Để đảm bảo cho giao dịch được diễn ra thông suốt và thuận lợi, Bộ luật dân sự đã quy định về các biện pháp bảo đảm cho các nhu cầu đó cụ thể là quy định về đặt cọc. Những quy định về đặt cọc được pháp luật dân sự quy định rất rõ ràng và phổ biến. Vậy đặt cọc là gì? Đặt cọc và phạt cọc theo Bộ luật dân sự như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Đặt cọc là gì?
Khái niệm về đặt cọc được quy định tại Khoản 1, Điều 328
” Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Trong giao dịch dân sự để đảm bảo thực hiện hợp đồng như mong muốn của bên yêu cầu giao dịch thì thường sẽ tiến hành đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch. Đặt cọc thường là một khoản có giá trị như tiền hoặc tài sản hợp pháp của bên yêu cầu giao dịch và có sự đồng ý của bên nhận cọc.
Việc thực hiện đặt cọc giữa các chủ thể giao dịch phải được thành lập qua văn bản hoặc ghi thành một điều khoản trong hợp đồng giao dịch thay vì bằng lời nói là bởi việc đặt cọc thông qua văn bản hoặc hợp đồng nó sẽ tạo cho giao dịch có tính pháp lý vững chắc, tạo ra sự rằng buộc giữa hai bên chủ thể giao dịch trong quá trình từ lúc đặt cọc đến lúc chính thức thực hiện hợp đồng.
Còn đặt cọc thông qua lời nói sẽ không có hiệu lực pháp lý từ đó nếu sảy ra vấn đề gì trước khi thực giao dịch thì cái thỏa thuận đặt cọc đó sẽ không được pháp luật công nhận. Mục đích chung của đặt cọc là đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, nhưng tùy vào những trường hợp cụ thể mà mục đích của đặt cọc có thể là cả hai.
Tài sản đặt cọc không chỉ là tiền mà còn có thể là những tài sản có giá trị khác, tài sản đó phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên đặt cọc. Tùy vào từng giao dịch tài sản đặt cọc có thể nhỏ hoặc bằng với giá trị bảo đảm thường thì sẽ không quá 50% giá trị giao dịch, dưới sự thỏa thuận thống nhất giữa các bên chủ thể giao dịch và sẽ gây ra hậu quả pháp lý cũng như trách nhiệm đối với các bên:
• Trong trường hợp giao dịch được cấu kết, thực hiện thì theo sự thỏa thuận của các bên phần tài sản đã đặt cọc sẽ được hoàn trả lại cho bên đặt cọc hay sẽ trừ vào phần tài sản mà bên nhận đặt cọc được hưởng trong quá trình giao dịch được thực hiện.
• Trường hợp giao dịch chưa được thực hiện: Nếu bên đặt cọc không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch thì tài sản mà bên đặt cọc trong quá trình giao kết sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, còn nếu trong quá trình giao kết bên nhận đặt cọc có sai xót hoặc không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch thì sẽ phải bồ thường cho bên đặt cọc một số tiền tương đương giá trị đã đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
2. Phạt cọc là gì?
Phạt cọc là trong quá trình giao kết có một bên nào đó vi phạm thỏa thuận giữa hai bên, không thực hiện giao dịch như đã thống nhất dẫn đến hai bên không thể tiếp tục thực hiện giao dịch, khi đó bên vị phạm đã vô hình dung vi phạm các quy định pháp luật về đặt cọc và sẽ phải chịu phạt số tiền tương đương với khoản đặt cọc.
Còn trong trường hợp thoải thuận đặt cọc mà hai bên đã đồng ý có ghi các khoản liên quan đến phạt cọc nếu xảy ra vi phạm thì sẽ theo đó mà thực hiện. Theo quy định của pháp luật thì đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền, tương ứng với tiền cọc và mức phạt cọc mà các bên nếu có thỏa thuận. Mục đích của phạt cọc nhằm ổn định quan hệ dân sự, giảm thiểu việc lừa dối, chiếm đoạt tài sản bất hợp pháp và đề cao trách nhiệm của mỗi bên trong quá trình thực hiện giao dịch.
