Có thể thấy đất đai có vai trò rất lớn đối với cuộc sống của chúng ta. Người sử dụng đất có thể được quyền sử dụng đất thông qua việc được giao đất, cho thuê đất, .... Cùng bài viết dưới đây tìm hiểu về chủ thể giao đất là gì? Đặc điểm và giá trị pháp lý của hoạt động giao đất.
Mục lục bài viết
1. Chủ thể giao đất là gì?
Chủ thể giao đất là Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các quyết định cá biệt xác lập quyền sử dụng đất của các chủ thể được giao đất sử dụng.
Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng với quan điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc nên quyền sử dụng đất là một quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm. Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013:
“Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…”
Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản. Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60)
Về giá trị pháp lý của việc giao đất
Giao đất làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất.
Về quan hệ chủ thể
Giao đất làm phát sinh giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, các nhân có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước là tổ chức quyền lực chính trị đồng thời là đại diện chủ sở hữu đất đai nên mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong trường hợp giao đất mang đậm tính quyền lực nhà nước, mệnh lệnh hành chính, không bình đẳng và không thể thỏa thuận.
Về đối tượng được Nhà nước giao đất
Đối tượng được nhà nước giao đất gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất. Tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được nhà nước giao đất (nhưng thuộc đối tượng đươc thuê với nhiều ưu đãi).
Về nghĩa vụ tài chính
Nghĩa vụ tài chính được quy định tại Điều 54 và Điều 55
Ví dụ:
– Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129
– Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở hoặc tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê…;
2. Quy định của pháp luật về giao đất:
Hoạt động giao đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế của tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Giao đất như thế nào? Giao đất dưới hình thức nào? Để quỹ đất được đảm bảo tốt nhất là câu hỏi đặt ra khi tiến hành hoạt động giao đất.
Căn cứ giao đất
Đất sẽ được tiến hành giao cho người sử dụng khi đáp ứng đủ căn cứ mà pháp luật quy định, tại điều 52 –
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.
Trường hợp giao đất
– Thứ nhất, giao đất đối với đất đang có người sử dụng khác: căn cứ theo quy định tại điều 53 – Luật đất đai 2013, chỉ được tiến hành hoạt động giao đất trong trường hợp này khi: Việc Nhà nước quyết định giao đất với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
– Thứ hai, giao đất không thu tiền sử dụng đất: Nhà nước tiến hành giao đất dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó có 5 trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất căn cứ điều 54 – Luật đất đai 2013:
+) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
+) Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
+) Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
+) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
+) Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này.
-Thứ ba, giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đối với đất giao dưới hình thức thu tiền sử dụng đất căn cứ điều 54 – Luật đất đai 2013:
+) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Vì đối với từng hợp cụ thể, căn cứ vào tính chất, mục đích của việc giao đất mà Nhà nước áp dụng hình thức giao đất khác nhau cho người sử dụng đất.
Điều kiện giao đất thực hiện dự án đầu tư
Khi tiến hành giao đất thực hiện dự án đầu tư khi đáp ứng được điều kiện đối với đất được giao và đối với điều kiện của người được giao đất theo quy định tại điều 58 – Luật đất đai 2013:
Thứ nhất, đối với đất được giao:
+) Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất khi có các văn bản pháp luật quy định.
+) Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
-Thứ hai, đối với người được giao đất:
+) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
+) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Thẩm quyền giao đất
Mỗi một cấp khác nhau thì thẩm quyền quyết định giao đất là khác nhau, căn cứ vào điều 59 – Luật đất đai 2013:
“- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất khi:
+) Giao đất với tổ chức;
+) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất khi:
+) Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân
+) Giao đất đối với cộng đồng dân cư”
Trên đây là quy định về hoạt động giao đất ngoài ra hoạt động cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là hoạt động luôn đi kèm với hoạt động giao đất cũng đã được pháp luật quy định một cách rất cụ thể.
3. Thẩm quyền giao đất trồng rừng cho hộ gia đình:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi ở xã Hùng sơn, huyện Anh sơn, tỉnh Nghệ an, xã tôi tiến hành giao đất cho hộ gia đình nhưng yêu cầu vòng 1 là phải làm chè lấy ngọn, nhưng gia đình tôi không có sức lao động để trồng chè, nên không được chia vòng 2 và vòng 3 cuối cùng gia đình tôi không có đất rừng. Chính quyền làm như vậy có đúng không? Tôi muốn có đất rừng thì phải làm như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 54 Luật đất đai 2013 quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất và Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định trên, thẩm quyền giao đất sẽ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện và thủ tục thực hiện giao đất cho hộ gia đình sẽ do Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện, không phải do Ủy ban nhân dân xã. Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn như vậy việc xã tiến hành giao đất rừng cho hộ gia đình là không đúng quy định của pháp luật. Để bảo vệ quyền và lợi ích của bạn thì bạn có thể làm khiếu nại về việc giao đất sai thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp xã tới Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Ngoài ra nếu hộ gia đình bạn muốn được cơ quan có thẩm quyền giao đất rừng sản xuất thì khi bạn có thể làm đơn xin giao đất đến Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Nếu mục đích sử dụng đất của bạn phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 thì sẽ được có quan có thẩm quyền xem xét giao đất.
