Công ty môi giới bất động sản là tổ chức làm trung gian cho các bên trong việc thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Vậy công ty môi giới nhà đất có được thu tiền cọc của khách?
Mục lục bài viết
1. Công ty môi giới nhà đất có được thu tiền cọc của khách không?
Khoản 2 Điều 3
– Tìm kiếm đối tác đáp ứng những điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng;
– Đại diện theo ủy quyền để thực hiện những công việc mà có liên quan đến những thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
– Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho những bên trong việc đàm phán, việc ký hợp đồng để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Thêm nữa, Điều 66 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH năm 2020 do Văn phòng Quốc hội ban hành hợp nhất về Luật Kinh doanh bất động sản quy định về doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ có các quyền như sau:
– Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo đúng quy định của pháp luật;
– Yêu cầu khách hàng cung cấp về những hồ sơ, thông tin về bất động sản;
– Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo như thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng;
– Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, thuê cá nhân có kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác để thực hiện những công việc môi giới bất động sản ở trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản mà đã thực hiện ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới;
– Các quyền khác ở trong hợp đồng.
Về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì ở tại Điều 67 của Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH năm 2020 do Văn phòng Quốc hội ban hành hợp nhất về Luật Kinh doanh bất động sản có quy định:
– Thực hiện đúng với hợp đồng đã ký với khách hàng;
– Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và phải chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;
– Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, việc ký kết hợp đồng để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
– Thực hiện chế độ báo cáo theo đúng quy định của pháp luật và sẽ phải chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Bồi thường các thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
– Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật;
– Các nghĩa vụ khác ở trong hợp đồng.
Theo các quy định nêu trên, doanh nghiệp môi giới bất động sản sẽ chỉ được thực hiện những dịch vụ trung gian cho những bên mà có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hay cho thuê mua các bất động sản và có hưởng thù lao, hoa hồng môi giới từ những giao dịch này. Việc thu hoặc nhận tiền đặt cọc cho việc giao kết và thực hiện những hợp đồng giao dịch bất động sản là hành vi không thuộc trong phạm vi nội dung môi giới bất động sản và cũng không có trong các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp môi giới bất động sản theo đúng những quy định của pháp luật, trừ trường hợp công ty môi giới nhà đất đã được sự ủy quyền của bên chủ thể có quyền nhận tiền cọc đất. Pháp luật hiện hành không có một quy định cụ thể nào về việc doanh nghiệp môi giới bất động sản sẽ có quyền thu tiền đặt cọc của khách hàng.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 292 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc chính là một trong các biện pháp với mục đích để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Ở tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng Đặt cọc chính là việc một bên trong giao dịch đặt cọc giao cho bên còn lại trong giao dịch đặt cọc một khoản tiền hoặc giao kim khí quý, đá quý hoặc giao vật có giá trị khác trong một thời hạn với mục đích là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, mục đích của việc đặt cọc khi mua nhà đất chính là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc là thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Trong khi đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ là một bên trung gian, công ty môi giới bất động sản không phải là bên có các quyền và nghĩa vụ trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Chính vì thế, công ty môi giới bất động sản sẽ không có quyền trực tiếp thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc và thu khoản tiền đặt cọc cho việc giao kết hoặc thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản, trừ trường hợp công ty môi giới nhà đất đã được sự ủy quyền của bên chủ thể có quyền nhận tiền cọc đất.
2. Rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền cọc đất cho công ty môi giới nhà đất:
2.1. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc với bên môi giới:
Như đã phân tích ở mục trên, công ty môi giới bất động sản sẽ không có quyền trực tiếp thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc và thu khoản tiền đặt cọc cho việc giao kết hoặc thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản, trừ trường hợp công ty môi giới nhà đất đã được sự ủy quyền của bên chủ thể có quyền nhận tiền cọc đất. Chính vì thế, nếu như công ty môi giới nhà đất mà không được sự ủy quyền của chủ đất (chủ thể có quyền nhận tiền cọc đất) những vẫn thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc đất với bên mua đất (cũng chính là bên giao tiền cọc đất) thì hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa bên mua đất và công ty môi giới nhà đất sẽ bị vô hiệu.
2.2. Những rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền cọc đất cho công ty môi giới nhà đất:
Như đã nói ở trên, hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa bên mua đất và công ty môi giới nhà đất sẽ bị vô hiệu nếu như công ty môi giới nhà đất không có sự ủy quyền của chủ đất. Mà hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu sẽ dẫn đến các hậu quả pháp lý sau:
– Không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
– Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì mà đã nhận của nhau.
– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức sẽ không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
– Bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
Theo đó, khi bên mua đất và công ty môi giới nhà đất đã ký hợp đồng đặt cọc với nhau nhưng bị vô hiệu do bên công ty môi giới nhà đất không phải là chủ thể ký hợp đồng đặt cọc thì hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức bên công ty môi giới sẽ phải trả lại số tiền cọc đã nhận và bên bào nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường nếu có yêu cầu. Điều đáng nói ở đây là không phải cứ hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì bên mua đất (bên giao cọc) sẽ nhận lại luôn được tiền mình đã giao cho bên công ty môi giới nhà đất, mà sẽ có những trường hợp khiến cho bên giao cọc khó thu lại số tiền cọc mà mình đã bỏ ra, ví dụ như công ty môi giới nhà đất đã bị phá sản mà không có đủ khả năng để chi trả số tiền cọc đó hoặc công ty môi giới nhà đất là bên lừa đảo,…
Như vậy, qua các phân tích trên có thể thấy nếu người mua đất đã ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền cọc đất cho bên công ty môi giới trong khi công ty môi giới nhà đất đó không được sự ủy quyền của bên chủ thể có quyền nhận tiền cọc đất thì rủi ro rất lớn đối với bên mua đất, đặc biệt là có khả năng không đòi lại được tiền cọc đất rất cao.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH năm 2020 do Văn phòng Quốc hội ban hành hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản.
