Có tính bổ sung tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch?

1. Có tính bổ sung tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch không?

1.1. Khái quát chung về quy hoạch sử dụng đất: 

Thuật ngữ “quy hoạch sử dụng đất đai” tương ứng với tiếng Anh “land used planning”, quy hoạch sử dụng đất nhầm mục đích kiểm soát được việc sử dụng đất đai … Hoạt động quy hoạch sử dụng đất đã được thực hiện bài bản và có hiệu quả từ rất lâu ở các nước phát triển, nhưng ở Việt Nam hoạt động quy hoạch sử dụng đất được thực hiện một cách chủ động và được nhà nước đảm bảo thì mới chỉ diễn ra trong những năm gần đây. quy hoạch sử dụng đất được giới nghiên cứu xem như là một hiện tượng kinh tế xã hội, vừa mang tính khoa học vừa mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp kĩ thuật kinh tế xã hội được xử lý bằng các phương pháp phân tích, tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên xã hội để tổ chức lại được sử dụng đất theo pháp luật, nhầm đắp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai của xã hội một cách tiết kiệm và có hiệu quả.

Về mặt thuật ngữ thì có thể hiểu, quy hoạch nói chung được hiểu là sự bố trí sắp xếp toàn bộ theo một trình tự hợp lý trong thời gian và làm cơ sở cho việc lập kế hoạch dài hạn. Còn theo quan điểm cá nhân của tác giả, thì quy hoạch sử dụng đất không chỉ đơn thuần là các biện pháp kĩ thuật, cũng không đơn thuần là một quy phạm pháp luật thông thường, xét một cách toàn diện thì quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế xã hội đặc thù nó phải thể hiện đồng thời ba tính chất: tính pháp lý, tính kỹ thuật và tính kinh tế.

Như vậy có thể thấy rằng, quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kĩ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao thông qua việc phân phối và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất, nhầm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai, môi trường. Quy hoạch sử dụng đất là ý đồ sử dụng đất có khoa học để giải quyết các vấn đề về kinh tế xã hội, thể hiện dưới hình thức bằng văn bản và được cụ thể hóa qua kế hoạch sử dụng đất. Căn cứ vào nhiều đặc điểm khác nhau, quy hoạch sử dụng đất nhằm xác lập cơ sở để cơ quan nhà nước quản lý về đất đai tiến hành giao đất, cho thuê đất hoặc đồng thời cân đối diện tích để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt của xã hội. Mặt khác thì quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích và hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sự phát triển, mất ổn định chính trị và an ninh quốc phòng.

1.2. Bổ sung tiền sử dụng đất khi điều chỉnh, thay đổi quy hoạch: 

Đối với câu hỏi: Có tính bổ sung tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch hay không? thì câu trả lời là có trong một số trường hợp nhất định. Bởi căn cứ theo quy định tại thông tư 10/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung quy định hướng dẫn thu tiền sử dụng đất, thì có những quy định cụ thể về việc thu tiền sử dụng đất khi có sự thay đổi và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp được tổ chức kinh tế giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật, hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đã hoàn thành nghĩa vụ về mặt tài chính,  sau đó lại được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch sử dụng đất đó sao cho phù hợp với quá trình xây dựng công trình, khi đó thì các chủ thể sẽ tiến hành nộp tiền sử dụng đất bổ sung theo nguyên tắc sau:

– Đối với trường hợp mà giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp học dư hoặc phương pháp chiết trừ thì khoản thu chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất xác định theo các phương pháp đầu trên của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trước và sau khi điều chỉnh, thay đổi tại cùng một thời điểm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch sử dụng đất đó;

– Đối với trường hợp mà giá tính tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì mức thu chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất được xác định theo phương pháp này của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng một thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch sử dụng đất đó.

Trường hợp 2: Đây là các trường hợp mà chủ thể là tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất thông qua hình thức đấu giá để sử dụng quyền sử dụng đất thực hiện những dự án đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ về mặt tài chính theo đúng quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, sau đó có đề nghị đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thay đổi quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì khi đó, bổ sung tiền sử dụng đất sẽ được xác định theo nguyên tắc sau:

– Đối với trường hợp giá khởi điểm trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất được xác định theo phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ hoặc phương pháp so sánh trực tiếp thì sẽ được thu khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất xác định dựa trên các phương pháp trên của quy hoạch sử dụng đất trước và sau khi điều chỉnh tại cùng một thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành cho phép thay đổi quy hoạch sử dụng đất đó;

– Đối với trường hợp mà giá còn điểm trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thì khi đó sẽ căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để tiến hành tính mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp trên tương ứng với quy hoạch xây dựng sử dụng đất chi tiết trước và sau khi tiến hành. Tại cùng một thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch sử dụng đất đó.

Trường hợp 3: Đối với trường hợp xác định tiền sử dụng đất khi thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng và đã hoàn thành xong các nghĩa vụ về tài chính theo quy định pháp luật trước giai đoạn ngày 1 tháng 7 năm 2014, thì mức chênh lệch để tính khoản tiền thu bổ sung sẽ được xác định theo các nguyên tắc sau đây:

– Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền sử dụng đất theo chính sách về thu tiền sử dụng đất mà giá đất được xác định có căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch của dự án thì phải xác định lại và thu chênh lệch tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm được cấp có thẩm quyền có quyết định thay đổi chỉ tiêu quy hoạch;

– Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền sử dụng đất theo chính sách về thu tiền sử dụng đất mà giá đất được xác định không căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch của dự án, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch của dự án thì không phải xác định để thu chênh lệch tiền sử dụng đất.

2. Quy định về thời hạn nộp tiền sử dụng đất: 

Nhìn chung thì thời hạn để các chủ thể tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện trong thời hạn quy định như sau: 

– Chậm nhất là 30 ngày từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo;

– Chậm nhất là 90 ngày từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo;

– Chậm nhất là 30 ngày từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng theo thông báo trong trường hợp xác định lại số tiền sử dụng đất phải nộp quá thời hạn 05 năm từ ngày có quyết định giao đất, tái định cư mà hộ gia đình, cá nhân chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ.

3. Mức tiền chậm nộp khi chậm nộp tiền sử dụng đất: 

Theo quy định của pháp luật hiện nay thì chậm nộp tiền sử dụng đất sẽ phải nộp khoản phạt theo mức nhất định, cụ thể là mức phạt tiền chậm nộp là bằng 0,03% / ngày tính trên số tiền sử dụng đất chậm nộp. Như vậy, xác định người sử dụng đất có chậm nộp tiền sử dụng đất hay không thì cần phải xác định thời hạn nộp tiền sử dụng đất, có thể thời hạn theo quy định của pháp luật, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong giải quyết ấn định thuế hoặc quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế.

Nhìn chung thì công thức tính số tiền chậm nộp tiền sử dụng đất được ghi nhận như sau:

Số tiền chậm nộp tiền sử dụng đất = 0,03% x Số tiền sử dụng chậm nộp x Số ngày chậm nộp tiền sử dụng đất 

Trừ một số trường hợp được miễn tiền chậm nộp phạt muộn, đó là: (1) Người nộp thuế bị thiệt hại vật chất do gặp thiên tai, dịch bệnh, thẩm họa, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ; (2) Các trường hợp bất khả kháng khác theo quy định của Chính phủ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư 10/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung quy định hướng dẫn thu tiền sử dụng đất;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.