Nếu như một phần quyền sử dụng đất đó không đủ các điều kiện để có thể tách thành một thửa riêng thì chủ thể là bên mua và bên bán sẽ được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận với tư cách là những người đồng sử hữu đất đối với toàn bộ thửa đất. Vậy đất đồng sở hữu có xin phép xây nhà, hoàn công được không?
Mục lục bài viết
1. Đất đồng sở hữu có xin phép xây nhà được không?
Như chúng ta đã nói cụ thể ở phần trên, trong trường hợp nếu hai người cùng mua 1 miếng đất, vì lý do chưa đủ điều kiện tách thửa nên hai người đó sẽ bị buộc phải đồng sở hữu đối với thửa đất đó, đồng sở hữu được hiểu cơ bản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận đó đứng tên từ 2 người đồng sở hữu quyền sử dụng đất trở lên.
Đất đồng sở hữu có xin phép xây nhà được không?
– Trong trường hợp nếu diện tích tối thiểu của quá khách khi chia ra làm 2 cho từng người (ví dụ: 120m2 chia 2 người là 60m2 cho 1 người) là đủ diện tích tối thiểu quy định tách thửa thì sẽ được cấp phép xây nhà theo đúng quy định pháp luật.
– Khi các chủ thể tiến hành xin phép xây dựng sổ chung buộc các chủ thể phải có sự đồng thuận của các bên đồng sở hữu, các bên phải kí xác nhận bằng văn bản(theo mẫu).
2. Đất đồng sở hữu có hoàn công được không?
Lý do dẫn tới chưa hoàn công:
Nhà chưa hoàn công thường thì sẽ bởi vì do 2 nguyên nhân chính sau đây: Cụ thể đó là chủ nhà không làm thủ tục hoàn công hoặc do chủ nhà lấn chiếm, xây dựng sai phép nên không được hoàn công.
Rủi ro khi chưa hoàn công nhà:
Quan điểm của nhiều chủ thể đều hay cho rằng, việc hoàn công nhà và sang tên chuyển nhượng nhà cửa là không liên quan đến nhau. Quan điểm này trên thực tế chưa hẳn đã đúng bởi ta nhận thấy, thực chất thì hoàn công là thủ tục hợp thức hóa việc sở hữu căn nhà, nếu như trong trường hợp chủ nhà không hoàn công thì việc sang tên khi các bên thực hiện mua bán nhà đất sẽ rất khó thực hiện.
Hiện nay, trên thực tế, ta cũng nhận thấy rằng, có không ít trường hợp đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng các chủ thể đó lại không được Uỷ ban nhân dân xã giải quyết cho sang tên. Nguyên nhân chính là bởi vì ngôi nhà không được hoàn công do quá trình xây dựng sai với giấy phép xây dựng. Trong quá trình các chủ thể giải quyết hồ sơ, một số trường hợp các đối tượng là người mua đổi ý và không mua nữa bởi vì các đối tượng đó đều rất lo ngại đối với các vấn đề pháp lý về sau.
Trên thực tế, nếu như các chủ thể xác định ở lâu dài, căn nhà dù chưa hoàn công nhưng đã có sổ hồng và việc các chủ thể sửa chữa ngôi nhà cũng sẽ không làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình thì chủ thể là người mua nhà vẫn có thể an tâm để xuống tiền. Tuy nhiên, các chủ thể là người mua vẫn cần chắc chắn rằng mọi giấy tờ pháp lý được đưa ra đều cần phải có sự hợp pháp và đầy đủ. Bởi vì ta thấy rằng, trong nhiều trường hợp, việc mua nhà chưa hoàn công trên thực tế thì vẫn có thể dẫn đến một số rủi ro nhất định cho các đối tượng người mua.
Cụ thể chúng ta có thể nói đến trường hợp, nếu nhà đã có sổ đỏ mà ngôi nhà đó lại chưa được hoàn công thì chủ thể là người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người mua không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Điều này trên thực tế cũng có nghĩa là chủ thể là người mua không có quyền sở hữu nhà trên đất, mà người mua sẽ chỉ có quyền sử dụng đất. Về phía người bán, điều này cũng sẽ có thể là cái cớ để chủ thể là người mua ép giá ngôi nhà xuống mức thấp hơn giá trị thực. Nhưng trong trường hợp chủ nhà cũ vẫn chưa có giấy chứng nhận thì rủi ro đối với người mua cũng sẽ tăng lên.
