Đồng sở hữu đối với quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó các quyền liên quan đến chiếm hữu, sử dụng và định đoạt phải được các bên thống nhất. Sau một thời gian cùng đứng tên, nếu các bên muốn tách sổ riêng có được không?
Mục lục bài viết
1. Đất sổ chung có nghĩa là gì?
Các khái niệm sổ đỏ chung hay tách sổ không được sử dụng trong thuật ngữ pháp lý. Tuy nhiên thông qua các mục đích thực hiện, ta hoàn toàn xác định được đối với các quyền đứng tên chung khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào Luật Đất đai có thể hiểu đất sổ chung là loại sổ đỏ đồng sở hữu về quyền sử dụng đất; nhà ở cùng các loại tài sản khác gắn liền với đất đai. Trong đó, tên của người đồng sở hữu cũng được ghi rõ trong sổ. Để đảm bảo hoạt động quản lý của nhà nước khi các bên thực hiện quyền, nhu cầu liên quan. Từ đó xác định các chủ thể có quyền lợi, thống nhất trong định đoạt, sử dụng tài sản.
Hệ quả pháp lý khi cùng đứng tên sở hữu đất:
Loại giấy tờ này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp huyện cấp và công nhận quyền sở hữu với hình thức sở hữu chung từ hai phía đứng tên trong sổ đỏ. Các chủ thể này cùng sở hữu, cùng có quyền đối với đất và được nhà nước công nhận. Hai người đứng tên trong sổ không có quan hệ vợ chồng hoặc con cái của người đứng tên chủ sở hữu. Do đó không thuộc vào trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Để đảm bảo quyền lợi, họ có thể yêu cầu tách sổ riêng. Khi đó, nhà nước cũng phân chia quyền sử dụng đất phù hợp với quyền lợi của họ.
Sổ đỏ chung là loại giấy cấp cho hai chủ sở hữu dành cho một quyền sở hữu tài sản và quy chế pháp lý. Khi đó, các đồng sở hữu phải thống nhất khi có nhu cầu giao dịch, sử dụng hay định đoạt đất. Dĩ nhiên, cả hai cùng có quyền đối với việc sở hữu trong sổ xác định. Do đó thực tế có nhiều bất tiện trong quản lý, sử dụng, khai thác lợi ích.
Ý nghĩa tách sổ:
Một số vấn đề liên quan tới thửa đất như: Tặng, mua bán, thế chấp, cho, ủy quyền,… sẽ không do một trong số chủ sở hữu định đoạt. Họ cần sự đồng ý của các bên sở hữu còn lại, dù chủ sở hữu chỉ định đoạt phần quyền sở hữu của bản thân. Do đó mà việc tách sổ giúp họ được thể hiện quyền của mình một cách tự do, độc lập, không phụ thuộc vào người khác.
Các thủ tục pháp lý phân chia quyền sử dụng đất, tách sổ giúp từng cá nhân độc lập trong quyền định đoạt, sử dụng của mình. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng xác minh, giải quyết các thủ tục liên quan nhanh chóng hơn.
2. Sổ đỏ chung khác sổ đỏ riêng như thế nào?
Về quy định của pháp luật, sổ đỏ chung và sổ đỏ riêng đều cùng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trong đó, sổ chung thể hiện tên của người đồng sở hữu, do đó mọi người có quyền như nhau. Theo quy chế định đoạt quyền sở hữu của hai loại giấy tờ này thì chúng có sự khác nhau. Bởi các chủ sở hữu phải thống nhất để cùng đưa ra quyết định.
Thường sổ đỏ chung sẽ rất khó khăn trong việc định đoạt bởi chúng liên quan tới quyền lợi của các đồng sở hữu. Các chủ sở hữu dù muốn định đoạt trong phần tài sản của mình cũng không thực hiện được các thủ tục pháp lý. Vì vậy, họ được quyền quyết định một số giao dịch và thay đổi quyền sở hữu. Chính điều này đã đặt ra vấn đề đất sổ chung có tách riêng ra được không?
3. Đất sổ chung có tách riêng ra được không?
Như đã phân tích ở trên sổ đỏ chung là một xác lập quyền sở hữu hai chủ sở hữu trở lên. Trong đó, không phải quan hệ sở hữu chung vợ chồng hay của hộ gia đình. Do đó việc tách sổ được xác định về bản chất như phân chia tài sản đồng sở hữu cho từng người tự quản lý. Vì thế, bạn có thể tách được sổ riêng theo quy định về thủ tục tách thửa.
