Đất được giao không thu tiền sử dụng đất có được mua bán?

1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất là gì?

Giao đất không thu tiền sử dụng đất là trường hợp giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi thuộc một trong những trường hợp do pháp luật quy định.

Các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;

– Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013;

– Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

– Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

– Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai năm 2013.

2. Đất được giao không thu tiền sử dụng đất có được mua bán?

Theo quy định của luật hiện hành, quyền và nghĩa vụ của các cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được thể hiện rất rõ tại Điều 173, Điều 179 Luật Đất đai năm 2013

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

“ Điều 173. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”

Đối với hộ gia đình, cá nhân:

“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

…

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;”

Như vậy, theo căn cứ quy định trên thì khi Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân không thu tiền sử dụng đất thì vẫn tiến hành giao dịch chuyển nhượng, mua bán bình thường.

3. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tương tự như các giao dịch chuyển nhượng đất đai khác, khi mua bán đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất vẫn phải tuân thủ các điều kiện chung quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, nếu như thửa đất đáp ứng đủ các điều kiện trên thì hoàn toàn tiến hành giao dịch mua bán bình thường. Tuy nhiên, có một trường hợp cần lưu ý quy định tại Điều 190 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Ngoài ra, những trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định cụ thể tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

4. Thủ tục mua bán đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất:

Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ cần chuẩn bị:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán: Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân

– Sổ hộ khẩu của hai bên

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân

– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu)

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hai bên tự soạn thảo hoặc có thể thuê Công chứng viên của Văn phòng công chứng, chứng thực soạn thảo hợp đồng)

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi tiến hành giao dịch mua bán đất bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

– Thuế thu nhập cá nhân: người có nghĩa vụ nộp (do hai bên tự thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì bên bán là bên có nghĩa vụ nộp)

Mức tính thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng

Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá đất chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

– Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá trị chuyển nhượng

– Hồ sơ kê khai nộp thuế bao gồm:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01

+ Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

– Thời hạn nộp thuế hồ sơ kê khai thuế, phí:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Bước 3: Nộp hồ để tiến hành sang tên Sổ đỏ

Hồ sơ cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng

– Sổ hộ khẩu

– Giấy tờ tùy thân (Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân)

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trên, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường (nếu có nhu cầu)

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

– Thời gian giải quyết:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.