Đất đang tranh chấp có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đất đang tranh chấp có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có mua một thửa đất của ông Phúc (ngang 4m, dài 100m) với giá 190 triệu đã trả đủ tiền và có viết giấy tay có người chứng kiến. Sau đó, tôi lấy bằng khoán để tách thửa đất (bằng khoán ngang 10m, dài 100m, trên đất có nhà). Tôi đã nhờ địa chính làm thủ tục tách thửa và sang tên. Sau 60 ngày thì địa chính đưa bằng khoán đã tách thửa (ngang 6m, dài 100m, có nhà) cho ông Phúc. Còn bằng khoán của tôi thì địa chính chưa sang tên được với lý do có người khiếu kiện đất đai. Sau khi tìm hiểu thì trước đó ông Phúc có hợp đồng chuyển nhượng cho người khác với giá 510 triệu (ngang 10m, dài 100m, nhà). Đưa trước 310 triệu, đến tháng 02 năm 2017 thì bên mua đưa 200 triệu thì ông Phúc đưa bằng khoán và bên mua cho ông Phúc ở đến hết 2018. Vậy tôi phải làm gì tiếp theo. Rất mong được sự tư vấn của luật sư.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
Điều 167, Điều 188 Luật đất đai năm 2013;
2. Nội dung tư vấn:
Điều 188
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất
…".
Như vậy, để thực hiện quyền chuyển nhượng đất cho người khác, người sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện theo quy định trên. Trong đó, mảnh đất phải không có tranh chấp.
>>> Luật sư tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang có tranh chấp: 1900.6568
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng tại phòng/văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng giữa bạn và ông Phúc là hợp đồng viết tay có người làm chứng, nếu không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng không có giá trị pháp lý.
Theo thông tin bạn tìm hiểu được, trước đó ông Phúc có hợp đồng chuyển nhượng cho người khác với giá 510 triệu (ngang 10m, dài 100m, nhà). Đưa trước 310 triệu, đến 02/2017 thì bên mua đưa 200 triệu thì ông Phúc đưa bằng khoán và bên mua cho ông Phúc ở đến hết 2018. Như vậy được hiểu là ông Phúc đã bán đất và nhà cho người khác, nay ông Phúc chỉ đang ở nhờ đến hết năm 2018. Do đó, bạn phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phúc và người mua trước đó có hợp pháp hay không? Người mua trước đó đã thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hay chưa?
Nếu người mua trước đó đã đăng ký sang tên thì bạn phải liên hệ với người này để thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai.
Nếu người mua trước đó chưa đăng ký sang tên thì bạn phải có sự thỏa thuận 3 bên, bạn, ông Phúc và người mua trước đó. Bởi người mua trước đó được hiểu là người chủ sở hữu mảnh đất, ông Phúc là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó việc mua bán thì bạn thỏa thuận với người mua trước đó, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vẫn ký với ông Phúc nhưng thanh toán tiền thì phải thanh toán cho người mua trước đó.
