Theo bảng phân loại các loại đất thì có ba nhóm đất chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa xác định mục đích sử dụng. Thực tế, người dân hiện nay vẫn thường gọi đất 5% hay là đất công ích. Vậy đất công ích là gì? Cơ sở để xác định đất công ích và khi có quyết định thu hồi thì có được bồi thường hay không?
Mục lục bài viết
1. Đất công ích là gì?
Đất công ích có tên gọi đầy đủ theo quy định pháp luật là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích. Trước kia, loại đất này còn có tên gọi khác là đất 5%. Sở dĩ có tên gọi như thế vì trước kia hợp tác xã trích 5% quỹ đất hợp tác xã hoặc các hộ dân sau khi đưa đất vào hợp tác xã thì được giữ lại 5% để canh tác hoa màu. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích được tạo lập trên nguồn đất nông nghiệp, sử dụng vào những mục đích riêng theo quy định của pháp luật.
2. Cơ sở xác định đất công ích:
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (gọi ngắn gọn là đất công ích) hiện nay được hình thành dựa trên nhu cầu của mỗi địa phương. Diện tích đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ các nhu cầu công ích của địa phương
Đất công ích sẽ được hình thành từ những nguồn sau đây:
– Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân trả lại;
– Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước;
– Nguồn đất khai hoang tại địa phương;
– Đất nông nghiệp bị thu hồi.
– Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn như công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;
– Đất được sử dụng vào xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn từ đất của người dân thì đất công ích sẽ được trích để bồi thường cho những hộ dân đó;
– Xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương;
– Trong trường hợp quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì phần vượt quá 5% sẽ được sử dụng xây dựng và bồi thường cho những hộ gia đình, cá nhân khi sử dụng đất khác thuộc quyền sử dụng của họ để xây dựng các công trình công cộng. Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho những hộ gia đình, cá nhân chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Để tránh trường hợp lãng phí đất đai, khi có nguồn đất nhưng không được canh tác thì ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất dưới hình thức đấu giá đất. Hộ gia đình, cá nhân thuê đất chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Thời hạn ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất công ích cho hộ gia đình, cá nhân là 05 năm.
Đất công ích sẽ do ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, người chịu trách nhiệm trực tiếp trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích là chủ tịch ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
3. Thu hồi đất công ích có được bồi thường không?
Khi nhà nước thu hồi đất vì các mục đích an ninh – quốc phòng, phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia công cộng thì các hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường về đất khi đáp ứng được các điều kiện bồi thường theo quy định của Luật đất đai.
Những hộ gia đình, cá nhân thuộc một trong các trường hợp dưới đây thì đủ điều kiện để được bồi thường về đất khi đất bị thu hồi.
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có quyết định thu hồi không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Có một trong những loại giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà đất đó không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm và đã có đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được cấp các loại giấy chứng nhận nêu trên;
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam và có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích có những đặc điểm sau đây:
– Đây là quỹ đất công cộng, do bên Nhà nước quản lý;
– Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bất kì hộ gia đình, cá nhân nào;
– Đất công ích sẽ được ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Luật hiện nay không quy định rằng trong trường hợp này là trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm.
Với những đặc điểm nêu trên của đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích thì cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng hay đang thuê thì cũng không được bồi thường về đất khi xảy ra thu hồi đất.
Như vậy, để đảm bảo quyền lợi của người dân đang sử dụng đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, dù không được bồi thường về đất nhưng hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh ; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Chi phí đầu tư vào đất bao gồm một phần hoặc toàn bộ các chi phí sau đây:
– Chi phí san lấp mặt bằng;
– Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất;
– Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lấn đất, đối với làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
– Chi phí khác đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
Để được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất thì cần chứng minh những hồ sơ, giấy tờ thể hiện những chi phí phù hợp đã đầu tư vào đất trong thời gian sử dụng đất. Trong trường hợp không còn giấy tờ chứng minh thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế để xác định chi phí đã đầu tư vào đất.
Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
4. Thuê đất công ích không trả tiền ủy ban xã phải làm thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Hiện xã mình cho cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp giờ đã quá hạn và người dân chây lỳ nợ hoa lợi mấy năm liền. Vậy theo luật bên cho thuê (uBND xã) có quyền cưỡng chế k? cưỡng chế bằng hình thức nào là đúng luật? căn cứ vào văn bản nào? Mong được sự giúp đỡ từ phía bạn.
UBND xã không được cho thuê đất >5 năm. Tuy nhiên hiện đang có đất dân thuê đã trồng cao su (HDD năm) vậy giờ số hợp đồng này phải giải quyết như thế nào? căn cứ VB nào để giải quyết?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, Ủy ban nhân dân xã có quyền cưỡng chế đất không?
Căn cứ theo Điều 59 và Điều 71
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên quy định trên thì UBND cấp xã không được ra quyết đinh cưỡng chế thu hồi đất mà chỉ được “phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất”. Việc không thanh toán tiền thuê đất của các hộ dân là hành vi vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, nếu các hộ dân không chịu trả tiền thuê thì Ủy ban nhân dân xã có thể làm đơn khởi kiện ra
Thứ hai, thời hạn cho thuê đất của Ủy ban nhân dân xã
Tại Điều 126 Luật đất đai 2013 có quy định:
Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
Theo thông tin bạn trình bày, ủy ban nhân dân xã cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, một số hộ dân lại trồng cây cao su, hết thời hạn thuê năm năm, vậy để đảm bảo lợi ích cả hai bên thì sẽ có hai cách giải quyết như sau:
+ Trường hợp thứ nhất: Khi hết 5 năm mà Ủy ban nhân dân xã mở thầu mới thì các hộ dân đã trồng cây cao su vẫn có quyền dự thầu, nếu đáp ứng các điều kiện thì được tiếp tục thuê đất.
+ Trường hợp thứ hai: Hết thời hạn thuê mà không được thuê tiếp thì khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thỏa thuận của các bên
Trong trường hợp hết thời gian thuê mà các hộ dân đã trồng cao su không được thuê tiếp, thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chấm dứt. Cây cao su( Tài sản gắn liền với đất) được giải quyết theo thỏa thuận của Ủy ban nhân dân xã và các hộ dân.
