Trong quá trình xây dựng, cải tạo và phát triển đô thị, đặc biệt là đối với các đô thị lớn thì cần phải có sự kết hợp chặt chẽ giữa các công trình trên mặt đất và công trình được xây dựng dưới mặt đất. Những công trình dưới mặt đất được xem là công trình ngầm.
Mục lục bài viết
1. Khái quát chung về công trình ngầm:
Hầu hết ở các đô thị lớn trên thế giới đều hướng tới việc tìm cách khai thác không gian ngầm với nhiều mục đích cụ thể khác nhau. Tuy nhiên do điều kiện kinh tế, công nghiệp, kinh nghiệm ở Việt Nam thì các đô thị cũ đang trong quá trình cải tạo, công tác quản lý còn nhiều yếu kém, việc lựa chọn công trình nào để xây dựng ngầm và xây dựng với quy mô ra sao cần phải được cân nhắc và thận trọng.
Theo quy định của pháp luật, công trình ngầm đô thị là những công trình được xây dựng dưới mặt đất tại đô thị bao gồm các loại công trình cụ thể sau đây: công trình công cộng ngầm, công trình giao thông ngầm, các công trình đầu mối kỹ thuật ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất, công trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm, hào và tuy nen kỹ thuật.
Qua đó, ta nhận thấy thì công trình ngầm trong đô thị có thể phân thành các nhóm công trình cụ thể như sau:
– Thứ nhất: Công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm bao gồm các loại công trình như sau: đường ống cấp nước, thoát nước, cấp nhiệt, khí và công trình đường dây cấp điện, thông tin liên lạc, cáp quang…
Các loại đường dây, đường ống ngầm thông thường sẽ được các chủ thể xây dựng, nhà đầu tư đặt sâu dưới đất không quá 3 mét và bố trí riêng lẻ với các độ sâu cụ thể khác nhau. Hiện nay, ở các đô thị cũ thường không bố trí các đường dây, đường ống trong hộp kỹ thuật hoặc tuy nen. Mỗi công trình (cấp nước, điện, thông tin…) đều được quản lý bởi nhiều cơ quan khác nhau và hầu hết ở Việt Nam các đô thị chưa lập được bản đồ hiện trạng tổng hợp các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm theo quy định pháp luật.
– Thứ hai: Công trình giao thông ngầm đô thị bao gồm các loại công trình cụ thể như sau: Hầm giao thông (bao gồm hầm đường ô tô, hầm đường sắt đô thị – tàu điện ngầm, hầm cho người đi bộ), nhà ga, bến, bãi đỗ xe và các công trình phục vụ giao thông khác có liên quan.
– Thứ ba: Công trình công cộng ngầm (hay còn gọi là các tổ hợp công trình ngầm đa năng) bao gồm các loại công trình sau: văn hoá, thể thao, thương mại, dịch vụ, văn phòng có thể kết hợp bãi đỗ xe, ga tàu điện ngầm với các dịch vụ này…
Hiện nay hầu hết các công trình nhà cao tầng đều được xây dựng các tầng hầm và đa phần các toà nhà sẽ có chiều sâu móng lên tới 50 đến 60 m. Tuy nhiên việc quản lý đồng bộ chưa được thực hiện bởi các cơ quan chức năng mà mới chỉ quản theo hồ sơ đơn chiếc cùng với giấy phép xây dựng. Việc tổng hợp mang tính hệ thống các phần ngầm này cần phải được thực hiện trên bản đồ để thuận lợi cho việc quản lý và thực hiện cho phép xây dựng tiếp theo.
– Thứ tư: Phần ngầm của các công trình xây dựng.
– Ngoài ra còn có một số công trình ngầm như kho chứa, bể chứa ngầm và một số công trình khác.
Việc xây dựng các công trình nằm toàn bộ dưới lòng đất sẽ trả lại mặt bằng bên trên là các công viên, cây xanh và các khu vực vui chơi giải trí cũng như giảm thiểu việc tắc đường diễn ra ở các đô thị lớn.
2. Quy hoạch không gian ngầm:
Quy hoạch không gian ngầm được đánh giá là một nội dung quan trọng của quy hoạch xây dựng đô thị. Khi các cơ quan và chủ thể có thẩm quyền lập quy hoạch xây dựng đô thị phải căn cứ vào nhu cầu phát triển của các khu vực mình quản lý nhằm mục đích để quy hoạch không gian ngầm. Xây dựng các công trình ngầm trong đô thị cần phải tiến hành một cách tổng thể và có quy hoạch để đảm bảo sự liên quan giữa các công trình trên mặt đất và dưới mặt đất thành một thể thống nhất.
Quy hoạch không gian ngầm bao gồm những nội dung cơ bản như sau:
– Thực hiện việc phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, địa chất công trình, địa chất thuỷ văn; hiện trạng về xây dựng công trình; công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm.
– Thực hiện việc phân tích, đánh giá về quy hoạch xây dựng và tình hình xây dựng theo quy hoạch.
– Dựa trên cơ sở các định hướng phát triển của đô thị cũng như dự kiến các vị trí, phạm vi, quy mô các khu chức năng của đô thị, dự báo nhu cầu phát triển và sử dụng không gian ngầm.
– Đưa ra các dự kiến các khu vực xây dựng các công trình ngầm cũng như đề xuất các giải pháp khớp nối giữa các công trình đó với nhau theo chiều đứng, chiều ngang và với các công trình trên mặt đất (bố trí công trình đường dây, đường ống, các tuyến đường tàu điện ngầm, các đầu mối giao thông, các công trình công cộng ngầm).
– Đưa ra các dự kiến các hạng mục ưu tiên và các nguồn lực để thực hiện xây dựng không gian ngầm.
Tuy nhiên trong quy hoạch xây dựng đô thị thì nội dung của giai đoạn quy hoạch chung khác với quy hoạch chi tiết, do vậy trong quy hoạch chung cần làm rõ các nội dung sau đây:
– Dựa trên cơ sở thực hiện phân vùng chức năng trên mặt đất, cần kết hợp dự kiến phân vùng chức năng để xây dựng công trình ngầm.
– Quy hoạch hệ thống giao thông trên mặt đất cần kết hợp bố trí các tuyến tàu điện ngầm dưới các tuyến phố chính cấp đô thị với các ga tàu điện ngầm, bãi đỗ xe.
– Các công trình hạ tầng kỹ thuật cần bố trí trong các hào hoặc tuy nen trên các trục chính đến cấp khu vực.
– Xác định đúng vị trí các đầu mối chính về công trình ngầm.
Đặc biệt, việc quy hoạch không gian ngầm cần phải chú ý tới việc bảo vệ và cải thiện môi trường đô thị, sử dụng tiết kiệm và hiệu quả về đất xây dựng, quy hoạch không gian ngầm cũng phải căn cứ vào đặc điểm địa hình, địa mạo, điều kiện địa chất công trình, địa chất thủy văn, vị thế và giá trị của công trình kiến trúc hiện hữu bên trên cũng như mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm sẵn có ở dưới… từ đó đã góp phần đảm bảo an toàn và thuận lợi cho mọi điều kiện sinh hoạt của người dân trong khu vực thực hiện quy hoạch.
3. Quy định về đất xây dựng công trình ngầm:
Theo Điều 161 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất xây dựng công trình ngầm có nội dung cụ thể như sau:
“1. Việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm phải phù hợp với quy hoạch xây dựng công trình ngầm, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm theo quy định của Chính phủ”.
Theo quy định trên, đất xây dựng công trình ngầm được quy định cụ thể như sau:
Khái niệm về đất xây dựng công trình ngầm được quy định cụ thể tại Khoản 28, Điều 3,
Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất được sử dụng để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.
Như vậy, ta có thể hiểu, đất để xây dựng công trình ngầm là một loại đất được sử dụng nhằm mục đích để xây dựng một công trình nào đó dưới mặt đất. Tuy nhiên, mặt đất phía bên trên của công trình ngầm đang chuẩn bị được xây dựng sẽ không có bất cứ công trình nào đang tồn tại cả.
Nguyên tắc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm được quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 161,
Việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm cần phải phù hợp với quy hoạch xây dựng công trình ngầm, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định được quy định tại Khoản 2, Điều 161, Luật đất đai 2013 như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm theo quy định của Chính phủ nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
Các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể tại Điều 57
– Thứ nhất là các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với trường hợp sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm nhằm mục đích kinh doanh.
– Thứ hai là các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm không nhằm mục đích kinh doanh.
– Thứ ba: Đối với trường hợp sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT): Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án, nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng công trình theo dự án được phê duyệt và có trách nhiệm bảo toàn diện tích đất được giao quản lý, sử dụng theo đúng mục đích đã ghi trong dự án.
– Thứ tư: Đối với trường hợp sử dụng đất đến dự án xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) thì Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự án, nhà đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, pháp luật đã đưa ra các quy định cụ thể về các đối tượng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc giao đất, cho thuê đất xây dựng công trình ngầm và các trường hợp cụ thể để thực hiện việc giao đất cho các đối tượng này. Tùy vào các đối tượng cụ thể mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất hay miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
