Trên thực tế có rất nhiều trường hợp vợ hoặc chồng trước khi kết hôn có tài sản riêng là quyền sử dụng đất nhưng sau khi kết hôn không biết rằng tài sản đó khi muốn chuyển nhượng có cần phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng hay có thể tự mình chuyển nhượng?
Mục lục bài viết
1. Đất có trước khi lấy chồng, một mình ký bán được không?
Chị Thanh ở Nghệ An có gửi câu hỏi đến Luật Dương Gia như sau:
Kính gửi Luật sư, tôi có vấn đề cần giải đáp như sau: Trước khi kết hôn tôi có được bố mẹ tặng cho một mảnh đất diện tích 200m2 vào năm 2016 và đã làm thủ tục sang tên. Đến năm 2018 thì tôi kết hôn với chồng tôi. Hiện giờ tôi muốn bán mảnh đất đó để lấy tiền chữa bệnh cho bố tôi thì khi ra Văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có cần sự đồng ý của chồng hay chỉ một mình tôi là được?
Cảm ơn chị Thanh đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chúng tôi, về vấn đề của chị chúng tôi xin giải đáp như sau:
1.1. Tài sản riêng của vợ có trước khi kết hôn thì vợ có được tự mình định đoạt hay không?
Đầu tiên để xác định được việc vợ có được quyền định đoạt đất có trước khi kết hôn hay không cần xác định được tài sản đó có phải là tài sản riêng của vợ hay không. Vậy tài sản riêng là gì? Căn cứ Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định tài sản riêng của vợ, chồng như sau: Tài sản riêng của vợ, chồng là tài sản mà vợ, chồng có trước khi kết hôn;…
Đồng thời, theo quy định tại Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng như sau: Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng hoặc định đoạt tài sản riêng của mình; sau khi kết hôn vợ chồng có thể tiến hành nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung của vợ chồng.
Lưu ý: Trừ trường hợp trên mảnh đất có xây dựng nhà ở và ngôi nhà này là cư trú duy nhất của cả hai vợ chồng thì phải có sự thoả thuận của người vợ, theo quy định tại Điều 31 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.
Như vậy, từ các các quy định trên có thể xác định tài sản riêng của vợ hình thành trước thời kỳ hôn nhân thì sẽ thuộc quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng của người sở hữu tài sản riêng đó. Tuy nhiên, nếu trường hợp vợ, chồng nhập tài sản riêng vào tài sản chung thì khi chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
Do đó, đối với trường hợp của chị Thanh bố mẹ chị tặng cho mảnh đất cho chị trước thời kỳ hôn nhân nên mảnh đất này sẽ thuộc tài sản riêng của chị, nếu sau khi kết hôn chị không tiến hành nhập tài sản riêng này vào khối tài sản chung của vợ chồng thì chị hoàn toàn có quyền tự mình bán mảnh đất này mà không cần thông qua ý kiến của người chồng chỉ trừ trường hợp trên mảnh đất có xây dựng nhà ở chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng cần phải có sự đồng ý của người chồng. Còn nếu trong trường hợp chị đã tiến hành nhập tài sản riêng là mảnh đất này vào tài chung của vợ chồng thì khi chị muốn tiến hành chuyển nhượng phải có sự đồng ý của người chồng.
1.2. Khi vợ muốn thực hiện thủ tục bán đất có trước thời kỳ hôn nhân cần phải chuẩn bị những giấy tờ gì?
Chị Nga ở Phú Thọ có đặt gửi câu hỏi cho Luật Dương Gia như sau: Chào Luật sư, tôi có câu hỏi như sau cần được tư vấn: Trước khi kết hôn tôi có mua một mảnh đất diện tích 150m2, sau khi kết hôn tôi cũng không đồng ý nhập diện tích đất này vào khối tài sản chung của vợ chồng. Nhưng khi ra Văn phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán đất thì công chứng viên có yêu cầu phải nộp thêm giấy xác nhận quan hệ hôn nhân và giấy đăng ký kết hôn. Tôi không biết là yêu cầu này có hợp lý không vì chồng tôi không có đóng góp gì khi tôi mua mảnh đất này.
