Đất chuyển nhượng trước năm 2000 có lấy lại được không? Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đất chuyển nhượng trước năm 2000 có lấy lại được không? Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Mong luật sư giải đáp dùm em: Ông nội em đã chết cách đây 16 năm, trước khi chết ông nội có nói để lại cho người cháu cả con của người thứ hai em kêu là bác hai. Ông nội nói: cho thằng B (cháu cả) ở nền nhà kế bên với điều kiện là cháu phải đưa cho ông là 7 chỉ vàng, nhưng đưa chỉ có 5 phân vàng. Lúc đó mấy bác mấy chú trong gia đình đều biết. Trước khi ông nội em chưa chết thì ba của em là người con thứ 8 được sự đề ghị của các bác các chú về nhà ở lo chăm sóc phụng dưỡng ông nội. Trước khi ba em (thứ 8) về nhà để phụng dưỡng ông nội thì đã có nói điều kiện, điều kiện là: ba em nói nếu tôi về nhà phụng dưỡng cho ba( ông nội em) thì anh em làm giấy đồng ý tui mới về. Mọi người cũng đã đồng ý. Lúc ba em về là năm 1991. Cho đến năm 2000 thì ông nội em mất cho đến nay. Thì người cháu cả tự động cắm ranh đất, tự đo đạc rồi tự động làm giấy tờ đất cái nền nhà đag ở và thêm phần đất ở hậu sau nhà của ông nội. Ba em người con trong gia đình thấy ranh đất hơi khác vị trí ban đầu nên hỏi cháu cả người con thứ hai. Người đó nói ông nội nói bán cho tui 7 phân vàng thì là của tui. Mấy anh em trong gia đình và ba em điều không đồng ý và nói y như trên ông nội nói lúc chưa chết, trừ người con thứ hai trong gia đình( gia đình cháu cả) là bác bỏ ý kiến của mấy anh em trong gia đình ông nội. Mong luật sư giải thích rõ cho em hiểu và gia đình em có thể khởi kiện để lấy phần đất của ông nội lại được không? Em cám ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Do bạn không nói cụ thể thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm nào mà chỉ đề cập trước năm 2000, nên sẽ có các trường hợp xảy ra như sau:
+ Trường hợp thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông nội bạn với người cháu cả của người con thứ hai được xác lập trước ngày 1/7/1980. Theo đó, căn cứ vào quy định tại điểm a.1 và b.1, tiểu mục 2.1, mục 2 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP có quy định về trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
“2.1. Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp, thì việc giải quyết tranh chấp này như sau:
a. Trường hợp nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.
a.1. Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì Toà án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bên nhận đất chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc họ phải trả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.”
“b. Trường hợp nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.
b.2. Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất, thì Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu công nhận phần hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Toà án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Toà án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.”
+ Trường hợp thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng được xác từ ngày 1/7/1980 đến ngày 15/10/1993, để giải quyết những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giải đoạn này thì căn cứ vào tiểu mục 2.2, mục 2 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.
“2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)
Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:
a. Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.”
+ Trường hợp thứ ba, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 thì việc chuyển nhượng buộc phải lập được lập bằng văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, ngoài ra cũng phải đáp ứng được những điều kiện được quy định tại điểm a, tiểu mục 2.3, mục 2 của Nghị quyết 02/2004NQ-HĐTP sau:
“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự,khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của “
”, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây: Luật đất đai năm 2013a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, “
”; Luật đất đai năm 2013a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”
Trong trường hợp không thỏa mãn một trong các trường hợp trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết theo quy định tại điểm b, tiểu mục 2.3, mục 2 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP như sau:
"b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của “Luật đất đai năm 2013”, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của “Luật đất đai năm 2013” mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch."
Như vậy, cần xác định rõ thời điểm ông bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm bao nhiêu? Sau đó xem xét giao dịch ông bạn đã xác lập có hợp pháp hay không?
Nếu giao dịch ông bạn xác lập trước đây không có hiệu lực theo quy định trên thì một trong những người con của ông bạn có quyền làm đơn khởi kiện gửi tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để giải quyết.
