Đất đang tranh chấp, có được phép xin cấp Sổ đỏ không?

1. Đất đang tranh chấp, sổ đỏ được hiểu như thế nào? 

Thứ nhất, Căn cứ theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai được hiểu là các tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất hay hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định về vấn đề đất đang tranh chấp được hiểu như thế nào, do đó từ khái niệm tranh chấp đất đai nêu trên thì đất đang tranh chấp được hiểu là đất mà người sử dụng hợp pháp thửa đất này với các cá nhân, tổ chức, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích thửa đất này có sự tranh chấp về ranh giới đất, về quyền sử dụng đất, về các tài sản gắn liền với đất, về mục đích sử dụng đất hoặc có tranh chấp về nghĩa vụ, quyền phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai. 

Thứ hai, Sổ đỏ là cụm từ mà nhiều quý bạn đọc sử dụng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này, pháp luật Việt Nam không có quy định về Sổ đỏ. Hiện nay, căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: 

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, theo quy định nêu trên cho thấy sổ đỏ là tên gọi thường ngày mà quý bạn đọc, người dân gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Đất đang tranh chấp, có được phép xin cấp Sổ đỏ không?

2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

– Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là:

i) Người đã sử dụng đất ổn định;

ii) Không có tranh chấp;

Thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.

2.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 102 Luật Đất đai năm 2013 việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất như sau:

– Các tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.

– Đối với phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như sau:

+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, không sử dụng, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để quản lý; Người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Trong trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.

– Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định của pháp luật thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.

– Các cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,  quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

i) Không có tranh chấp;

ii) Được Nhà nước cho phép hoạt động;

iii) Không phải là đất nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.

2.3. Kết luận: 

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên cho thấy điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất bao gồm các điều kiện sau đây: 

i) Sử dụng ổn định và không vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2004;

ii) Ngay tại thời điểm cấp giấy chứng nhận không có tranh chấp đất đai;

iii) Trong quá trình sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất cần phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính bao gồm các nghĩa vụ sau đây: 

– Nộp tiền sử dụng đất;

– Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ;

– Các chi phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận;

iv) Phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại các địa phương, đồng thời cần phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng các địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, đối với quyền sử dụng đất tham gia giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… cũng cần phải đáp ứng điều kiện không có tranh chấp mới có thể được thực hiện giao dịch Điều 188 Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau: 

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Có Giấy chứng nhận;

– Ngoài các điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

– Việc tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, theo quy định nêu trên cho thấy đất đang tranh chấp không được phép xin cấp Sổ đỏ bởi không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Việc cấp sổ đỏ chỉ được tiếp tục thực hiện sau khi người sử dụng đất đã giải quyết xong các tranh chấp về đất đai. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;