Đất 134 là gì? Chuyển nhượng đất của người dân tộc thiểu số?

1. Đất 134 là gì?

Đất 134 là loại đất được đặt tên theo Chương trình 134, là chương trình hỗ trợ đất ở, đất sản xuất, hỗ trợ nhà ở và nước sinh hoạt cho đồng bào dân tộc thiểu số. Theo đó, đất 134 được xác định là đất mà Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người dân vùng đồng bào dân tộc thiểu số có hoàn cảnh khó khăn để giúp người dân nơi đây ổn định cuộc sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, xoá đói giảm nghèo.

Đây là Chương trình được Chính phủ Việt Nam áp dụng triển khai và thực hiện từ năm 2004 đến nay theo Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg, hiện nay được sửa đổi, bổ sung bởi Quyết định số 198/2007/QĐ-TTg. Theo thống kê, hiện nay Nhà nước ta đã thực hiện hỗ trợ giao đất, nhà ở cho đồng bào dân tộc thiểu số đạt tỷ lệ 98% theo kế hoạch. Bằng đánh giá thực hiện trên thựuc tế, việc thực hiện theo Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg giao đất 134 cho đồng bào dân tộc thiểu số đã tạo điều kiện thuạn lợi cho một số địa phương thực hiện lồng ghép các chương trình trên địa bàn và nhằm phát huy hiệu quả các công trình đầu tư cho người dân tộc thiểu số. Có thể thấy, chính sách  tuy chưa đạt 100% chỉ tiêu mà Đảng và Nhà nước đề ra nhưng chính sách hỗ trợ đất 134 cho đồng bào dân tộc thiểu số này đã đạt kết quả khá tốt và bước đầu giải quyết được những khó khăn, giúp phát triển đời sống của người dân thuộc đồng bào dân tộc thiểu số.

2. Đất 134 có được chuyển nhượng hay không?

Đất 134 là đất mà Nhà nước hỗ trợ cho người dân đồng bào dân tộc thiểu số để phục vụ cho sản xuất và phát triển kinh tế của người dân nơi đất. Do đó đây là đất của Nhà nước nên khi muốn chuyển nhượng thì cần phải đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định. Hiện nay đất 134, đất của người dân tộc được phép thực hiện việc chuyển nhượng nhưng phải đảm bảo đáp ứng điều kiện về thời gian sử dụng. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân hoặc hộ gia đình thuộc diện dân tộc thiểu số mà sử dụng đất do Nhà nước cấp theo chính sách hỗ trợ tại Chương trình 134 thì có quyền được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất cho cá nhân, hộ gia đình đó theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng đã hướng dẫn về thời gian cũng như điều kiện để cá nhân, hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, Nghị định này cũng hướng dẫn cá nhân hay hộ gia đình thuộc đồng bào dân tộc thiểu số chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho theo chương trình hỗ trợ khi:

– Đã sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất;

– Được Uỷ ban nhân dẫn cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất được giao xác nhận cá nhân, hộ gia đình được giao không còn nhu cầu sử dụng đất do cá nhân hoặc hộ gia đình đó chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn đó để đến nơi khác cư trú hoặc đã chuyển sang làm nghề khác không còn khả năng lao động, sử dụng đất đó nữa.

Như vậy, cá nhân hay tổ chức nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 134 của hộ gia đình, cá nhân thuộc đồng bào dân tộc thiểu số phải đảm bảo điều kiện được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được phân tích ở trên.

Ngoài những điều kiện được phân tích trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân tộ thiểu số còn phải đảm bảo các điều kiện chung để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó các điều kiện đó được quy định cụ thể như sau:

– Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp liên quan đến người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;

– Đất chuyển nhượng không đang trong diện xảy ra tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất của người sở hữu đất không bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án;

– Đất chuyển nhượng phải đang còn trong thời hạn sử dụng đất.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất của người dân tộc thiểu số:

 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân hoặc hộ gia đình thuộc đồng bào dân tộc thiểu số cơ bản được thực hiện như việc chuyển nhượng những loại đất khác. Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình thuộc đối tượng dân tộc thiểu số thì việc chuyển nhượng phải thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

3.1. Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu chuyển nhượng:

Cá nhân hay đại diện hộ gia đình dân tộc thiểu số muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân tộc thiểu số cần chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đề nghị chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực;

– Giấy xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất được giao xác nhận cá nhân, hộ gia đình được giao không còn nhu cầu sử dụng đất do cá nhân hoặc hộ gia đình đó chuyển khỏi địa bàn xã, phượng, thị trấn đó để đến nơi khác cư trú hoặc đã chuyển sang làm nghề khác không còn khả năng lao động, sử dụng đất đó nữa.

– Hộ khẩu thường trú của người mua;

– Các chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuế đất.

3.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết:

Cá nhân hoặc đại diện hộ gia đình có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai của địa phương mình.

Hiện nay, việc nộp hồ sơ có thể thực hiện theo một trong hai phương thức sau:

– Phương thức thứ nhất, nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai của địa phương nơi có đất chuyển nhượng;

– Phương thức thứ hai, nộp hồ sơ thông qua đường bưu điện gửi đến Văn phòng đăng ký đất đia của địa phương nơi có đất chuyển nhượng.

3.3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết và trả kết quả thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân tộc thiểu số:

Theo đó, cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hiểm tra tính hoàn thiện và hợp pháp của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đảm bảo tính hoàn thiện hoặc chưa đảm bảo tính hợp pháp thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo, hướng dẫn và yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Nếu hồ sơ đã hoàn thiện và hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận thực hiện trích sao địa chính và gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân tộc thiểu số.

Theo đó, các khoản thuế và lệ phí mà bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định là:

– Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Lệ phí trước bạ đất và nhà ở.

Kể từ ngày Văn phòng đăng ký biến động đất đai nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính mà cơ quan thuế gửi đến thì cán bộ của Văn phòng đăng ký biến động đất đai phải thực hiện trách nhiệm thông báo cho các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiên hành và số tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính phải thực hiện theo thông báo của cơ quan thuế.

Khi xác nhận được các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai thực hiện chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Kết quả nhận được là bên nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 7 năm 2004 quyết định về một số chính sách hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà ở và nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn;

– Quyết định số 197/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2007 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg ngày 20 tháng 7 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về một số chính sách hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà ở và nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn