Công thức tính tiền sử dụng đất chung cư phải nộp như thế nào?

1. Công thức tính tiền sử dụng đất chung cư:

1.1. Công thức tính tiền sử dụng đất chung cư thương mại:

Tiền sử dụng đất trong các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc cho thuê mua chính là số tiền mà chủ đầu tư phải có nghĩa vụ nộp cho Nhà nước để nhận quyền sử dụng đất khi đã được giao hoặc tiền thuê đất khi Nhà nước cho chủ đầu tư thuê (trừ phần đất được miễn, giảm hoặc thuộc các trường hợp không thu tiền sử dụng đất trong dự án).

Dưới đây là chi tiết bảng công thức tính tiền sử dụng đất chung cư thương mại cho từng trường hợp chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước:

Trường hợp chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước	Căn cứ tính tiền sử dụng đất	Công thức tính tiền sử dụng đất	Căn cứ pháp lý
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất	– Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất; – Giá đất để tính tiền sử dụng đất; – Tiền sử dụng đất được quy định miễn giảm; – Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đã được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)	Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng đất (x) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất (-) Tiền sử dụng đất đã được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (nếu có) (-) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đã được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)	khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất	Số tiền trúng đấu giá	Tiền sử dụng đất phải nộp = Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất	khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP
Nhà nước cho thuê đất không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất	– Diện tích đất cho thuê; – Đơn giá cho thuê đất theo mỗi hình thức thuê (thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê); – Thời hạn cho thuê đất; – Hình thức Nhà nước cho thuê đất;	– Tiền thuê đất một năm khi thuê đất theo hình thức là trả tiền thuê đất hàng năm = diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất; – Tiền thuê đất một năm khi thuê đất theo hình thức là trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê = diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê	Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP
Nhà nước cho thuê đất thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất	– Diện tích đất cho thuê; – Đơn giá trúng đấu giá; – Thời hạn cho thuê đất; – Hình thức Nhà nước cho thuê đất;	– Tiền thuê đất một năm khi thuê đất theo hình thức là trả tiền thuê đất hàng năm = diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá trúng đấu giá; – Tiền thuê đất một năm khi thuê đất theo hình thức là trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê = diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá trúng đấu giá	Điều 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, khoản 1 Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP
Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất	– Diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng; – Mục đích sử dụng đất; – Giá đất để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất;	Tiền sử dụng đất phải nộp khi được chuyển mục đích sử dụng đất = tiền sử dụng đất được tính theo giá đất sau khi chuyển mục đích – tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích	điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

1.2. Công thức tính tiền sử dụng đất chung cư là nhà ở xã hội:

Khác với các căn hộ chung cư là nhà ở thương mại, chủ sở hữu căn hộ chung cư nhà ở xã hội chính là người có trách nhiệm phải đóng khoản tiền sử dụng đất khi mà thực hiện giao dịch mua bán nhà ở xã hội.

Dưới đây là chi tiết bảng công thức tính tiền sử dụng đất chung cư là nhà ở xã hội mà bên bán phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước:

Những trường hợp bán là	Công thức tính tiền sử dụng đất	Các thành phần trong công thức	Căn cứ pháp lý
Trường hợp bán lại nhà ở xã hội là căn hộ chung cư	Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% (x) S (x) Giá đất (x) Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ	S là diện tích của căn hộ chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất phải nộp. Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo đúng giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định ngay tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất ngay tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội. Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán (:) Tổng diện tích của sàn tòa nhà, trong đó: + Nếu nhà ở xã hội mà có tầng hầm và được xác định thuộc quyền sở hữu của những đối tượng sinh sống trong tòa nhà thì diện tích này sẽ được cộng vào tổng diện tích của căn hộ bán để tính hệ số phân bổ; + Nếu nhà ở xã hội mà có tầng hầm và thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì sẽ không phân bổ vào diện tích căn hộ bán; + Tổng diện tích sàn tòa nhà được xác định sau khi đã tiến hành trừ đi phần diện tích chủ đầu tư được phép kinh doanh thương mại (nếu có).	điểm a khoản 2 Điều 7, Điều 8 Thông tư 139/2016/TT-BTC
Trường hợp bán lại nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề	Tiền sử dụng đất phải nộp = 100% (x) S (x) Giá đất (x) Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ		điểm b khoản 2 Điều 7, Điều 8 Thông tư 139/2016/TT-BTC

2. Những trường hợp nào nhà nước không thu tiền sử dụng đất:

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;

– Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất để xây dựng trụ sở cơ quan, đất được sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất được sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất để làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật Đất đai 2013;

– Tổ chức sự nghiệp công lập mà chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

– Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ cho tái định cư theo dự án của Nhà nước;

– Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2013.

3. Chế độ sử dụng đất khi xây nhà chung cư:

Theo quy định tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 thì chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư được quy định như sau:

– Thứ nhất, Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư đã được giao đất, cho thuê đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

+ Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng các công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng nhằm để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Đối với diện tích đất làm đường giao thông, những công trình hạ tầng khác phục vụ cho những người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để làm kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng các công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với phần diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành việc xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền.

– Thứ hai, Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trong những dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc là để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:

+ Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của những chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, các cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây được gọi chung là căn hộ) bao gồm cả diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, trồng cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng những công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng chủ yếu để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho những chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất mà thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, trong quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong những hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công của công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;

+ Chủ sở hữu của căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng chung được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 49 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo thời hạn ổn định lâu dài; phần diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ;

+Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức là sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất mà pháp luật quy định.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

– Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

– Thông tư 139/2016/TT-BTC hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;

– Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.