Bởi vì thực chất giấy phép xây dựng vẫn đứng tên chủ cũ nên chủ thể là người mua nếu muốn hoàn công thì người mua sẽ cần chữ ký của chủ cũ trên một số giấy tờ. Chính bởi vì nguyên nhân này mà sẽ xảy ra rắc rối trong trường hợp nếu chủ cũ không có thiện chí giúp đỡ hoặc ở xa.
Không những thế, nếu nhà xây dựng sai phép, chủ thể là người mua cũng cần tốn thêm chi phí sửa chữa, trả lại hiện trạng ngôi nhà theo đúng các loại giấy phép xây dựng để có thể được hoàn công. Đặc biệt, nếu cơ quan chức năng rà soát, ngôi nhà xây trái phép có thể bị cưỡng chế phải thực hiện việc tháo dỡ.
Đất đồng sở hữu có hoàn công được không?
Nếu trong trường hợp thực hiện xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng thì đất đồng sở hữu sẽ được cấp hoàn công như bình thường.
– Hồ sơ hoàn công nhà đồng sở hữu gồm các loại giấy tờ, tài liệu như sau:
– Đơn xin hoàn công nhà theo mẫu được ban hành bởi Bộ xây dựng(TT-15/BXD).
– Bản vẽ hiện trạng hoàn công nhà ở thể hiện chính xác vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị nhà ở.
– Một bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất.
– Một bản chính giấy phép xây dựng, bản vẽ xin phép xây dựng.
– Một bản chính đơn đăng ký cấp GCN.
– Một bản chính hợp đồng thi công;
– Một bản chính
– Một bản chính hóa đơn giá trị gia tăng phần nhân công và vật tư đầu vào (nếu có).
– Một bản chính giấy nộp tiền vào Ngân sách nhà nước (nếu có).
– Hai bản chính tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất.
– Hai bản chính tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
3. Thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu:
Để thực hiện thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu, các bước thực hiện cụ thể như sau:
Bước 1: Làm hợp đồng chuyển nhượng:
– Hợp đồng chuyển nhượng là do chủ thể là bên bán và bên mua sẽ có sự tự thỏa thuận với nhau. Sau khi bên bán và bên mua đã đạt được thỏa thuận chung, cả hai bên sẽ cùng tới văn phòng công chứng, tại địa phương có đất cần giao dịch, để nhằm mục đích tiến hành công chứng.
– Các giấy tờ cần thiết để công chứng gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau đây:
+ Với bên mua, tức bên nhận chuyển nhượng cần chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu (của tất cả những người đồng sở hữu).
+ Với bên bán, tức bên chuyển nhượng cần các loại giấy tờ, tài liệu sau đây:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
CMND, Sổ hộ khẩu.
Giấy đăng ký kết hôn (nếu có).
Giấy xác minh tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
Bước 2: Các chủ thể sẽ tiến hành làm thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu:
Các chủ thể sẽ tiến hành làm thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất cần giao dịch theo đúng quy định của pháp luật.
Hồ sơ gồm có các loại giấy tờ và tài liệu cụ thể như sau:
+ Các giấy tờ nêu tại bước 1 mỗi loại giấy tờ sao y bản chính thành 2 bản.
+ 2 Hợp đồng chuyển nhượng (bên thuế + bên nhà đất).
+ 2 tờ khai lệ phí trước bạ.
+ 2 tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ 1 Đơn xin đăng ký biến động đất đai.
+ 2 giấy ủy quyền (nếu bạn ủy quyền cho người khác làm thủ tục sang tên).
+ 2 Sơ đồ vị trí nhà đất.
Bước 3: Các chủ thể chờ kết quả.
Với thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu, thời gian cần chờ của các chủ thể là 15 ngày làm việc. Thời gian cần chờ của các chủ thể không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định.
4. Các lưu ý khi thực hiện thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu:
Khi thực hiện thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu, cần lưu ý một số điều cụ thể sau đây:
Theo quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 64
Theo đó thì ta thấy rằng, trong thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu, khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả những người chung quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế thì cũng có nhiều trường hợp xảy ra tình trạng chỉ một hoặc một số thành viên muốn được chuyển nhượng, tặng cho. Dự liệu được trường hợp cụ thể này, điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định khá rõ phương án giải quyết.
Trong trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì sẽ thực hiện ủy quyền cho các chủ thể là người đại diện để nhằm mục đích thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Như vậy, ta nhận thấy, khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì chủ thể là người có nhu cầu chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm cần phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình), sau đó thì sẽ cần phải thực hiện chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện cụ thể là thửa đất đó cần phải đủ điều kiện tách thửa theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Căn cứ pháp lý:
– Luật Đất đai 2013.
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
