Đất đai có vai trò quan trọng là phương tiện chủ yếu tạo ra sinh kế, tự cung tự cấp, thu nhập và là nguồn tạo ra việc làm cho lao động gia đình, là nguồn tạo ra của cải và chuyển của cải này cho thế hệ sau. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu về các hình thức cho thuê đất và đặc điểm của hoạt động cho thuê đất theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Mục lục bài viết
1. Đặc điểm của hoạt động cho thuê đất:
Theo quy định của pháp luật đất đai, ta có thể định nghĩa cho thuê đất như sau: Cho thuê đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Một số đặc điểm cơ bản của việc cho thuê đất:
– Thứ nhất, giá trị pháp lý của việc cho thuê đất.
Thông qua hoạt động cho thuê đất của Nhà nước sẽ làm phát sinh quyền sử dụng đất của người có nhu cầu sử dụng đất. Bằng hình thức hợp đồng các bên sẽ có những quyền và nghĩa vụ nhất định. Quyền sử dụng đất của người có nhu cầu thuê đất sẽ phát sinh dựa trên cơ sở thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên là Nhà nước và người sử dụng. Chính vì vậy, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong thuê đất thể hiện tính bình đẳng hơn so với hoạt động giao đất quy định trong Luật đất đai 2013.
– Thứ hai, về quan hệ giữa các chủ thể trong hoạt động cho thuê đất:
Hoạt động cho thuê đất làm phát sinh quan hệ giữa hai chủ thể là: Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Mặc dù hoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng, tuy nhiên, bởi vì do Nhà nước vừa là tổ chức quyền lực chính trị lại vừa là người đại diện chủ sở hữu tài sản đất đai, nên ở một chừng mực nhất định, hoạt động cho thuê đất vẫn mang tính chất quyền lực Nhà nước.
– Thứ ba, về đối tượng của quan hệ thuê đất.
Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất bao gồm các chủ thể sau đây: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất.
Hình thức cho thuê đất được mở rộng đối tượng hơn so với hình thức Nhà nước giao đất. Ta nhận thấy hình thức cho thuê đất thì mọi đối tượng sử dụng đất đai dường như có cơ hội bình đẳng trong việc tiếp cận thị trường đất đai khi có nhu cầu sử dụng đất hơn hình thức Nhà nước giao đất.
– Thứ tư, đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đối với hoạt động giao đất có những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất và có những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất thì đối với hoạt động Nhà nước cho thuê đất thì người sử dụng đất luôn luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
2. Các hình thức cho thuê đất:
2.1. Các hình thức cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai:
Theo khoản 2 Điều 17 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Ngoài ra, theo Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định về: Cho thuê đất có nội dung như sau:
“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
3. Với các trường hợp cho thuê đất tại Luật đất đai năm 2013 và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật, có hai hình thức quy định Nhà nước cho thuê đất đó là:
– Thứ nhất: cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
– Thứ hai: cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2.2. Ưu nhược điểm của hai hình thức cho thuê đất:
Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm:
– Ưu điểm:
+ Nhà đâu tư không cần chuẩn bi ngay một khoản tài chính lớn khi thuê đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai mà chỉ cần tả một phần tiền thuê theo năm. Nhờ vậy mà nhà đầu tư có thể để lại khoản tiền đó để phục vụ cho hoạt động kinh doanh khác.
+ Đối với hình thức này nhà đầu tư có thể lựa chọn chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Trong trường hợp nhà đầu tư muốn chấm dứt hợp đồng thì nhà đầu tư có thể thuận lợi trong việc dùng thực hiện dự án bất cứ thời điểm nào mà không bị lỗ khoản tiền thuê đã đóng trước đó.
– Nhược điểm:
+ Nhà đầu tư sẽ phải đóng tiền thuê đất hằng năm theo giá thị trường tăng dần theo xu hướng tăng của giá đất tại Việt Nam.
+ Nhà đầu tư không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại hay một số giao dịch khác về quyền sử dụng đất.
Cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
– Ưu điểm:
+ Nhà đầu tư không phải chịu tác động từ biến động về giá đất.
+ Nhà đầu tư có thể được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại hay một số giao dịch khác về quyền sử dụng đất.
– Nhược điểm:
+ Số tiền đóng cho thời gian thuê lớn, có thể trở thành gánh nặng cho các nhà đầu tư, ảnh hưởng đến việc thực hiện các dự án.
+ Trong trường hợp muốn chấm dứt việc cho thuê nhà đầu tư sẽ thất thoát khoản tiền lớn đã thuê đất trước đó.
3. Điều kiện cho thuê đất:
Theo Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cho thuê đất có nội dung sau đây:
– Đối với các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được cho thuê đất nếu có một trong các văn bản sau đây:
+ Thứ nhất là văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên.
+ Thứ hai là các Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
– Đối với những dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ được cho thuê đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các cơ quan bộ, ngành có liên quan.
– Một điều cần lưu ý đối với người được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể sau đây:
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.
+ Phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.
+ Không được vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
4. Thẩm quyền cho thuê đất công:
Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền co thuê đất công theo quy định của Luật đất đai 2013 là: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ủy ban nhân dân cấp xã. Cụ thể như sau:
– Đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì sẽ quyết định cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:
+ Cho thuê đất đối với tổ chức.
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
– Đối với Ủy ban nhân dân cấp huyện thì sẽ quyết định cho thuê đất trong trường hợp sau đây:
+ Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
+ Lưu ý, trong trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
– Đối với Ủy ban nhân dân cấp xã thì sẽ quyết định cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
