Thu hồi đất được hiểu là hoạt động của cơ quan Nhà nước, tại đó, cơ quan chức năng có thẩm quyền ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Vậy đã có thông báo thu hồi đất thì người dân có được thực hiện chuyển nhượng không?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc các cá nhân, tổ chức sử dụng đất tiến hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các đối tượng tham gia vào giao dịch này sẽ thực hiện các hoạt động pháp lý có liên quan. Khi các cá nhân đảm bảo tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, Nhà nước sẽ công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188
+ Cá nhân tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ những trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý, xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó, đây được xem là yêu cầu đầu tiên mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Một trong những điều kiện khác mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp. Khi đất có tranh chấp, người dân sẽ không thể thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai. Đây là cơ sở đảm bảo tính công bằng, khách quan trong vấn đề giải quyết đất đai, hạn chế đến mức tối đa những sai phạm có thể xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
+ Muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Khi tài sản thuộc diện kê biên đảm bảo thi hành án, đồng nghĩa với việc tài sản này đã liên quan đến hoạt động pháp lý khác, chịu sự điều chỉnh của các quan hệ pháp luật có liên quan này. Do đó, khi tài sản là đất đai đang được đưa vào kê biên thi hành án, công dân sử dụng đất sẽ không thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đảm bảo quyền sử dụng đất của mình đang trong thời hạn sử dụng đất.
2. Quy định của pháp luật về việc thu hồi đất đai:
Thu hồi đất được hiểu là hoạt động của cơ quan Nhà nước, tại đó, cơ quan chức năng có thẩm quyền ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 16 Luật đất đai 2013, Nhà nước ra quyết định thu hồi đất trong các trường hợp cụ thể sau đây:
+ Trường hợp 1: Nhà nước tiến hành hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tức khi có chủ trương, chính sách phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh, mà cần đất để thực hiện các hoạt động phát triển này, thì Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất của người dân.
+ Trường hợp 2: Nhà nước thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Khi sử dụng đất đai, người sử dụng đất phải tuân thủ đúng theo các nguyên tắc, quy định mà phái cơ quan Nhà nước đưa ra. Trong trường hợp người dân vi phạm các quy định của pháp luật về việc sử dụng đất đai, cơ quan Nhà nước hoàn toàn có quyền thu hồi quyền sử dụng đất của đối tượng này. Trường hợp thu hồi này đảm bảo tính chặt chẽ, khách quan trong hoạt động sử dụng đất của người dân. Đồng thời, đây cũng là cơ sở nền tảng, thể hiện sức mạnh của cơ quan Nhà nước trong hoạt động quản lý quyền sử dụng đất của người dân.
+ Trường hợp 3: Thu hồi đất diễn ra do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất, khi hết thời hạn sử dụng, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất đai. Hoặc trong trường hợp việc sử dụng đất đai đe dọa tính mạng con người, cơ quan Nhà nước hoàn toàn có quyền đưa ra quyết định thu hồi đất.
Từ những nội dung phân tích ở trên, thu hồi đất là hoạt động pháp lý, thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Khi thuộc các trường hợp đặc biệt cụ thể theo quy định của pháp luật, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi đất. Có thể khẳng định, quyết định thu hồi đất này ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sử dụng đất đai của người dân, cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
3. Đã có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng không?
Thu hồi đất là hoạt động pháp lý diễn ra thường xuyên trong thực tiễn sử dụng và quản lý đất đai. Liên quan đến hoạt động thu hồi đất, có rất nhiều vướng mắc xoay quanh việc khi đã có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất đai hay không? Trả lời cho câu hỏi này, ta sẽ phân tích các nội dung mà pháp luật đưa ra như sau:
– Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về hoạt động sử dụng đất đai đối với đất đã có quy hoạch như sau:
+ Đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tức khi quy hoạch sử dụng đất chưa được Nhà nước công bố, người dân vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Tức người dân chỉ có quyền sử dụng, chứ không thực hiện bất kỳ hoạt động nào khác nhằm tác động lên miếng đất. Khi người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. ại trường hợp này, khi quy hoạch đất đai của Nhà nước được công bố, người dân chỉ có quyền sử dụng, thì không được thực hiện các hoạt động khác liên quan đến đất đai.
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 19
Theo quy định của Luật đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đối với đất được Nhà nước thu hồi, người dân có quyền liên quan đối với quyền sử dụng đất và các hoạt động pháp lý liên quan như sau:
– Đối với trường hợp việc quy hoạch đất đai chưa đưa Nhà nước ban hành (mới chỉ là kế hoạch), thì người sử dụng đất vẫn có toàn quyền liên quan đến đất đai. Lúc này, song song với việc sử dụng đất, người dân sẽ được thực hiện các giao dịch, hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai: Tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ủy quyền,… Trong trường hợp hợp, quyền sử dụng đất của người dân được bảo đảm một cách toàn diện, Nhà nước không giới hạn bất kỳ loại quyền nào của người dân liên quan đến đất đai.
– Đối với trường hợp Nhà nước ra quyết định thu hồi đất: Theo quy quy định tại Khoản 1 Điều 49 Luật đất đai 2013, Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, khi Nhà nước đưa ra quyết định thu hồi đất đai, người dân sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức, người dân chỉ được quyền sử dụng đất, mà không được thực hiện các hoạt động, giao dịch nào liên quan đến đất đai. Quy định này của Nhà nước nhằm đảm bảo tính toàn diện, trọn vẹn, nguyên trạng của đất đai. Bởi khi thu hồi đất, Nhà nước sẽ phải tiến hành bồi thường đất cho người dân. Khi có sự tác động, sẽ làm ảnh hưởng đến tính khách quan, công bằng trong việc đưa ra kết luận bồi thường của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Như vậy, có thể khẳng định, khi có thông báo thu hồi đất, người dân không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
