Đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai.
Đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi đang mua 1 mảnh đất và đã đặt cọc trước nửa số tiền. Bên bán cũng đang làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho tôi và khi xong sẽ trả số tiền còn lại, (hiện nay mảnh đất đó quyền sử dụng đất mang tên người bán hiện nay đang chuyển quyền sử dụng đất cho tôi). Tại thời điểm này người chủ cũ trước đó bán mảnh đất đó cho người hiện nay đang bán cho tôi ngăn cản và cho là đất đó không hợp pháp do trước kia họ bán mảnh đất đó là đất có tên chủ hộ mà khi bán con trai họ không ký đồng ý bán, chỉ có tên của chủ hộ ký bán. Và họ cũng đã làm 1 số công trình trên mảnh đất đó. Tôi có câu hỏi muốn hỏi luật sư: nếu trước đó mua bán như vậy có chuyển quyền sử dụng đất được không? Hiện tại tôi mua mảnh đất đó có hợp pháp hay không? Và bây giờ tôi muốn mảnh đất đó phải giải tỏa mặt bằng mới nhận đất có được và hợp pháp không? Nếu người bán không giải tỏa được mặt bằng thì tôi có yêu cầu lấy lại tiền trước đó đã đặt cọc không? Và hiện tại như vậy thì cần làm những gì? Xin luật sư cho tôi lời khuyên. Xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Theo như bạn trình bày, quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình. Do đó, bạn xác định rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm bao nhiêu? Thời điểm đó trong sổ hộ khẩu gia đình có mấy người trong sổ hộ khẩu.
Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, trong sổ hộ khẩu chỉ có người chủ hộ khẩu thì khi chuyển nhượng cho người bán cho bạn hiện nay (gọi là người A) thì chỉ cần người chủ hộ này đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng.
Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, trong sổ hộ khẩu có nhiều thành viên, thì theo quy định tại Điều 108, Điều 109 Bộ luật Dân sự 2005 đây được xác định là tài sản chung của hộ gia đình. Việc định đoạt tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.
>>> Luật sư tư vấn việc đặt cọc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1900.6568
Theo đó tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ cũ cho A thì việc chuyển nhượng chỉ được coi là hợp pháp khi tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình đồng ý chuyển nhượng. Nếu không được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ đồng ý chuyển nhượng thì giao dịch này sẽ vô hiệu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức người A không có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.
Về vấn đề đặt cọc, bạn yêu cầu chủ đất phải giải tỏa mặt bằng thì mới mua nếu không bạn sẽ không ký kết hợp đồng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005, bạn chỉ có thể lấy lại tiền cọc khi bên bán không thực hiện đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc để ký kết hợp đồng, tức thỏa thuận giải tỏa mặt bằng phải được nêu cụ thể trong hợp đồng đặt cọc là điều kiện để ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bạn không nêu điều khoản này trong hợp đồng đặt cọc thì bạn sẽ không được lấy lại tiền cọc khi từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
