Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, được rất nhiều người quan tâm, thắc mắc. Một trong số đó là vướng mắc về việc người dân có xin rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được không? Dưới đây là bài phân tích làm rõ vấn đề này.
Mục lục bài viết
1. Các trường hợp được xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:
1.1. Các trường hợp được xin phép chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều 57
+ Trường hợp 1: Khi người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. Đây đều là những loại đất nằm trong nhóm đất nông nghiệp, có những tác động, vai trò đặc biệt to lớn trong việc canh tác, sản xuất, phát triển kinh tế xã hội. Do đó, khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các loại đất này, người sử dụng đất phải nhận được sự cho phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
+ Trường hợp 2: Trong trường hợp người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm, phải có sự cho phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
+ Trường hợp 3: Người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
+ Trường hợp 4: Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
+ Trường hợp 5: Cá nhân, tổ chức phải có sự đồng ý, cho phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền khi chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
+ Trường hợp 6: Người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
+ Trường hợp 7: Cá nhân, tổ chức chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
1.2. Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
– Cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu cụ thể sau đây:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải cung cấp các chứng thư chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (do cơ quan Nhà nước cấp).
+ Giấy xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp.
Trên đây là những giấy tờ cơ bản nhất mà người dân cần chuẩn bị khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất. Những chứng thư, tài liệu này chính là cơ sở, căn cứ để cơ quan chức năng có thẩm quyền dừa vào, đưa ra quyết định xem hồ sơ có đầy đủ tính pháp lý để được giải quyết hay chưa. Đồng thời, đây cũng được xem là cơ sở nền tảng để tạo nên tính hợp pháp, toàn diện trong quá trình giải quyết yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân của cơ quan Nhà nước. Khi người sử dụng đất nộp hồ sơ lên phía cơ quan chức năng có thẩm quyền, bộ phận này sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ. Lúc này, mong muốn, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân sẽ được giải quyết nếu hồ sơ đảm bảo đầy đủ tính pháp lý.
2. Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất:
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.
Công việc đầu tiên mà người sử dụng đất cần phải thực hiện khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất là chuẩn bị một bộ hồ sơ với đầy đủ chứng thư, tài liệu theo quy định của pháp luật.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ với đầy đủ giấy tờ, tài liệu nêu trên, cá nhân, tổ chức sẽ nộp hồ sơ lên Sở tài nguyên và môi trường, hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện nơi có miếng đất.
– Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.
Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý hồ sơ mà người sử dụng đất gửi lên.
Nếu hồ sơ không hợp lệ, cán bộ chức năng sẽ trả hồ sơ về để cá nhân, tổ chức chỉnh sửa, bổ sung. (Khi trả về, cần nêu rõ trong văn bản về lý do hoàn trả hồ sơ về).
Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý và giải quyết yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân.
– Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ về tài chính.
Cá nhân, tổ chức muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng sang đất ở phải thực hiện nghĩa tài chính về việc đóng thuế, phí theo quy định của pháp luật.
– Bước 4: Trả kết quả.
Sau khi người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ trả kết quả chuyển mục đích sử dụng đất rừng sang đất ở cho người sử dụng đất.
3. Có xin rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được không?
Có xin rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất hay không là câu hỏi được rất nhiều người thắc mắc, quan tâm. Bởi như đã phân tích ở trên, khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải tuân thủ đúng theo các quy định nhất định của Nhà nước về hồ sơ, thủ tục chuyển đổi. Khi hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của người dân đảm bảo tính hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý hồ sơ và tiến hành giải quyết. Do đó, nhiều người dân băn khoăn, rằng khi đã nộp đầy đủ hồ sơ lên cơ quan chức năng có thẩm quyền, thì người dân có thể rút hồ sơ về khi có yêu cầu hay không?
Ví dụ: Chị Nguyễn Thị K (50 tuổi), thường trú tại Quảng Ninh. Năm 2010, chị K được bố mẹ tặng cho cho một miếng đất nông nghiệp (rộng 300m2). Chị K sử dụng ổn định trên đất từ năm 2010. Đến đầu năm 2022, con trai chị K kết hôn. Chị K muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà cho con. Vậy nên, chị K đã làm hồ sơ nộp lên Sở tài nguyên và môi trường. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của chị K đầy đủ, hợp lệ, và đã được cơ quan chức năng có thẩm quyền thụ lý và giải quyết. Song, khi có yêu cầu thực hiện nghĩa vụ đóng thuế (nghĩa vụ tài chính), giữa chị K và con trai xảy ra xung đột. Bất mãn với con trai, chị Nguyễn Thị K không muốn cho con đất xây nhà nên muốn rút đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất về. Vậy trong tình huống này, chị K có rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất về hay không?
Xét trường hợp nêu trên và xét thực tế, quá trình giải quyết yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân phải diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định. Tại đó, ở từng tiến trình, việc giải quyết yêu cầu chuyển mục đích cũng được thực hiện theo từng giai đoạn. Luật đất đai 2013 và Bộ luật dân sự 2015 không đưa ra bất kỳ quy định nào về việc người dân có được phép rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Do đó, để trả lời cho câu hỏi có xin rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được không, thì ta phải dựa vào thực tiễn giải quyết trong thực tế.
Xét trong thực tế, khi muốn rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, người dân có thể đến Sở tài nguyên và môi trường (hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện nơi có miếng đất) để làm đơn xin rút hồ sơ xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc này, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ xem xét đơn xin rút hồ sơ mà công dân gửi lên, từ đó đưa ra kết luận giải quyết.
Một điểm cần lưu ý rằng, người dân chỉ có thể xem xét xin rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa thực hiện nghĩa vụ đóng thuế phí theo quy định của pháp luật. Bởi nếu đã thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, là người dân gần như đã cơ bản hoàn thành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, và chỉ đợi trả kết quả.
Quay lại tình huống ở trên, chị Nguyễn Thị K muốn rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải xem xét xem quá trình giải quyết thủ tục chuyển mục đích đang đi đến đâu. Nếu đã thực hiện nghĩa vụ đóng thuế phí, chị K sẽ rất khó để rút hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chị K có thể nộp đơn, để cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét và đưa ra phương hướng giải quyết sao cho phù hợp nhất.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: Bộ luật dân sự 2015; Luật đất đai 2013.