Nhưng trong một số trường hợp người giao dịch thường nhầm lẫn việc đặt cọc với tiền trả trước mà hai cách thức này là khác nhau nên gây ra những hâu quả pháp ly hoàn toàn khác nhau nếu không xử lý đúng sẽ gây thiệt hại cho một trong các bên và làm trầm trọng thêm tranh chấp. Tiền trả trước là việc bền có nghĩa vụ trả tiền thực hiện trả một khoản tiền cho bên có quyền được hưởng.
Nó gây ra hậu quả pháp lý tương đối đơn giản là khi có bên vi phạm nghĩa vụ hay không tiến hành giao kết hợp đồng như ý chí ban đầu thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn trả lại cho bên đã trả và sẽ không chịu bất cứ khoản phạt cọc nào. Nếu xảy ra tranh chấp giữa hai bên khi không xác định được khoản tiền mà mình đã đưa cho bên kia nhưng không nói rõ mục đích đó là tài sản đặt cọc hay tiền trả trước thì theo quy định của pháp luật thì coi đó là tiền trả trước, vì đó khi thực hiện giao dịch cần ghi rõ và đầy đủ thông tin liên quan đến tài sản đưa cho bên kia là để đặt cọc hay là số tiền trả trước.
Trong trường hợp bên bị phạt cọc muốn giảm mức bồi thường, bên đó có thể thỏa thuận với bên đặt cọc. Ngoài ra có thể kiểm tra xem văn bản đặt cọc, Hợp đồng đặt cọc đã ký có bị vô hiệu hay không. Nếu trong trường hợp đã xác nhận được là giao dịch vô hiệu thì theo quy định tại Điều 131
Từ những kiến thức trên đã cho chúng ta thấy cai nhìn tổng quan về đặt cọc trong giao dịch dân sự. Nó có vai trò vô cùng quan trọng cũng như có hiệu quả nhất trong việc đảm bảo giao dịch dân sự được thực hiện theo đúng mong muốn của các bên tham gia vào giao dịch. Tuy nhiên, về các vấn đề liên quan đến xử lý tranh chấp đặt cọc của pháp luật ta còn chưa rõ ràng cũng như chưa được thống nhất mang lại nhiều khó khăn trong việc giả quyết vì thế trong quá trình giao kết, thực hiện giao dịch dân sự nên đưa ra các cơ quan có thẩm quyền chứng nhận, công chứng từ đó tạo cho chúng ta cơ sở pháp lý chắc chắn hơn tránh gặp rủi do không mong muốn giữa hai bên.
3. Phạt cọc đối với hợp đồng đặt cọc mua bán quyền sử dụng đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi đang thường trú tại huyện Ý Yên tỉnh Nam Định. Trước đó Tôi có hợp đồng đặt cọc số tiền là 1,5 tỷ để mua đất của bà X cùng huyện. Nhưng vì lý do giá trị nhà đất tăng lên nên bà X yêu cầu tôi trả thêm tiền, tôi không đồng ý thì bà X tự ý hủy hợp đồng đặt cọc và nói rằng sẽ trả lại tiền cho tôi. Vậy tôi xin hỏi việc bà X trả lại tôi tiền cọc có đúng quy định của pháp luật không và việc xử lý vi phạm sẽ như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 328
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, trường hợp mua bán đất trên đã có hợp đồng đặt cọc giữa bạn và bà X. Sau đó, bà X đã có hành vi tự ý hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và không tiếp tục thực hiện giao dịch dân sự về mua bán đất; theo đó, bà X phải trả lại cho bên đặt cọc – tức là bạn tài sản đặt cọc (1,5 tỷ) và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
4. Hậu quả pháp lý khi vi phạm hợp đồng đặt cọc:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi mua một miếng đất và có đặt cọc một khoản tiền trước để bên bán là thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Hai bên có viết hợp đồng bằng tay trong đó nghi nhận bên bán nhận 40 triệu đồng của bên mua và vấn đề liên quan giấy tờ đất sẽ do bên bán hoàn toàn chịu trách nhiệm. Chi phí phát sinh trong quá trình làm sổ hồng nằm luôn trong giá của mảnh đất là 250 triệu trong đó đã bao gồm 40 triệu tôi đặt cọc. Sau 15 ngày thì tôi số tiền còn thiếu đến bên bán sẽ giao sổ hồng cho tôi.