4. Giao đất rừng phòng hộ cho người không có hộ khẩu ở địa phương:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin kính chào và chúc sức khỏe đến toàn thể anh, chị Công ty TNHH Dương Gia em có câu hỏi và xin được nhờ tư vấn trả lời qua email. Em không phải là người địa phương ở xã A. Em đã thành lập công ty TNHH, công ty em có được phép đứng ra nhận để trồng và bảo vệ rừng phòng hộ ở địa phương A đó không; hoặc để người dân ở xã A đứng ra nhận và làm hợp đồng chuyển nhượng diện tích của họ cho công ty em không (vì họ không có điều kiện trồng)? UBND xã A có được phép giao cho công ty em đứng ra bảo vệ rừng phòng hộ (diện tích xã chưa giao cho tổ chức, cá nhân – hiện tại xã đang quản lý). Em rất mong sự tư vấn của công ty Dương Gia. Em xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao đất là một hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trên cơ sở ban hành một quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Đất rừng phòng hộ là loại đất có giá trị đặc biệt quan trọng nên việc giao đất rừng phòng hộ cũng có những quy định khắt khe hơn. Tùy thuộc vào hình thức quản lý mà đất rừng phòng hộ có thể được giao cho người sử dụng đất theo một trong hai trường hợp sau:
+ Tổ chức quản lý rừng phòng hộ giao khoán đất rừng phòng hộ cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại đó để bảo vệ, phát triển rừng; Ủy ban nhân dân cấp huyện giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đó sử dụng.
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu, khả năng bảo vệ, phát triển rừng và đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ mà chưa có tổ chức quản lý và khu vực quy hoạch trồng rừng phòng hộ thì được Nhà nước giao đất rừng phòng hộ để bảo vệ, phát triển rừng và được kết hợp sử dụng đất vào mục đích khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
Như vậy, tùy vào trường hợp cụ thể để xác định công ty bạn có được giao đất rừng phòng hộ hay không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thẩm quyền giao đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Như vậy, trường hợp công ty bạn đủ điều kiện được giao đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền giao đất.
Trong trường hợp không được giao đất rừng phòng hộ thì công ty bạn sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất rừng phòng hộ từ các hộ gia đình nhận giao khoán đất rừng phòng hộ tại địa phương theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013: tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Theo thông tin bạn cung cấp, công ty bạn có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ để trồng và bảo rừng, như vậy là mục đích sử dụng đất vẫn được giữ nguyên, không thuộc trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nêu trên do đó công ty bạn không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ.
5. Cán bộ, công chức có được giao đất rừng để sản xuất không?
Tóm tắt câu hỏi:
Theo quy định của Luật Đất đai mới nhất đã ban hành thì cán bộ, công chức nhà nước có được giao rừng hoặc đất rừng để sản xuất không? Quy định như thế nào? Xin cảm ơn Luật sư!
Luật sư tư vấn:
Việc giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất được quy định cụ thể tại Điều 135 Luật đất đai 2013, theo đó:
– Nhà nước giao đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho tổ chức quản lý rừng để quan lý, bảo vệ và phát triển rừng.
– Nhà nước giao đất rừng sản xuất là rừng trồng cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hạn mức không quá 30 hecta để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp. Đối với diện tích đất rừng sản xuất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất.
– Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng.
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài , doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định trên thì được sử dụng diện tích đất chưa có rừng để trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm.
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất được kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng.
– Đất rừng sản xuất tập trung ở những nơi xa khu dân cư không thể giao trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân thì được Nhà nước giao cho tổ chức để bảo vệ, phát triển rừng kết hợp với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì nhà nước sẽ tiến hành giao đất rừng sản xuất là rừng trồng cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hạn mức không quá 30 hecta. cán bộ, Như vậy, trong trường hợp cán bộ, công chức trực tiếp sản xuất nông nghiệp vào mục đích sản xuất lâm nghiệp thì sẽ được Nhà nước giao đất rừng sản xuất với diện tích không quá 30 hecta.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
Luật đất đai năm 2013.
