Để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất thì việc đăng ký đất đai là thủ tục cần thiết. Vậy đăng ký đất đai là gì? Quy định về đăng ký đất đai theo Luật đất đai hiện hành như thế nào? Cùng tìm hiểu bài viết dưới đây.
Mục lục bài viết
- 1 1. Đăng ký đất đai là gì?
- 2 2. Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất:
- 3 3. Tính bắt buộc thực hiện đăng ký:
- 4 4. Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử:
- 5 5. Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động:
- 6 6. Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký:
- 7 7. Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất:
1. Đăng ký đất đai là gì?
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013,
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Đây là một nội dung có nhiều quy định sửa đổi, bổ sung mới trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử dụng đất; một số nội dung sửa đổi, bổ sung mới cụ thể:
2. Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất:
– Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất.
– Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai năm 2013. Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định.
3. Tính bắt buộc thực hiện đăng ký:
– Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộ; cụ thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được giao đất để quản lý tại Điều 8. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. (Khoản 1 điều 95). Riêng đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
4. Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử:
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
5. Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động:
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.(Khoản 3 và 4, Điều 95).
– Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
– Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
(Lưu ý đối với quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề quy định tại Điều 171: Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề).
6. Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
7. Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất:
– Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
– Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
7. Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu lực là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Khoản 7 Điều 95).
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký.
TƯ VẤN TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư!
Hiện nay Luật Đất đai năm 2013 đã có hiệu lực được một thời gian, tuy nhiên, trong quá trình thực hiện quy định của
Ngày 20/3/2020 tôi có làm thủ tục chuyển nhượng đất đai, tuy nhiên, vào thời điểm đó thì dịch bệnh covid 19 diễn ra và thực hiện theo chỉ thị số 16 của Thủ tướng Chính phủ về giãn cách xã hội nên tôi không thực hiện được thủ tục sang tên chuyển nhượng mặc dù tôi đã thực hiện được thủ tục cong chứng hợp đồng chuyển nhượng đất. Nhưng hết thời gian cách ly là hết ngày 22/04 thì tôi lên phòng Tài nguyên môi trường để làm thủ tục sang tên thì được cán bộ tiếp nhận hồ sơ báo là hồ sơ của tôi bị quá hạn nên có thể sẽ bị xử phạt hành chính. Vậy trong trường hợp này cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại Phòng Tài nguyên Môi trường nói như vậy có đúng không? Mong luật sư và chuyên viên tư vấn tại công ty LUẬT DƯƠNG GIA có thể giải thích giúp tôi được không? Tôi xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
The quy định tại điểm a Khoản 4 Điều 95
“a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”
Thì tình huống của anh là đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận. Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95
“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”
Và theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019 thì:
“2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
…”
Nếu trong trường hợp anh không thực hiện việc đăng ký biến động trong thời gian 30 ngày sẽ sị xử phạt theo mức từ 1.000.00 đồng đến 3.000.000 đồng. Tuy nhiên anh không đề cập rõ là nơi anh làm thủ tục chuyển nhượng là khu vực nông thôn hay đô thị, nếu tại khu vực đô thị thì mức xử phạt sẽ gấp hai lần mức xử phạt tại khoản 2 Điều 17 (quy định tại khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP)
Tuy nhiên, theo như anh trình bày thì vì lý do khách quan là dịch bệnh Covid 19 nên anh không thể đi làm hồ sơ được như vậy nên trong trường hợp này anh cần trình bày rõ với cán bộ tiếp nhận hồ sơ để được hỗ trợ.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai
