chính Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo các quy định của pháp luật về đất đai ngay tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp mà đất thuê của Nhà nước theo hình thức là trả tiền thuê đất một lần cho cả một thời gian thuê mà thời hạn thuê đất lại nhỏ hơn thời hạn của loại đất được quy định tại Bảng giá đất do chính Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương đã ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định như sau:
| Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ | = | Giá đất quy định tại Bảng giá đất | x Thời hạn thuê đất |
Tại Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định giá trị đất tính lệ phí trước bạ như sau:
| Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) | = | Diện tích của đất chịu lệ phí trước bạ (m2) | x | Giá một mét vuông đất (đồng/m2) quy định tại Bảng giá đất do chính Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành |
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định thế nên mức thu giữa các tỉnh sẽ khác nhau.
Ngoài ra còn một số loại phí khác như:
– Lệ phí địa chính (mức thu sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định);
– Phí đo đạc, phí lập bản đồ địa chính;
– Phí thẩm định cấp giấy chứng quyền sử dụng đất.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết: Luật Đất đai 2013.
