Cơi nới, sửa chữa nhà ở là hoạt động tu bổ, mở rộng diện tích nhà ở trên đất. Liên quan đến vấn đề sửa chữa, cơi nới này, có rất nhiều người thắc mắc rằng, đất đang tranh chấp có được cơi nới, sửa chữa không?
Mục lục bài viết
1. Hiểu thế nào là hành vi cơi nới nhà ở?
Sửa chữa cơi nới nhà là hoạt động tu sửa, gia cố căn nhà; hoặc mở rộng diện tích, nâng cấp công năng sử dụng của căn nhà đó phục vụ nhu cầu về sinh hoạt, thẩm mỹ… của chủ căn nhà.
Nhà ở là tài sản gắn liền với đất, thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình khi được Nhà nước cấp phép theo quy định của pháp luật. Trong quá trình sử dụng nhà ở, chắc chắn sẽ xảy ra tình trạng hư hỏng, xuống cấp. Lúc này, tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng mà người dân sẽ đưa ra quyết định, phương thức cơi nới nhà ở.
Ví dụ: Gia đình bà Nguyễn Thu B, thường trú tại Hải Dương. Bà B cùng chồng là ông C sinh sống trong một căn nhà cấp 4 được xây từ khi hai ông bà mới kết hôn. Đến năm 2020, sau hơn 30 năm sinh sống, ông bà thấy căn nhà đã xuống cấp nặng. Con cái ông bà muốn phá dỡ nhà để xây dựng tặng bố mẹ một căn nhà mới, nhưng ông bà cho rằng, họ già rồi, các con đều đi làm ăn xa, không sống cùng, việc xây nhà to là không cần thiết. Đồng thời, ngôi nhà này gắn bó với vợ chồng ông bà B từ thuở khó khăn, có nhiều kỷ niệm nên ông bà không muốn tháo dỡ. Sau một thời gian nói chuyện và bàn bạc, ông bà cùng các con thống nhất cơi nới và sửa chữa căn nhà cho rộng và khang trang hơn. Hoạt động cơi nới này đã được gia đình bà B, ông C đến cơ quan chức năng có thẩm quyền xin giấy phép xây dựng.
2. Đất đang tranh chấp có được cơi nới, sửa chữa không?
Cơi nới, sửa chữa nhà trên đất là quyền và nhu cầu của mỗi người dân. Khi đảm bảo tuân thủ theo các quy định mà Nhà nước đề ra, người dân sẽ có quyền tiến hành cơi nới, sửa chữa nhà cửa. Tuy nhiên, nhà ở là tài sản gắn liền trên đất. Do đó, mọi vấn đề liên quan đến xây dựng, sửa chữa nhà ở đều liên quan đến đất đai. Vậy khi đất đang có tranh chấp, người dân có được quyền sửa chữa, cơi nới nhà ở hay không?
– Đất đang có tranh chấp được hiểu là đất đang thuộc diện bị mâu thuẫn, tranh chấp giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau. Đất đai là tài sản của toàn dân, nằm dưới sự quản lý của Nhà nước. Khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân sẽ được quyền sử dụng và thực hiện các giao dịch, hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai. Vậy nên, một khi đất rơi vào tình trạng tranh chấp, đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất mà Nhà nước cấp cho người dân đang bị “tranh giành”, mâu thuẫn giữa các chủ thể khác với nhau. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp, cũng như công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
– Theo quy định của
– Theo quy định tại Luật xây dựng 2020, một trong những hành vi bị cấm trong hoạt động xây dựng là sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung. Theo quy định tại điều luật này, cơ nới diện tích nhà ở khi đất đang trong tình trạng có tranh chấp là hành vi vi phạm pháp luật, và bị pháp luật nghiêm cấm.
Từ nội dung phân tích nêu trên, đất đang trong tình trạng có tranh chấp, người sử dụng đất không được tiến hành sửa chữa và cơi nới nhà ở trên đất. Hay nói cách khác, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Nếu vi phạm, chủ thể vi phạm sẽ bị xử lý, xử phạt theo quy định của pháp luật.