Cảm ơn chị Nga đã gửi câu hỏi cho chúng tôi, chúng tôi xin trả lời câu hỏi của chị như sau:
Theo quy định của pháp luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được trước thời kỳ hôn nhân, nếu không có thỏa thuận gì khác (không tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất sang cho cả vợ và chồng mà tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó chỉ có mỗi tên vợ hoặc chồng) thì diện tích đất này vẫn là tài sản riêng của vợ, chồng.
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc là phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, kể từ ngày 1/7/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực) các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp lý trừ trường hợp các bên đã thực hiện được ⅔ nghĩa vụ của hợp đồng và yêu cầu Tòa án công nhận giá trị của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Khi thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 bao gồm:
– Phiếu yêu cầu công chứng.
– Bản sao chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân:
+ Nếu chưa kết hôn hoặc đã ly hôn cần cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (giấy chứng nhận độc thân).
+ Nếu là hai vợ chồng cần cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy, có thể thấy việc Văn phòng công chứng yêu cầu bạn phải cung cấp các giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân khi tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng theo quy định của pháp luật. Mục đích của việc cung cấp các giấy tờ trên để nhằm chứng minh rằng quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bạn, được hình thành trước thời kỳ hôn nhân mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn đối với giá trị tài sản chuyển nhượng.
2. Vợ tự ý ký giấy tờ bán đất không hỏi ý kiến chồng có được không?
Khi vợ chồng đăng ký kết hôn, kể từ ngày đăng ký kết hôn chính là mốc thời gian để xác định tài sản chung của vợ chồng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Trường hợp muốn định đoạt tài sản chung của vợ, chồng cần phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
Tuy nhiên, đối với tài sản riêng của vợ, chồng hình thành trước thời kỳ hôn nhân vẫn thuộc quyền sở hữu của người đó và vợ, chồng có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản riêng đó mà không cần thông qua ý kiến của vợ, chồng. Chỉ trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của cả hai vợ chồng thì khi định đoạt tài sản đó cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
Như vậy, trong trường hợp vợ tự ý bán đất nhưng không hỏi ý kiến của chồng được chia thành 4 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đất là tài sản riêng của vợ có trước thời kỳ hôn nhân và hoa lợi, lợi tức từ đất đó không là nguồn sống duy nhất của cả hai vợ chồng thì việc vợ tự ký giấy tờ mua bán đất không cần thiết phải hỏi ý kiến của chồng là hợp pháp.
Trường hợp 2: Đất là tài sản riêng của vợ có trước thời kỳ hôn nhân và hoa lợi, lợi tức từ đất đó là nguồn sống duy nhất của vợ, chồng thì khi người vợ bán đất cần có sự đồng ý của người chồng.
Trường hợp 3: Đất là tài sản riêng của vợ có trước thời kỳ hôn nhân nhưng sau khi kết hôn đã nhập vào tài sản chung của vợ chồng, tức cả hai vợ chồng đều cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi bán đất cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
Trường hợp 4: Đất là tài sản chung của vợ chồng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, do đó khi định đoạt tài sản chung của vợ, chồng cần có sự đồng ý của cả cả hai vợ chồng.
Bạn có thể xem xét xem cụ thể trường hợp của mình thuộc vào một trong bốn trường hợp nêu trên để có hướng giải quyết phù hợp và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
3. Vợ, chồng tự ý ký bán đất là tài sản chung của vợ chồng làm sao để đòi lại?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 theo đó việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng phải do cả hai cùng thỏa thuận. Dó đó, khi bán đất phải có mặt cả hai vợ chồng cùng ký vào hợp đồng mua bán trừ trường hợp một trong hai bên không thể trực tiếp ký thì có thể uỷ quyền cho người còn lại hoặc người khác. Tuy nhiên, một trong hai bên không thể tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của người còn lại nếu vợ, chồng tự ý bán trong trường hợp này hợp đồng mua bán đất sẽ vô hiệu.
Như vậy, vợ, chồng có thể khởi kiện ra Tòa để đòi lại đất bởi việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này sẽ bị vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;
– Luật Công chứng năm 2014;
– Luật Đất đai năm 2013.