Tuy nhiên, đến thời điểm hai bên tiến hành việc mua bán đất thì bên bán lại đòi tôi đưa thêm 20 triệu đồng với lý do thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đó sang tên tôi do làm gấp nên bên bán đã mất khá nhiều tiền để nhờ cán bộ làm. Nếu tôi không đưa thêm 20 triệu đồng thì bên bán sẽ không bán đất cho tôi nữa và số tiền 40 triệu tôi đã đặt cọc sẽ không được lấy lại. Bên bán cho rằng hợp đồng đặt cọc với phía tôi không công chứng nên không có giá trị pháp luật. Cho tôi hỏi: Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng. Tôi có được lấy lại tiền đặt cọc?
Luật sư tư vấn:
Ở đây, bạn và bên bán đất có kí kết một hợp đồng đặt cọc. Đây là một dạng của hợp đồng dân sự. Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thực hiện và chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Khi đã tự nguyện tham gia vào quan hệ hợp đồng thì các bên phải có nghĩa vụ thực hiện trung thực và đúng theo các điều khoản của hợp đồng.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015: Ở đây, có thể thấy pháp luật không có quy định về việc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực vì thế hợp đồng đặt cọc giữa bạn và bên bán đất vẫn có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp của bạn, bạn là bên đặt cọc và bên bán đất là bên nhận đặt cọc. Theo quy định trên thì khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc. Như vây, bên bán đất phải trả lại cho bạn 40 triệu tiền đặt cọc và phải trả thêm cho bạn một khoản tiền là 40 triệu nữa. Tổng cộng số tiền mà bên bán đất phải trả cho bạn là 80 triệu đồng.
5. Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc:
Tóm tắt câu hỏi:
Gia đình tôi có giao bán quyền sử dụng đất gồm 1 mảnh đất và căn nhà trên mảnh đất đó với giá 270 triệu. Bên mua đã đặt cọc trước cho gia đình tôi 200 triệu. Giữa gia đình tôi và bên mua đã viết 1 giấy về thỏa thuận mua bán đất, đã có chữ kĩ của 2 bên và đại diện trưởng thôn.
Nhưng hiện tại, do không lo được chỗ ở nên gia đình tôi đã thuyết phục bên mua là gia đình tôi không bán đất nữa và hoàn trả lại số tiền đặt cọc. Tuy nhiên bên mua lại không đồng ý. Vậy tôi hỏi trong trường hợp này gia đình tôi muốn hủy bỏ tất cả các thỏa thuận mua bán thù gia đình tôi sẽ bị phạt nhủ thế nào? Liệu gia đình tôi có giữ được mảnh đất đó không? Xin cảm ơn?
Luật sư tư vấn:
Theo thông tin mà bạn trình bày, gia đình bạn có giao bán quyền sử dụng đất gồm 1 mảnh đất và căn nhà trên mảnh đất đó ( tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) cho gia đình bên kia. Ở đây sẽ xảy ra hai trường:
Trường hợp 1: Gia đình bên kia đã đặt cọc trước 200 triệu, giờ gia đình bạn không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất. Do vậy theo quy định pháp luật cụ thể tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 và hợp đồng đặt cọc thì nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, các khoản phạt cọc và thỏa thuận khác.
Trường hợp 2: Nếu hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà không tuân thủ theo quy định tại Khoản 3 Điều 167
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
