Đăng ký quyền sử dụng đất là gì? Ý nghĩa, thời hạn và thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất?

1. Đăng ký quyền sử dụng đất là gì?

Đất đai là tài sản quý giá của mỗi người, chính vì vậy khi xét thấy có đầy đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân sẽ tiến hành thực hiện thủ tục này để bảo vệ quyền lợi của mình.

Luật đất đai hiện hành có quy định về khái niệm đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“15. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”

Theo đó, đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là việc cá nhân thực hiện thủ tục hành chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục kê khai, đăng ký chính xác diện tích đất, loại đất, hiện trạng và nguồn gốc đất theo đúng với quy định của pháp luật để được xem xét cấp văn bản xác nhận quyền sở hữu đối với thửa đất mình đang sử dụng theo đúng với quy định của pháp luật.

Đăng ký quyền sử dụng đất được dịch sang tiếng anh như sau: Registration of land use

Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng được dịch sau đây:

Registration of land use rights means that individuals perform the procedures for accurate registration of land area, land type, current status and origin according to many forms declared in the cadastral book. In the locality where there is the land parcel under the guidance of the competent state agency.

2. Ý nghĩa, thời hạn và thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, ý nghĩa đăng ký quyền sử dụng đất

• Đăng ký quyền sử dụng đất chính là một cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mỗi cá nhân. Đất đai có được từ nhiều nguồn gốc khác nhau. Nhiều trường hợp cho rằng vì sử dụng lâu dài ở đây trong một thời gian dài là đã đủ cơ sở để chứng minh đất thuộc quyền sở hữu của mình, tuy nhiên, đây là một sự sai lầm. Để xác định được đất đang sở hữu có đủ điều kiện để được cấp sổ hay không thì cần rất nhiều yếu tố quyết định. Chính vì vậy, để đảm bảo quyền sở hữu cho thửa đất của mình thì tốt hơn hết người dân nên tiến hành làm thủ tục xin được cấp sổ đất. Khi phát sinh tranh chấp, đây sẽ là cơ sở tốt nhất và có lợi nhất cho người sử dụng đất, là cơ sở để xác định tính hợp pháp của mảnh đất đang được sử dụng mà không một tổ chức hay cá nhân nào có quyền xâm phạm đến. Nhiều cá nhân vì quá chủ quan không đăng ký quyền sử đất đối với tài sản của mình mà dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng, thậm chí bị đối tượng khác lợi dụng.
• Đối với nhà nước thì việc đăng ký đất đai chính là một công cụ hữu ích để Nhà nước thuận tiện cho quá trình quản lý, kiểm soát và thực hiện việc quy hoạch. Hiện nay nhiều chính sách ban hành nhằm quy hoạch lại những khu dân cư để thuận tiện cho việc quản lý và sử dụng thì chỉ cần căn cứ vào hồ sơ địa chính, cơ quan có thẩm quyền có thể đưa ra những chính sách phù hợp hơn. Đồng thời, việc phát sinh nhiều tranh chấp của người dân cũng được đề cập rất nhiều, vấn đề tranh chấp đất đai và giai quyết mất khá nhiều thời gian và chi phí, chính vì vậy đăng ký quyền sử dụng đất mang lại rất nhiều hiệu quả.

Thứ hai, thời hạn đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

Thứ ba, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai nếu là tổ chức, cơ sở tôn giáo; Bộ phận tiếp nhận và trả kết thuộc Văn phòng UBND quận, huyện nếu là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc nộp trực tuyến tại địa chỉ http://dichvucong.danang.gov.vn.

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.

– Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp.

– Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng Đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

– Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng Đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

3. Quy định thành phần hồ sơ đối với một số trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

Thứ hai, trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy tờvề việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Thứ ba, trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất nộp thêm các giấy tờ sau đây:

• Bản sao Giấy chứng minh nhân dân mới hoặc Giấy chứng minh quân đội mới hoặc thẻ Căn cước công dân mới hoặc sổ hộ khẩu, giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Thứ tư, hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK.
2. Hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính theo quy định quy định tại Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 (nếu có).

– Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính); Tờ khai tiền sử dụng đất (bản chính, nếu có); Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế (bản chính, nếu có).

– Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có).

Ngoài ra, cần phải có một số loại giấy tờ sau để chứng minh nguồn gốc đất, tình trạng thửa đất:

3. Bản mô tả ranh giới,mốc giới đất;
4. Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất;
5. Phiếu lấy ý kiến khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất của hộ gia đình xin giấy chứng nhận QSD đất tại địa phương;
6. Biên bản về việc xác định nguồn gốc, thời điểm và quá trình sử dụng đất của các hộ gia đình các nhân tại địa phương;
7. Biên bản về việc xử lý biến động ranh giới thửa đất.

Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất là một thủ tục hành chính rất quan trọng, nó mất khá nhiều thời gian và công sức. Chính vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình cá nhân nên chủ động thực hiện thủ tục này sớm nhất có thể để tránh trường hợp đất xảy ra tranh chấp hay dính vào quy hoạch…làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của mình. Trường hợp không thể thực hiện thủ tục này, cá nhân, tổ chức có thể ủy quyền cho văn phòng, công ty luật để được hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài viết:

• Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;