Dọc các khu đất hiện nay, ta không khỏi bắt gặp nhiều thửa đất bị bỏ hoang, bỏ trống không sử dụng đến. Với trường hợp đất bỏ hoang người khác làm có đòi lại được không?
Mục lục bài viết
1. Thế nào là đất bỏ hoang?
Khái niệm đất bỏ hoang hiện nay chưa được quy định cụ thể trong Luật đất đai hay các văn bản hướng dẫn thi hành. Thực tế, đất bỏ hoang theo cách gọi thông thường của người dân hiểu là người sử dụng đất để đất trống, không đưa vào sử dụng trong một thời gian dài.
Việc bỏ hoang đất này cũng là một trong những hành vi không đúng, gây hậu quả lãng phí tài nguyên đất, làm mất giá trị của đất, không sử dụng đất đúng mục đích.
2. Đất bỏ hoang người khác làm có đòi lại được không?
Thực tế rất nhiều trường hợp tranh chấp đất xảy ra, trong đó vấn đề là chủ sử dụng đất bỏ trống đất đi làm ở nơi xa hoặc thậm chí gần nhà nhưng vẫn bỏ đất đó, cá nhân, hộ gia đình khác thấy vậy vào sử dụng đất để canh tác, có trường hợp xây nhà ở trên đó. Đến một thời điểm chủ sử dụng đất muốn lấy lại đất thành ra sẽ xảy ra tranh chấp với người hiện đang canh tác, sử dụng thửa đất đó.
Vấn đề đặt ra là đất bỏ hoang cho người khác làm rồi thì có đòi lại được không. Việc này sẽ xét trên các khía cạnh sau:
Thứ nhất, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Việc thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100
Bởi thực tế, chủ sử dụng đất bỏ hoang đất, không thực hiện canh tác nhưng thửa đất vẫn được Nhà nước công nhận đó là thuộc quyền sử dụng đất của họ.
Để đòi lại thì chủ sử dụng đất nên đàm phán, thương lượng với người đang sử dụng phần đất đó. Trường hợp không đàm phán được thì chủ sử dụng đất có thể làm đơn yêu cầu hòa giải ra Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đang có đất; khi hòa giải không thành thì làm đơn khởi kiện tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất tại
Lưu ý: Trong trường hợp này, khi đòi được lại đất rồi, nếu như người đang sử dụng, canh tác phần đất có trồng trọt hoa màu,… hay có thực hiện việc cơi nới, bồi đắp tạo ra giá trị tăng thêm của phần đất thì chủ sử dụng đất vẫn phải có trách nhiệm thanh toán, chi trả những phần đó.
Thứ hai, đất không có tài liệu, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:
Trong trường hợp này sẽ phụ thuộc vào thời gian người khác đã canh tác, sử dụng phần đất đó từ lúc nào.
Căn cứ quy định tại Điều 101
– Trường hợp 01: Cá nhân, hộ gia đình đảm bảo các điều kiện sau:
+ Sử dụng đất trước ngày 1/7/2014.
+ Không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
+ Đồng thời có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
+ Và có hoạt động trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
– Trường hợp 02: Cá nhân, hộ gia đình có các điều kiện như:
+ Thời gian sử dụng đất ổn định trước 01/07/2004.
+ Không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
+ Việc sử dụng đất đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Đó là 2 trường hợp việc sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình ổn định lâu dài không có giấy tờ gì chứng minh về quyền sử dụng đất, khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, nếu như chủ sử dụng đất bỏ hoang, người khác vào sử dụng phần đất đó mà đáp ứng các mốc thời gian trên kèm theo đủ các điều kiện thì đất đó sẽ được công nhận cho người đang canh tác, sử dụng, đồng nghĩa với việc người bỏ hoang đất sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất đó, tức là không thể đòi lại phần đất đã bỏ hoang.
3. Đất bỏ hoang bao lâu thì bị thu hồi?
Căn cứ tại khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp sẽ bị thu hồi đất như sau:
– Đất sử dụng không đúng với mục đích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, chủ sử dụng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trên mà vẫn còn tiếp tục vi phạm.
– Có hành vi cố ý hủy hoại đất.
– Đất được giao, hoặc cho thuê sai đối tượng hoặc sai thẩm quyền.
– Thực hiện chuyển nhượng, tặng cho khi không đáp ứng đúng quy định về Luật đất đai.
– Nhà nước giao đất để quản lý nhưng lại để đất bị lấn, chiếm.
– Người sử dụng đất để đất bị lấn, chiếm do thiếu trách nhiệm đối với đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
– Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà vẫn không chấp hành.
– Đất không được sử dụng trong một thời gian:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm: 12 tháng liên tục.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm: 18 tháng liên tục.
+ Đối với đất trồng rừng: 24 tháng liên tục.
– Trường hợp Nhà nước giao, cho thuê đất để nhằm thực hiện dự án đầu tư nhưng chủ đầu tư không được sử dụng trong thời hạn là 12 tháng liên tục; hoặc trường hợp đưa đất vào sử dụng chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Do đó, theo quy định trên, nếu như người sử dụng đất bỏ hoang đất trong khoảng thời gian liên tục nhất định đối với từng loại đất sẽ bị thu hồi đất.
4. Mức xử phạt với hành vi bỏ hoang đất:
Như đã phân tích, hành vi bỏ hoang đất là hành vi vi phạm pháp luật, gây nhiều hậu quả, do đó Nhà nước đặt ra cơ chế xử phạt khi người sử dụng đất bỏ hoang như sau:
– Diện tích đất không sử dụng dưới 0,5 héc ta: xử phạt từ 500.000 đồng đến 1 triệu đồng.
– Diện tích đất không sử dụng từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta: xử phạt từ 1 triệu đồng đến 3 triệu đồng.
– Diện tích đất không sử dụng từ 03 héc ta đến dưới 10 héc ta: xử phạt từ 3 triệu đồng đến 5 triệu đồng.
– Diện tích đất không sử dụng từ 10 héc ta trở lên: xử phạt từ 5 triệu đồng đến 10 triệu đồng.
– Ngoài việc bị xử phạt mức tiền như trên, người sử dụng đất phải bắt buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
Nếu như đã bị xử phạt vi phạm hành chính rồi mà người sử dụng đất vẫn không đưa đất vào sử dụng thì sẽ bị Nhà nước thu hồi đất.
(căn cứ Điều 32 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP).
Tuy nhiên, với trường hợp sử dụng đất của dự án đầu tư gặp những sự kiện bất khả kháng sau thì sẽ không bị xử phạt, cụ thể:
– Có sự ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường.
– Có sự ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh.
– Có sự ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh.
– Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Ngoài ra, có trường hợp để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm:
– Kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.
– Kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.
– Thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn đối với trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng.
– Với trường hợp người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng thì sẽ phải gửi văn bản đề nghị lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết, định gia hạn.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
– Luật đất đai năm 2013.
– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