Tuy nhiên, để tách thửa đất, cần đảm bảo các điều kiện pháp lý liên quan. Như đảm bảo diện tích tối thiểu, khi đất chung có diện tích nhỏ hơn là rất khó khăn. Việc chia quyền sử dụng cho các đồng sở hữu phải đảm bảo diện tích tối thiểu đó.
Vì vậy, nếu tách thửa đất, trước hết phải tìm hiểu xem sổ đỏ chung là gì? Tách sổ đỏ riêng có đảm bảo được diện tích đất tách thửa tối thiểu của mảnh đất đai đã tách hay không. Các bên cũng cần xem xét, cân đối các quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện.
Nếu có nhu cầu tách thửa, bạn có thể thực hiện theo thủ tục quy định bên dưới.
4. Chuẩn bị hồ sơ tách sổ đỏ chung như thế nào?
Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, bạn cần chuẩn bị hồ sơ tách thửa theo quy định của pháp luật. Theo đó, căn cứ khoản 11 Điều 9
Thành phần hồ sơ như sau:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK kèm theo Thông tư; Đây là mẫu đơn mới nhất, đang được áp dụng trong hoạt động quản lý nhà nước.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Để xác định các đồng sở hữu trên đất đang được thủ tục pháp lý ghi nhận.
Ngoài ra, tùy từng trường hợp mà hồ sơ xin tách thửa đất còn bao gồm nhiều loại giấy tờ sau:
+ Đơn xin đăng ký biến động. Áp dụng đối với trường hợp tách sổ đỏ nhằm mục đích phân chia tài sản chung.
+ Các văn bản, giấy tờ về việc thỏa thuận phân chia tài sản đã công chứng. Áp dụng đối với trường hợp muốn tách sổ đỏ để phân chia tài sản chung hoặc tài sản thừa kế từ người thân.
Đây là các mục đích phân chia tài sản, phân chia quyền sử dụng đất đi kèm với nhu cầu tách thửa. Do đó để đảm bảo quyền lợi, nhu cầu, các bên phải cung cấp đủ các giấy tờ, hồ sơ.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa đất, trình tự thực hiện như dưới đây.
5. Trình tự, thủ tục tách thửa đất:
Nội dung này sẽ giúp bạn thực hiện thủ tục tách thửa đất tại cơ quan nhà nước.
Bước 1: Nộp hồ sơ:
Có nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết nhu cầu này. Trong đó, các cơ quan này bao gồm:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. Địa phương sẽ tiếp nhận, đối chiếu với các hồ sơ địa chính đang quản lý để thực hiện các thủ tục giải quyết.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện). Trong trường hợp địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Các tổ chức này thực hiện việc tiếp nhận, giải quyết các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất.
– Đối với nơi đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa. Đây là bộ phận được thành lập để đảm bảo giải quyết thủ tục chuyên môn. Việc tổ chức bộ máy ở địa phương đầy đủ sẽ có bộ phận một cửa, có thẩm quyền, trách nhiệm tiếp nhận và giải quyết các thủ tục về quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:
Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ, phân loại hồ sơ hợp lệ và chưa hợp lệ.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải
– Nếu hồ sơ hợp lệ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả để người dân nắm được, đảm bảo quyền lợi của họ.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu:
Tách thửa được giải quyết nếu thuộc một trong ba trường hợp:
+ Khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất.
+ Do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất.
+ Do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất.
Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất theo phần sở hữu cụ thể của các đồng sở hữu. Chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để xác định phạm vi, tính chất của phần đất thuộc quyền sử dụng mới. Để họ thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
– Thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan để xác định quyền sử dụng đất cho từng chủ sở hữu sau khi tách thửa. Bao gồm:
+ Thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền.
+ Đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Khi đó, các thay đổi được lưu lại, quản lý và sử dụng xác định cho quyền, nghĩa vụ tương lai của các chủ sở hữu đất.
Bước 4. Trả kết quả:
Kết quả phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. Kết quả được thể hiện trên nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, không còn nội dung đồng sở hữu đối với diện tích đất được tách thửa nữa.
Căn cứ pháp lý:
– Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018).
– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính.