Ví dụ: Ông Nguyễn Văn B và ông Nguyễn Văn C là hàng xóm với nhau. Đến đầu năm 2022, trong quá trình đo đạc lại đất đai để làm nhà, ông C phát hiện diện tích đất của mình bị hao hụt 20m2 so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông C cho rằng ông B khi làm tường rào đã xâm lấn sang diện nhà mình. Ông C thực hiện khiếu nại lên Ủy ban nhân dân xã để được giải quyết. Ủy ban nhân dân xã đã tiến hành hòa giải nhưng không thành. Ông Nguyễn Văn B đã làm hồ sơ khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có miếng đất. Đơn khởi kiện của ông C đã được Tòa thụ lý. Trong quá trình đợi Tòa giải quyết, ông B là tiến hành cơ nới diện tích nhà ở rộng ra. Điều đáng nói, phần diện tích nhà mà ông B muốn cơi nới sẽ ép sát vào phần tường rào, tức phần diện tích đất mà ông C cho rằng ông B lấn chiếm và đang bị tranh chấp. Trong trường hợp này, hành vi cơi nới nhà trên đất bị tranh chấp của ông B là vi phạm pháp luật. Và ông B sẽ bị xử lý xử phạt theo quy định chung mà cơ quan Nhà nước đưa ra.
3. Hệ quả pháp lý của hành vi cơi nới nhà ở trên đất đang có tranh chấp:
Hiện nay, hành vi cơi nới nhà ở trên đất đang có tranh chấp vẫn diễn ra phổ biến tại nước ta. Hành vi này đem đến những hệ quả nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các chủ thể liên quan, cũng như công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Cụ thể:
– Cơi nới nhà ở trên đất đang có tranh chấp là vi phạm quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Khi tiến hành cơi nới nhà ở trên đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc người dân đang thực hiện hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
– Cơi nới nhà ở trên đất đang có tranh chấp sẽ làm ảnh hưởng đến hiện trạng của đất đai. Theo đó, công tác xác định diện tích đất, quyền sử dụng và các quyền liên quan khác sẽ bị ảnh hưởng. Trong một số trường hợp, đây là nguyên nhân khiến việc giải quyết tranh chấp đất đai bị trì hoãn và không đạt được kết quả.
Ví dụ: Gia đình bà Nguyễn Thị L và bà Trần Thị U xảy ra tình trạng tranh chấp đất đai liên quan đến phân chia di sản thừa kế. Bà L và bà U là chị em dâu với nhau. Chồng của hai người (là anh em ruột) đã mất. Phần đất hiện tại của hai gia đình là do bố mẹ chồng để lại. Hai gia đình đã sinh sống và sử dụng đất ổn định từ năm 2017. Tuy nhiên, đến năm 2022, bà L phát hiện ra việc phân chia diện tích đất giữa hai gia đình không giống với nội dung di chúc mà bố mẹ chồng để lại. Bà L đã tiến hành khởi kiện ra Tòa để yêu cầu phân chia lại diện tích đất. Trong quá trình bà L nộp đơn để được yêu cầu giải quyết, bà U vẫn tiến hành cơi nới, sửa chữa nhà ở sao cho rộng khớp với diện tích đất. Điều này gây khó khăn trong việc xác định, đo đạc giải quyết của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
– Khi xảy ra tranh chấp, việc xác định tính đúng sai của các chủ thể liên quan chưa được xác lập. Lúc này, việc sửa chữa, cơi nới nhà ở sẽ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể đang có tranh chấp với cá nhân, hộ gia đình tiến hành cơi nới nhà.
– Công tác quản lý và giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền với trường hợp cơi nới nhà ở trên đất có tranh chấp gặp nhiều khó khăn. Đây là một trong những yếu tố gây cản trở đến công tác quản lý đất đai, nhà ở của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Trên đây là những hệ quả pháp lý liên quan đến việc sửa chữa, cơi nới nhà ở trên đất có tranh chấp. Có thể thấy, việc cơi nới, sửa chữa trên đất có tranh chấp tác động trực tiếp đến quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, cũng như các vấn đề pháp lý liên quan khác được pháp luật bảo hộ.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013;
Luật xây dựng 2020.
