Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án trong cưỡng chế thi hành án? Thủ tục kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án?
Khi các chủ thể có nghĩa vụ phải thi hành án trả tiền không tự nguyện thi hành án thì các chủ thể có thẩm quyền tiến hành hoạt động cưỡng chế thi hành án dân sự. Bản thân là một loại tài sản thì quyền sử dụng đất cũng là một đối tượng của cưỡng chế thi hành án dân sự. Luật Thi hành án dân sự hiện hành quy định khá chi tiết về cưỡng chế thi hành án dân sự đối với quyền sử dụng đất. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ cung cấp các thông tin liên quan về cưỡng chế thi hành án dân sự đối với quyền sử dụng đất.
Tổng đài Luật sư
* Cơ sở pháp lý:
–
– Luật Đất đai năm 2013.
1. Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án trong cưỡng chế thi hành án
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có những đặc thù nhất định như đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất lại thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định việc cưỡng chế đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong đó có việc kê biên quyền sử dụng đất tại Mục 8 Chương IV của luật.
Tại Điều 110 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định như sau:
“Điều 110. Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án
1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.”
Quyền sử dụng đất là loại tài sản rất đặc thù và do tính chất phức tạp của loại tài sản này nên khi tiến hành kê biên, Chấp hành viên cần chú ý đến giấy tờ xác định giá trị pháp lý của quyền sử dụng đất.
Khi kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, Chấp hành viên cần xem xét kỹ các giấy tờ xác định quyền sử dụng đất của người phải thi hành án. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất khi người phải thi hành án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hoặc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 3, 4 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.
Cần lưu ý rằng không tiến hành kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp quy định tại Điều 110 Luật Đất đai năm 2013 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2. Thủ tục kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án
Trước khi tiến hành kê biên, theo quy định tại Điều 89 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014, trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật thì Chấp hành viên phải yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản.
Nếu như trước đây, trước khi kê biên quyền sử dụng đất Chấp hành viên đề nghị Thủ trưởng Cơ quan thi hành án ra quyết định thành lập Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất thì nay theo Điều 88 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định về việc thực hiện việc kê biên như sau: “Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án”.
Như vậy, theo quy định của Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014, thủ tục trước khi kê biên đã được sửa đổi nhiều theo hướng hạn chế việc thành lập các hội đồng, không rườm rà. Thành phần chính thực hiện việc kê biên gồm: Chấp hành viên, người lập biên bản, đương sự hoặc người được đương sự ủy quyền, người làm chứng, người có liên quan đến tài sản, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế theo quy định tại khoản 2 Điều 88 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014. Ngoài ra, Chấp hành viên căn cứ vào tính chất của từng vụ việc, đối tượng tài sản kê biên… có thể mời đại diện các cơ quan chuyên môn tham gia việc kê biên, việc mời các thành phần tham gia việc kê biên là do Chấp hành viên xem xét quyết định.
Kê biên quyền sử dụng đất: Khi kê biên quyền sử dụng đất Chấp hành viên phải căn cứ vào các giấy tờ về quyền sử dụng đất, vào tình trạng thực tế của tài sản để xác định vị trí, diện tích, ranh giới tứ cận của thửa đất bị kê biên.
Trong khi thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho Cơ quan thi hành án theo khoản 1 Điều 111 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014. Nếu trên đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu trên đất có tài sản gắn liền với đất mà không thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì Chấp hành viên chỉ kế biển quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất biết.
Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải thi hành án, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất kê biên hoặc đại diện hợp pháp của họ đã được thông báo về việc kê biên mà cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên nhưng phải mời người làm chứng và ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên. Trường hợp không mời được người làm chứng thì Chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên nhưng phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên theo khoản 1 Điều 88 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.
Sau khi kê biên quyền sử dụng đất: Sau khi đã tiến hành kế biển quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm về việc kê biên đó để các cơ quan này xử lý theo khoản 1 Điều 178 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 như: tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký quyền sử hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo bảo đảm về việc kê biên quyền sử dụng đất là quy định mới được bổ sung theo Luật sửa đổi bổ sung
Sau khi tiến hành kê biên quyền sử dụng đất, thì Chấp hành viên cần xem xét đến việc tạm giao diện tích đất kê biên cho một chủ thể phù hợp với điều kiện thực tế. Theo quy định tại Điều 112 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 thì nếu diện tích đất đã kê biên đang do người phải thi hành án quản lý, khai thác, sử dụng thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho người phải thi hành án quản lý, khai thác và sử dụng. Còn nếu diện tích đất đã kê biên đang do tổ chức hoặc cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng thì tạm giao cho tổ chức, cá nhân đó quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên.
Trường hợp người phải thi hành án hoặc tổ chức, cá nhân quản lý, khai thác, sử dụng đang quản lý diện tích đất kê biên không nhận việc quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đó thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho tổ chức, cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng. Nếu không có tổ chức, cá nhân nào nhận việc quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên thì cơ quan thi hành án dân sự tiến hành ngay việc định giá và bán đấu giá diện tích đất đã kê biên theo quy định của pháp luật.
Khi được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người phải thi hành án hoặc tổ chức, cá nhân quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất; không được sử dụng đất trái mục đích. (Điều 112 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014).
